Báo cáo giám sát của Quốc hội đã phát hiện tình trạng dự án đầu tư có sử dụng đất đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhưng không đưa đất vào sử dụng, hoặc chậm sử dụng, gây lãng phí, đất đai để hoang hóa. Ông bình luận gì về vấn đề này? Nhà nước có cần một chế tài nghiêm khắc hơn hoặc một đạo luật riêng để giải quyết dứt điểm tình trạng đó, thưa ông?
Việc thu hồi dự án rất khó, bởi nhiều lý do, như văn bản quy định chưa đủ rõ, chưa đủ hiệu lực để các cơ quan chức năng dựa vào đó để thu hồi; việc triển khai gặp những khó khăn như không thể xác định được giá trị khi thu hồi, không rõ cơ quan thu hồi; sự tương tác giữa thu hồi dự án và thu hồi đất đai.
Thực tế, các quy định về cấp phép thì rất chi tiết, nhưng quy định thu hồi lại không đủ chi tiết, nên cơ quan chức năng rất khó phân định trách nhiệm để thu hồi dự án. Do vậy, chế tài phải có tính khả thi hơn và việc thực hiện chế tài phải nghiêm khắc hơn, phải làm đồng bộ giữa các cơ quan liên quan. Để có thể triển khai được vấn đề chế tài, điều cần thiết nhất là sự quyết tâm của cả hệ thống.
Theo Báo cáo của Chính phủ, hiện chưa có chính sách hữu hiệu để hạn chế, xử lý tình trạng đầu cơ đất đai, ở một số nơi có hiện tượng đẩy giá đất tăng đột biến trong thời gian ngắn đã ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, gây khó khăn trong công tác quản lý và điều hành kinh tế vĩ mô. Vì sao lại có tình trạng này, thưa ông?
Trong quá trình phát triển kinh tế, có một quy luật, chu kỳ lên xuống nhất định. Khi nền kinh tế tích lũy đến một mức nào đó thì sẽ có đột biến. Thị trường bất động sảncũng vậy, có những lúc sóng lớn, nhưng có lúc sóng hẹp, có lúc xuất hiện cơn sóng ở một vài sản phẩm, nhưng có lúc sóng xuất hiện ở mọi nơi.
Năm 2017 - 2018, thị trường bất động sản xuất hiện 3 biểu hiện.
Thứ nhất, đất nền dự kiến lên đô thị tăng đáng kể. Đây là chuyện tất yếu vì đất nông thôn, đất nông nghiệp giá thấp thành đất đô thị giá cao là bình thường. Nếu điều chỉnh tốt thì sẽ là “cơn gió nhẹ rải đều ra”, còn nếu không điều chỉnh tốt sẽ tạo ra các “bậc thang”.
Thứ hai, đất ở các địa bàn dự kiến làm khu kinh tế đặc biệt tăng lên cũng là bình thường. Ở những nơi này đột nhiên được đầu tư lớn, nên chắc chắn, giá đất tăng do nhà đầu tư nhìn thấy, đón lõng cơ hội. Vấn đề là chúng ta điều chỉnh để đường đồ thị tăng giá trơn, chứ không nhảy cóc, gấp khúc.
Thứ ba, thành phố càng phát triển, giá đất khu vực trung tâm càng đắt.
Việc một biểu hiện diễn ra là bình thường, nhưng khi cả 3 biểu hiện trên cùng xảy ra thì nền kinh tế có vấn đề.
Thực ra, khi xuất hiện sốt đất, chúng ta cũng đã có những động thái cảnh giác, điều chỉnh chủ động. Ngân hàng Nhà nước, các địa phương đã có các động thái như ngừng giao dịch, không cho người ngoài vào mua và chuyển mục đích sử dụng đất, ngừng cấp dự án, đánh thuế cao, điều chỉnh chính sách tín dụng…
Nhưng vì sao, một số chính sách chưa thực hiện được, chưa hữu hiệu? Vì chúng ta có 6 cơ quan điều chỉnh đất đai: Tài nguyên và môi trường, xây dựng, kế hoạch và đầu tư, ngân hàng, tài chính và chính quyền địa phương, song các cơ quan này chưa phối hợp tốt. Mặt khác, một số chính sách, biện pháp chưa thực hiện được, như đánh thuế không sử dụng đất hoặc đánh thuế tài sản.
Báo cáo cũng chỉ ra rằng, thời gian qua đã xuất hiện việc giao dự án không thông qua đấu giá, một số dự án lớn sử dụng đất đô thị còn sử dụng hình thức chỉ định thầu. Chủ đầu tư vi phạm pháp luật nghiêm trọng, sử dụng đất sai mục đích, phân lô bán nền khi chưa hoàn thành nghĩa vụ, thủ tục tài chính, vi phạm pháp luật nghiêm trọng, nhưng không bị xử lý”. Theo ông, nguyên nhân của tình trạng này nằm ở đâu, ở chính sách hay ở bộ máy? Chính quyền phải làm gì để khắc phục tình trạng này?
Tôi cho rằng, việc giao đất không qua đấu giá là do bộ máy, chứ không phải là chính sách. Đây là vấn đề chủ yếu do thực trạng kinh tế của địa bàn. Giai đoạn trước, khi địa phương còn khó khăn, không có hoặc chỉ có một nhà đầu tư, họ buộc phải áp dụng chính sách chỉ định thầu, giao đất không qua đấu giá. Nhưng nếu địa bàn đó đã phát triển, có nhiều nhà đầu tư, có sự cạnh tranh, thì việc giao đất không qua đấu giá cần phải xem xét kỹ trình tự, thủ tục, quy định của pháp luật.
Nếu việc giao đất do nguyên nhân khách quan, mang tính lịch sử, thì cần xem xét giá đất thời điểm đó có đúng không, đủ không, có đúng thủ tục, quy định pháp luật hay không.
Hiện cả nước có 1.390 dự án điều chỉnh quy hoạch từ một đến 6 lần, có dự án tới 9 lần. Trong đó, phần lớn là cơi nới tầng, chia nhỏ diện tích căn hộ, giảm diện tích cây xanh hoặc bổ sung chức năng nhà ở vào các lô đất thương mại..., làm tăng mật độ dân số, gây hệ luỵ về hạ tầng kỹ thuật, xã hội. Theo ông, làm gì để kiểm soát được việc điều chỉnh quy hoạch có lợi cho chủ đầu tư, nhưng lại gây bất lợi cho xã hội?
Trước hết, phải khẳng định rằng, việc điều chỉnh quy hoạch ít khi xuất phát từ mục đích của Nhà nước hay xã hội, mà phần lớn là từ đề xuất của chủ đầu tư. Nhưng chủ đầu tư cũng không tự thay đổi được quy hoạch, mà phải tuân thủ quy định của Nhà nước. Vì vậy, cần xem xét mục đích điều chỉnh quy hoạch sẽ mang lại lợi ích cho ai? Có làm đúng quy hoạch hay không và thủ tục phê duyệt có đúng trình tự thủ tục hay không?
Theo tôi, để kiểm soát được, cần công khai, minh bạch các dự án điều chỉnh để tất cả các bên được biết. Bên cạnh đó, việc điều chỉnh quy hoạch phải làm đúng quy định, quy trình, chỉ cấp nào ban hành quy hoạch mới được điều chỉnh quy hoạch. Tiếp đó, cần tăng cường năng lực giám sát của các bên có liên quan đến điều chỉnh quy hoạch. Cuối cùng, cần kiên định chế tài thực thi, đảm bảo sự nghiêm minh, ổn định lâu dài của quy hoạch.
Theo ông, để giải quyết tình trạng vỡ quy hoạch, không tuân thủ theo quy hoạch hiện nay, cần có những biện pháp mạnh nào?
Theo tôi, cần thực hiện các giải pháp một cách đồng bộ.
Một là, rà soát quy hoạch theo tinh thần Luật Quy hoạch để hướng tới quy hoạch tích hợp, đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.
Hai là, tuân thủ quy hoạch. Chỉ có người phê duyệt quy hoạch mới có quyền sửa đổi, bổ sung quy hoạch trong thời gian quy hoạch còn hiệu lực.
Ba là, chế tài mạnh với những vi phạm quy hoạch. Kiên quyết đình chỉ, trả lại nguyên trạng và phải tuân thủ quy hoạch. Không thể để tình trạng làm sai, nhưng vẫn chấp nhận cho tồn tại.
