Khốn đốn vì mua phải dự án “vịt trời“

Khổ vì dự án “vịt trời”

Mới đây, nhiều khách hàng mua đất phân lô tại Dự án Thái Dương Xuân, phường Long Thạnh Mỹ, quận 9, TP.HCM phản ánh tới Báo Đầu tư Bất động sản về việc họ rơi vào tình cảnh khốn đốn khi ký hợp đồng đặt cọc mua đất nền giấy tay thông qua Công ty cổ phần Tư vấn đầu tư thương mại dịch vụ Địa ốc Thái Dương (Thái Dương Real).

Theo phản ánh của các khách hàng, Hợp đồng đặt cọc nền đất Dự án Thái Dương Xuân được ký giữa 3 bên là chủ đầu tư, đại diện là ông Trần Phú Hào, khách hàng và Thái Dương Real - là đơn vị môi giới, phân phối độc quyền dự án, có đầy đủ các khoản mục về diện tích nền đất, giá tiền, tiến độ, phương thức thanh toán, cũng như quyền lợi, trách nhiệm liên quan của mỗi bên.

Trong đó, trách nhiệm của chủ đầu tư ngoài việc lo đầy đủ giấy tờ hợp lệ, pháp lý rõ ràng, không có tranh chấp, không thuộc khu quy hoạch đền bù giải tỏa, nằm trong quy hoạch khu dân cư..., còn cam kết hoàn tất việc bàn giao và ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua ngay khi được thanh toán đủ 100% giá trị hợp đồng.

Tuy nhiên, dù đã ký hợp đồng đặt cọc đặt mua đất nền tại Dự án Thái Dương Xuân và hoàn tất nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư, nộp tiền cho Thái Dương Real với tổng số tiền lên đến hàng chục tỷ đồng (vào thời điểm cuối năm 2016), nhưng cho đến nay, các khách hàng vẫn chưa nhận được mảnh giấy “lận lưng” ngoài tờ hợp đồng đặt cọc 3 bên.

Nhiều người dân mua đất ở đây với mục đích xây nhà ở cho biết, gần 2 năm ròng rã tin tưởng, chờ đợi chủ đầu tư cùng Thái Dương Real làm giấy tờ sổ sách để họ có thể yên tâm xây nhà ở trên mảnh đất đã bỏ tiền ra mua, nhưng không được.

Chẳng hạn, theo phản ánh của anh Thái, khách hàng mua lô A3, anh đã bán hết nhà đất ở quê gom tiền dắt díu cả gia đình gồm ông bà, vợ chồng và 2 đứa con nhỏ vào TP.HCM mong được an cư lạc nghiệp. Tuy nhiên, chỉ vì quá nóng vội và tin lời môi giới, nên 2 năm qua vẫn phải chịu cảnh đi ở nhà thuê, vì mảnh đất đã bỏ tiền dành dụm ra mua chưa thể xây nhà ở do vướng thủ tục pháp lý...

Trước sự bức xúc của khách hàng, chủ đầu tư đã có buổi làm việc, tiếp xúc với khách hàng mua đất nền tại Dự án Thái Dương Xuân. Tuy nhiên, sau nhiều buổi làm việc, cả 2 bên vẫn không thể tìm được tiếng nói chung.

Phía chủ đầu tư là bà Trần Thị Ngọc Hà, đại diện cho ông Trần Phú Hào cho biết, đến nay không còn khả năng để tiếp tục theo đuổi dự án, bởi hạn chế về năng lực tài chính, cũng như sự thay đổi về cơ chế chính sách của Nhà nước (UBND TP. HCM ban hành Quyết định 60, thay thế Quyết định 33 về việc phân lô bán nền)!?

Theo điều khoản của Hợp đồng đặt cọc, nếu bên A không chuyển nhượng lô đất cho bên B trừ trường hợp chính sách Nhà nước thay đổi đột ngột dẫn đến không thể chuyển nhượng, thì bên A phải bồi thường khoản tiền gấp đôi số tiền mà bên B đã thanh toán. Tuy nhiên, phía chủ đầu tư cho biết, chỉ có thể đền bù tối đa là 80% số tiền người dân đã nộp và phải đợi chủ đầu tư bán được toàn bộ lô đất này cho người khác mới có tiền đền bù.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, toàn bộ lô đất rộng gần 1.500 m2 để thực hiện phân lô Dự án Thái Dương Xuân đã được chủ đầu tư “cắm” làm tài sản thế chấp vay vốn tại ngân hàng. Đây chính là nguyên nhân chủ đầu tư không thể ra được sổ đỏ cho khách hàng.

Tình trạng khách hàng khốn đốn khi mua phải dự án “vịt trời” không chỉ diễn ra tại Dự án Thái Dương Xuân, mà còn xảy ra tại nhiều dự án khác.

Cụ thể, Báo Đầu tư Bất động sản vừa nhận được phản ánh của bà Trần Thị Thúy, ngụ quận 2, TP.HCM cho biết, Dự án Thiên Phúc - Hoàng Gia tại huyện Đức Hòa, tỉnh Long An với quy mô khoảng 4,7 ha do Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Thiên Phúc làm chủ đầu tư dù đã bán cho người dân từ năm 2016 và đã bán hết hàng, thu trên 90% giá trị sản phẩm, nhưng tới nay, chủ đầu tư chỉ mới làm cổng chào dự án, còn lại pháp lý, tiền sử dụng đất, lẫn làm hạ tầng dự án vẫn chưa thực hiện để bàn giao đất cho người dân xây nhà.

Bà Thúy cho biết, sau khi mua nền đất dự án này vào tháng 3/2017, chủ đầu tư cam kết chỉ 8 tháng sau khi làm hợp đồng mua bán sẽ giao đất cho người dân xây nhà. Tuy nhiên, đến nay, dù nhiều lần tìm tới chủ đầu tư để hỏi về việc bao giờ bàn giao đất cho khách hàng xây nhà ở, nhưng vẫn không được chủ đầu tư đưa ra lời giải thích cụ thể.

“Họ nói giờ muốn bán lại họ sẽ thu mua với giá trị bằng 30% so với giá trị mà chúng tôi mua. Vậy là với 900 triệu đồng tôi mua miếng đất tại dự án này, giờ đây họ mua lại chỉ còn chưa tới 300 triệu đồng. Công ty mà phía chủ đầu tư giới thiệu mua lại này lại chính là Công ty Hưng Thịnh Cát Tường, một công ty con của chủ đầu tư này. Họ mua lại sản phẩm với giá rẻ mạt, rồi lại mang bán cho người khách với giá cao để lừa người dân”, bà Thúy bức xúc.

Không chỉ đất nền, dự án “vịt trời” cũng xuất hiện ở phân khúc chung cư. Cụ thể, tại Dự án CT Home Bình Thạnh (471 Nơ Trang Long, phường 13, quận Bình Thạnh, TP.HCM) do Công ty cổ phần Xây dựng và Trang trí nội thất Cát Tường làm chủ đầu tư, dù chưa có bất cứ pháp lý nào, nhưng dự án đã được rao bán và quảng cáo rầm rộ 1 block cao 11 tầng với 60 căn hộ thương mại, officetel, căn hộ cho thuê, giá từ 1,5 - 4 tỷ đồng/căn (chưa thuế VAT và 2% phí bảo trì).

Phạt thôi liệu đã đủ?

Các dự án bán “vịt trời” trên đều đã bị chính quyền kiểm tra, xử phạt, nhưng dường như không làm các chủ đầu tư bận tâm.

Đơn cử, tháng 5/2018, Sở Xây dựng tỉnh Long An đã chỉ ra nhiều sai phạm tại Dự án Thiên Phúc - Hoàng Gia như chỉ mới được UBND tỉnh chấp thuận chủ trương, chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đồ án quy hoạch. Dự án này cũng chưa lập thủ tục cấp phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật, kế hoạch bảo vệ môi trường, phòng cháy chữa cháy và chưa được Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hiện tại, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện vẫn còn đứng tên cá nhân là ông Nguyễn Minh Hải, nhưng Công ty Thiên Phúc đã có giao dịch mua bán vào tháng 4/2017. Làm việc với Sở Xây dựng, đại diện Công ty Thiên Phúc thừa nhận sai phạm này.

Hay như Dự án CT Home Bình Thạnh, mới đây, Thanh tra Sở Xây dựng TP.HCM đã chỉ ra sai phạm tại dự án này như chủ đầu tư này chỉ mới nộp hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng, dự án chưa có đầy đủ hồ sơ pháp lý, chưa có giấy phép xây dựng để tổ chức thi công theo quy định. Tuy nhiên, qua kiểm tra cho thấy, chủ đầu tư đã tổ chức thi công xây dựng công trình. Cụ thể, tại khu vực dự án, chủ đầu tư xây dựng một nhà tạm có kết cấu khung sắt, sàn bê tông cốt thép bán kiên cố, vách cemboard… không đúng quy định.

Với những sai phạm trên, UBND quận Bình Thạnh đã ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với Công ty cổ phần Xây dựng và Trang trí nội thất Cát Tường và buộc dừng thi công, tháo dỡ toàn bộ công trình sai phạm…

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, việc doanh nghiệp bán dự án “vịt trời” hiện đang khá phổ biến tại TP.HCM. Chủ yếu xảy ra tại các dự án do chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính thực hiện. Do không có năng lực tài chính, nên các chủ đầu tư này thường tiến hành “bán chui” dự án nhằm mục đích huy động vốn từ khách hàng để có tiền đóng tiền sử dụng đất, tiền làm pháp lý, tiền xây dựng hạ tầng. Sau khi có pháp lý rồi, chủ đầu tư lại thu tiếp tiền của khách hàng để tiếp tục thực hiện dự án.

Tuy nhiên, chiêu này rủi ro rất lớn, đó là nếu quá trình xin thủ tục pháp lý gặp trục trặc, hoặc chủ đầu tư lấy tiền đi dùng việc khác thay vì thực hiện làm pháp lý dự án, thì chính khách hàng là người chịu thiệt.

Ngoài ra, theo luật sư Phượng, dù thông tin mở bán rầm rộ từ phía doanh nghiệp, nhưng cơ quan chức năng lại không biết để ngăn chặn hay cảnh báo kịp thời tới khách hàng, mà chỉ thanh tra, xử lý khi báo chí phản ánh. Mực phạt chỉ vài chục triệu đồng, cao lắm cũng chỉ hơn 100 triệu đồng, nên thiếu tính răn đe, khiến các chủ đầu tư nhờn luật.

“Biện pháp ngăn cản tình trạng này vẫn có, đó là kiểm soát việc quảng cáo mở bán ngay từ đầu từ phía cơ quan chức năng. Khi thấy hiện tượng quảng cáo bán sản phẩm dự án nhưng kiểm tra chưa hoàn thành pháp lý, thì phải ngăn chặn và có biện pháp cảnh báo với người dân ngay”, ông Phượng nói.