Không lo “bong bóng” bất động sản, chỉ sợ không có hàng để bán

Nguồn cung bị “bó chân”

Theo báo cáo mới nhất của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), từ đầu năm 2018 đến nay, nguồn cung thị trường bất động sản TP.HCM có dấu hiệu sụt giảm rất rõ nét. Cụ thể, trong 10 tháng năm 2018, tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường của 65 dự án với tổng số 23.759 căn nhà (trong đó, có 22.684 căn hộ và 1.075 căn nhà thấp tầng), với tổng giá trị huy động vốn đạt 43.761 tỷ đồng. Trong đó, phân khúc cao cấp có 7.444 căn, chiếm tỷ lệ 31,3%; phân khúc trung cấp có 11.731 căn, chiếm tỷ lệ 49,4%; phân khúc bình dân có 4.584 căn, chiếm tỷ lệ 19,3%.

So sánh tình hình thị trường bất động sản thành phố 10 tháng đầu năm 2018 với 10 tháng đầu năm 2017 thì đều thể hiện sụt giảm. Cụ thể, số lượng dự án giảm 11,1%, tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 39,2%. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất, chỉ giảm 9,6%, trong khi phân khúc căn hộ trung cấp giảm đến 37,5% và phân khúc căn hộ bình dân giảm mạnh đến 68%.

Cơ cấu sản phẩm bị mất cân đối chưa đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản và đảm bảo an sinh xã hội, vì tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ đạt 19,3%, quá thấp so với nhu cầu. Trong lúc đó, phân khúc cao cấp chiếm đến 1/3 thị trường (tỷ lệ 31,3%) và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung.

Theo HoREA, đây là biểu hiện lệch pha cung - cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững. Bởi lẽ, trong thị trường bất động sản phát triển bền vững, cân bằng, thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, kể từ 1/7/2015 (Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực) đến nay, Sở đã thụ lý 170 dự án đề nghị công nhận chủ đầu tư. Trong đó, chỉ có 44 dự án có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, chiếm tỷ lệ 26%. Còn lại 126 dự án, chiếm tỷ lệ đến 74%, chủ yếu có nguồn gốc do bồi thường đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng. Hầu hết trong 170 dự án trên đây còn có quỹ đất công như đường hẻm, đường mòn nông thôn, đất ven bờ sông rạch.

Chủ đầu tư nào chuẩn bị trước được quỹ đất sạch sẽ có nhiều lợi thế trong giai đoạn hiện nay.  Ảnh: Lê Toàn

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, sở dĩ thanh khoản của thị trường sụt giảm, nguồn cung hạn chế là do thị trường đang bị vướng hàng loạt “điểm nghẽn” về thủ tục. Một trong những điểm nghẽn đáng chú ý là công tác giải phóng mặt bằng ngày càng khó khăn do doanh nghiệp khó đạt được thỏa thuận với tất cả người sử dụng đất, nên dễ bị rơi vào tình trạng dở dang "da báo" không triển khai dự án được. Doanh nghiệp khi đó không có quỹ đất để đủ điều kiện được công nhận chủ đầu tư dự án, bị chôn vốn kéo dài, cũng là một nguyên nhân làm giảm các dự án bất động sản trung cấp và bình dân.

Riêng các dự án bất động sản cao cấp ít bị ảnh hưởng là do các chủ đầu tư đã chuẩn bị sẵn quỹ đất và nguồn lực tài chính từ các năm trước. Do đó, theo HoREA, cần có cơ chế hiệp thương, thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người sử dụng đất trên cơ sở đảm bảo quyền lợi chính đáng của mỗi bên

Không lo “bong bóng”, chỉ lo thiếu nguồn cung

Theo chia sẻ của nhiều doanh nghiệp địa ốc, hiện nay, nhu cầu mua nhà của người dân cực lớn, chỉ cần có sản phẩm đầy đủ pháp lý, giá cả hợp lý, thì không cần lo đầu ra. Tuy nhiên, nỗi lo lớn nhất của nhiều doanh nghiệp hiện nay là không có sản phẩm để bán ra thị trường.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đại diện nhiều doanh nghiệp cho biết, hiện nay, mặc dù các doanh nghiệp đã có quỹ đất để phát triển các dự án, nhưng việc hoàn thiện thủ tục dự án vô cùng nhiêu khê, tốn rất nhiều thời gian và không biết đến lúc nào mới có thể hoàn thiện được thủ tục. Trong khi đó, có những doanh nghiệp phải liên tục sa thải nhân viên kinh doanh vì không có sản phẩm để bán ra thị trường.

Theo chia sẻ của một lãnh đạo Công ty LDG, sự khó khăn của thị trường có thể nhìn vào 6 tháng cuối năm 2018, gần như không có dự án mới nào tại TP.HCM được tung ra thị trường. Các vướng mắc về thủ tục, luật định và nhiều lý do bất khả kháng khác đã khiến cho nhiều dự án chuẩn bị triển khai vào giai đoạn cuối năm, nhưng vẫn không thể tung ra thị trường.

Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp hoàn thành các điều kiện xây dựng, nhưng vẫn đang chờ được nghiệm thu và chấp thuận cho phép mở bán. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp xin phép được chuyển đổi mục đích sử dụng đất để được chấp thuận đầu tư dự án, nhưng cũng vướng phải luật định.

Theo ông Châu, thời gian qua có nhiều quan điểm lo ngại giá nhà đất tại TP.HCM không ngừng tăng cao dẫn đến nguy cơ thị trường sẽ xảy ra “bong bóng”. Tuy nhiên, thực tế hiện nay đã khẳng định, thị trường không xảy ra bong bóng, ngược lại nỗi lo lớn nhất là doanh nghiệp không có nguồn sản phẩm để chào bán ra thị trường.

“Việc cơ quan nhà nước chưa giải quyết chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các trường hợp doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng để thực hiện dự án bất động sản có thể nói là điểm nghẽn đầu tiên trong các điểm nghẽn của thị trường bất động sản hiện nay”, ông Châu nói và cho rằng, đây cũng là một trong nhiều nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung, sụt giảm giao dịch bất động sản.

Cũng theo ông Châu, chấp thuận chủ trương đầu tư là bước đi đầu tiên phải đạt được để thực hiện tiếp các bước triển khai dự án. Đến thời điểm này, doanh nghiệp đã bỏ ra một nguồn vốn rất lớn (bao gồm cả vốn vay, vốn huy động) để giải phóng mặt bằng và thực hiện các công tác chuẩn bị đầu tư. Do đó, việc không thể triển khai dự án khiến nhiều doanh nghiệp lâm vào hoàn cảnh rất khó khăn, bị đọng vốn kéo dài, chịu lãi vay tăng cao, dễ dẫn đến bị rơi vào nhóm nợ xấu, mất cơ hội đầu tư, kinh doanh, thậm chí có nguy cơ phá sản.

Còn theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Phú Đông Group, thời gian qua, bất động sản tại TP.HCM không ngừng tăng giá, đặc biệt là với phân khúc đất nền đáp ứng nhu cầu thật và dòng sản phẩm căn hộ tầm trung đáp ứng nhu cầu ở thật. Tuy nhiên, đây là quy luật cung cầu của thị trường, chứ không hề có dấu hiệu “bong bóng”.

“Nếu không có giải pháp kích cầu nguồn cung phát triển các dự án nhà ở, nguy cơ giá nhà đất sẽ còn tiếp tục tăng cao, dù không phải với tất cả các hân khúc, song phân khúc nhu cầu nhà ở thật sẽ tăng, bởi đây là quy luật cung cầu của thị trường”, ông Phúc chia sẻ, đồng cho rằng, một trong những giải pháp kích cầu nguồn cung trên thị trường hiện nay là Nhà nước cần có quy hoạch các khu đất lớn để phát triển các dự án nhà ở, sau đó kêu gọi các doanh nghiệp tham gia đấu giá các quỹ đất sạch này.