Câu hỏi đặt ra là tại sao một phương pháp khoa học được cả thế giới thừa nhận, về Việt Nam áp dụng lại phức tạp và nhiều mâu thuẫn như vậy. Việc lựa chọn sử dụng phương pháp nào trong trường hợp nào thường là do giới chuyên môn quyết định, Luật nên định hướng, không nên làm thay việc chuyên môn?
Báo Đầu tư Chứng khoán xin giới thiệu bài viết của TS. Trần Xuân Lượng, Chuyên ngành bất động sản - Đại học Kinh tế Quốc dân về nội dụng này.
Dấu hỏi về tính khoa học của “phương pháp thặng dư” mới?
Cho tới thời điểm hiện tại, ý kiến của các chuyên gia, nhà khoa học, các thành viên vẫn tán thành việc giữ nguyên quy định cách áp dụng, cũng như điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất theo nguyên quy định hiện hành đang có hiệu lực là Nghị định 44/2014/NĐ-CP.
Ở phiên bản mới nhất, đề xuất quy định trong dự thảo theo “Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết, trừ một số trường hợp đặc biệt”. Trong khi đó, quy định hiện nay tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP: “Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính”.
Như vậy, mặc dù dự thảo Nghị định đã tiếp thu, đã mở hơn, tuy nhiên vẫn tiếp tục quy định áp dụng “phương pháp thặng dư” vẫn còn nhiều ràng buộc, bị hạn chế, tính ưu việt của phương pháp này… Điều này đặt ra nhiều câu hỏi, liệu chúng ta có can thiệp quá sâu vào việc chuyên môn định giá? Về khả năng thực thi trong thực tiễn, cũng như tư duy “bỏ gốc, xử lý ngọn” của cơ quan soạn thảo trong bối cảnh tình thế như hiện nay có lẽ chưa thực sự phù hợp.
Hơn nữa, chúng ta đang xét theo chiều thuận, “tăng về địa tô”, chưa xét đến trường hợp “giảm về địa tô”… Tức là giá trị thặng dư có thể giảm đi nhưng hiệu quả lâu dài cho cộng đồng xã hội. Nghĩa là có thể một vài dự án lợi ích Nhà nước hoặc doanh nghiệp không cao, nhưng xét thấy lợi ích cộng đồng, lợi ích xã hội cao thì chúng ta phải tạo điều kiện phát triển. Đơn cử, các dự án hạ tầng điện - đường - trường - trạm, dự án hỗn hợp và dự án môi trường…
Ở góc độ khoa học, phương pháp thặng dư xuất phát từ cơ sở lý luận thực tiễn giá trị hiện tại của tài sản là giá trị còn lại nhận được từ sự ước tính của sự phát triển giả định trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Trong đó, giá trị của sự phát triển được biểu hiện dưới hình thái giản đơn, và hoàn toàn là giá trị ước tính trừ tất cả các chi phí phát sinh, phần dư ra sẽ là phần giá trị thặng dư của bất động sản cần định giá.
Thực tế, phương pháp này được các nước trên thế giới xây dựng dựa trên cơ sở kết hợp các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí, thu nhập và áp dụng rộng rãi vào thực tiễn định giá đất đai, tài sản với nguyên tắc áp dụng là tài sản đó được sử dụng một cách hữu hiệu nhất (cao nhất, tốt nhất). Ở đây lưu ý rằng, cao nhất, tốt nhất không đơn thuần là số tiền thu về từ thuế đất cao nhất, mà phải bao gồm giá trị mang lại lợi ích cho xã hội, cho cộng đồng là cao nhất, tốt nhất có thể, từ đó đảm bảo cân bằng lợi ích giữa doanh nghiệp – người dân – cơ quan quản lý nhà nước.
Cũng bởi việc xác định giá trị sử dụng cao nhất, tốt nhất của bất động sản thường rất khó khăn, chưa kể mọi giá trị ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường hay giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với việc ước tính các chi phí và giá bán, nên đây cũng là hạn chế của phương pháp thặng dư, nhất là trong môi trường thiếu dữ liệu đầu vào của thị trường ở mức “trầm trọng” như hiện nay của Việt Nam.
Điều này cũng phần nào dẫn đến nhiều bất cập, kiện tụng, tranh chấp, xử lý vi phạm ở cả cơ quan quản lý lẫn ngoài doanh nghiệp kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên ra đời và hiệu lực từ năm 2003 tới nay. Giá đất không sát với thị trường, nhiều vụ việc thanh kiểm tra, hồi tố cho thấy sự thất thoát rất lớn từ việc giá đền bù với người dân, thu ngân sách nhà nước với phần “chênh lệch địa tô” mà doanh nghiệp được hưởng. Từ đó, cũng là một phần nguyên nhân ở bản dự thảo đầu tiên, cơ quan soạn thảo đã đề xuất loại bỏ “phương pháp thặng dư” ra khỏi.
Tuy nhiên, cũng cần phải hiểu rõ rằng, sự hạn chế này cũng là hạn chế chung của toàn thế giới chứ không riêng gì Việt Nam. Bởi vậy, trong nguyên tắc định giá, ngoài việc có thêm nhiều phương pháp định giá khác nhau thì kết quả định giá không thể được tính là căn cứ chính xác nhất cho giá đất có phải giá thị trường hay không, và đòi hỏi chuyên môn cao và kinh nghiệm thực tế của các tổ chức thẩm định giá. Trong đó, đặc biệt là việc đưa ra các lập luận về cơ sở để tính chi phí đầu vào và giá trị đầu ra có phù hợp hay không và được Hội đồng thẩm định giá chấp thuận hay không.
Thực tế, mỗi phương pháp định giá đất đều có vai trò riêng, không thể lấy phương pháp này thay thế cho phương pháp khác. Cụ thể, phương pháp so sánh rất phù hợp với các thửa đất ở nhỏ lẻ, do có thể thu thập được thông tin giao dịch trên thị trường, nhưng lại không phù hợp với các thửa đất thực hiện dự án có tiềm năng phát triển do chưa tính đến chi phí hạ tầng nội bộ, chi phí chuẩn bị đầu tư, lợi nhuận nhà đầu tư.
Bên cạnh đó, trong trường hợp giá đất phi nông nghiệp (đất thương mại, dịch vụ, văn phòng) rất hạn chế thông tin giao dịch của tài sản có quy mô đầu tư, mục đích sử dụng tương đồng thì phương pháp so sánh hầu như không thể áp dụng được. Lúc này, phương pháp thích hợp chỉ có thể là thu nhập và thặng dư.
Tuy nhiên, phương pháp thu nhập cũng không thể thay thế cho phương pháp thặng dư do trường hợp áp dụng của hai phương pháp này là khác nhau. Cụ thể, phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất; còn phương pháp thặng dư áp dụng để định giá với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng khi xác định được doanh thu phát triển giả định và chi phí ước tính…
 |
Các khu đất như sân vận động bỏ hoang khi chuyển đổi mục đích sử dụng sẽ khó định giá bằng phương pháp so sánh hay phương pháp thu nhập. |
Chưa kể, phương pháp thặng dư được tính chi phí hợp lý bao gồm lợi nhuận của chủ đầu tư trên tổng mức đầu tư cộng với lợi nhuận ước tính của giá đất, trong khi đó phương pháp thu nhập không tính chi phí này. Tỷ suất chiết khấu của phương pháp thặng dư tính theo lãi suất cho vay trung - dài hạn, thường cao gấp 1,5 lần so với tỷ suất vốn hóa của phương pháp huy động tính theo lãi suất huy động. Việc chênh lệch kết quả định giá đất của 2 phương pháp là phù hợp với lý thuyết về thẩm định giá, các học thuyết kinh tế... đã được chứng minh trên toàn thế giới, chứ không phải là phương pháp thặng dư có sai sót.
Hơn nữa phương pháp thặng dư trên thế giới và thực tiễn thường được các nhà phát triển đất đai, bất động sản lớn áp dụng, tức họ là những người sáng tạo trên đất đai, tạo ra giá trị sử dụng mới cho đất đai, làm đang dạng và phong phú các loại hình sử dụng đất… Nếu chúng ta “trói” phương pháp này thì vô hình trung hạn chế sáng tạo, đi ngược với xu hướng thời đại… Chẳng hạn, các loại hình sử dụng đất mới du nhập vào Việt Nam như đất đã xây dựng Condotel, Officetel, Shophouse, Farmstay, Farmschool… chúng ta vẫn loay hoay chưa biết xử lý như thế nào.
Tới câu chuyện áp dụng trong thực tế
Quay trở lại “phương pháp thặng dư” trong bản dự thảo mới, nội dung “Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng”. Câu hỏi đặt ra với quy định này, tôi cũng có cùng chung quan điểm với nhiều chuyên gia, nhà nghiên cứu, là với các thửa đất, khu đất phi nông nghiệp “đã” đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật nhưng công trình này có thể phá dỡ để xây dựng công trình mới với hiệu quả sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất sẽ áp dụng phương pháp nào?
Tất cả các phương pháp định giá đất nếu muốn tính toán một cách chuẩn xác thì vẫn phải cần phụ thuộc vào dữ liệu thị trường, cùng với năng lực của định giá viên, tính khách quan và chuyên môn trong hội đồng định giá… Đây là vấn đề căn cơ cần phải giải quyết.
Một ví dụ cụ thể là một số khu đất trường học, bệnh viện, rạp chiếu bóng hoặc sân vận động cũ của Nhà nước nhiều năm không còn sử dụng ở nhiều địa phương…, nếu chuyển đổi mục đích sang xây dựng công trình nhà ở hoặc phát triển dự án sẽ mang lại giá trị kinh tế gấp nhiều lần cho doanh nghiệp và địa phương. Tuy nhiên, các trường hợp này thuộc các dạng tài sản ít giao dịch, mua bán trên thị trường nên khó xác định bằng phương pháp so sánh hoặc không có số tiền bình quân thu được từ kinh doanh hoặc cho thuê liên tục tính đến thời điểm định giá nên cũng khó áp dụng bằng phương pháp thu nhập.
Khi đó, phương pháp thặng dư đạt được hiệu quả tối ưu, bởi nó được sử dụng trên cơ sở ước tính doanh thu phát triển và chi phí phát triển. Với phương pháp thặng dư, khu đất sẽ có thể được giả định phát triển với các loại hình thương mại - dịch vụ khác nhau như văn phòng, trung tâm thương mại, hay khách sạn, từ đó tìm ra được giá trị cao nhất của khu đất, đảm bảo nguyên tắc định giá tốt nhất và hiệu quả nhất cho tài sản.
Ở một ví dụ khác, giả định khu đất cần chuyển đổi nêu trên định giá là khu đất hỗn hợp, có đất ở và đất thương mại - dịch vụ. Như vậy, việc sử dụng phương pháp so sánh hay hệ số điều chỉnh đều không thể phản ánh hết và đúng giá trị hỗn hợp, do hạn chế về số lượng tài sản so sánh tương đồng về tỷ lệ thành phần trong khu đất hỗn hợp hoặc không có hệ số phù hợp.
Ở đây, đề xuất của tôi vẫn quay trở lại vấn đề là chúng ta không nên thay đổi gì về các phương pháp định giá đất như quy định hiện hành của Nghị định 44/2014/NĐ-CP đang có hiệu lực như hiện nay, mà thay vào đó tìm cách giải quyết các điều kiện để phương pháp này được vận dụng một cách có hiệu quả nhất.
Cụ thể hơn, tất cả các phương pháp định giá đất nếu muốn tính toán một cách chuẩn xác thì vẫn phải cần phụ thuộc vào dữ liệu thị trường, cùng với năng lực của định giá viên, tính khách quan và chuyên môn trong hội đồng định giá… Đây là vấn đề căn cơ cần phải giải quyết nếu không muốn các nghị định, thông tư hướng dẫn sau này sẽ lại một lần nữa phải “nâng lên, đặt xuống” xem thêm hay bớt các phương pháp định giá cho phù hợp.
Chúng ta cần hiểu rõ nguyên nhân việc xác định giá đất và phương pháp định giá đất chưa phù hợp và sát với giá trên thị trường là thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch; thông số đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiếu chính xác, thiếu độ tin cậy (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế do người dân kê khai giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp để giảm thuế thu nhập… Rõ ràng, dữ liệu đầu vào quyết định cho việc xác định giá đất có sát với thị trường hay không.
Theo tôi, mỗi loại đất, mỗi loại hình bất động sản sẽ có cách xác định thông tin đầu vào khác nhau. Trước 2006, Việt Nam bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn. Từ 2014 đến nay thì bỏ quy định này, và từ đó dữ liệu chuẩn về bất động sản gần như bằng “0” và phụ thuộc hoàn toàn vào ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực. Trong khi các hoạt động này dễ phát sinh bất cập trong việc kê khai “hai giá” như đã diễn ra thời gian vừa qua.
Ngày 2/8 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã có công văn giao Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan, nghiên cứu thành lập đơn vị Trung gian “sàn giao dịch quyền sử dụng đất”. Theo đánh giá của tôi, đây là chủ trương hoàn toàn đúng đắn, chúng ta cần nâng cấp, thay đổi các quy định chức năng nhiệm vụ và vai trò của Đơn vị trung gian cho phù hợp chứ không quản lý được là chúng ta đòi “ bỏ” điều này làm tốt sẽ có cơ sở dữ liệu thị trường từ đó Nhà nước điều tiết, tác động tích cực tới thị trường và sẽ trở thành một yếu tố then chốt giải quyết cho vấn đề định giá “hóc búa” như hiện nay tại Việt Nam.
.
