Khơi thông nguồn cung căn hộ, cách nào?

Nhiều dự án lỡ hẹn ra hàng

Năm 2017, thị trường bất động sản TP.HCM đón nhận hàng loạt dự án với hàng ngàn sản phẩm như Him Lam Phú An (quận 9), Victoria Village, Palm City, Mystery Villas, New City Thủ Thiêm, Masteri An Phú (quận 2)…

Mỗi dự án thấp nhất cũng hơn 300 căn hộ và nhiều nhất lên tới hơn 2.000 căn hộ. Tuy nhiên, từ đầu năm 2018 đến nay, thị trường bất động sản TP.HCM lại rất khan hiếm nguồn cung mới, nhiều doanh nghiệp lớn, mang tính dẫn dắt thị trường chỉ có 1 dự án, thậm chí có đơn vị không chào bán dự án nào trong năm 2018.

Có nhiều dự án được các chủ đầu tư dự kiến ra hàng quý trong quý IV/2018, nhưng tới nay vẫn không thể ra hàng, chủ yếu do vướng về vấn đề pháp lý.

Chẳng hạn, Tập đoàn Hà Đô dự kiến tung ra thị trường một dự án tại quận 8 trong quý IV/2018 để đón mùa mua nhà cuối năm. Dù đã chuẩn bị bán hàng với việc ký kết với các đơn vị phân phối, chuẩn bị truyền thông giới thiệu sản phẩm, nhưng tới nay, doanh nghiệp này đành thông báo lỡ hẹn mở bán năm 2018, vì thủ tục pháp lý cho dự án chưa hoàn thiện.

Tương tự, Him Lam Land cũng lỡ hẹn trong việc ra hàng mới tại dự án ở quận 7. Đây là dự án xây dựng trên quỹ đất đã có từ lâu, với khoảng hơn 300 căn hộ chung cư.

Hay như Tập đoàn Hưng Thịnh cũng không thể giới thiệu một dự án tại quận Thủ Đức, nên đành chuyển hướng phát triển dự án tại Bà Rịa - Vũng Tàu.

Với nhà phát triển bất động sản Phú Long, một dự án trên đường Võ Văn Kiệt, huyện Nhà Bè dù đã trong kế hoạch mở bán, nhưng không thể triển khai. Tại dự án này, dù đã có quỹ đất, sẵn sàng mọi thứ để mở bán trong năm 2018, nhưng ông Phùng Chu Cường, Tổng giám đốc Phú Long cho biết, doanh nghiệp đành dời lịch mở bán, vì pháp lý chưa xong.

Công ty Tiến Phước cũng cho biết, đơn vị đành lỡ hẹn mở bán một dự án mới tại quận 2, ngay tại khu đất vàng cạnh đường cao tốc TP.HCM - Long Thành, dù trước đó đã chuẩn bị khá kỹ cho việc giới thiệu ra thị trường.

Đây chỉ là số ít trong nhiều doanh nghiệp lỡ hẹn ra hàng dự án mới trong năm 2018 tại TP.HCM.

Theo báo cáo tình hình thị trường bất động sản 10 tháng đầu năm của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản TP.HCM năm nay có dấu hiệu sụt giảm rõ nét. So với cùng kỳ năm 2017, số lượng dự án mới giảm 11,1%, tổng số căn nhà mới đưa ra thị trường giảm 39,2%. Phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất, chỉ giảm 9,6%, trong khi phân khúc căn hộ trung cấp giảm 37,5% và phân khúc căn hộ bình dân giảm mạnh đến 68%.

Trong 10 tháng của năm 2018, tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở được đưa ra thị trường thuộc 65 dự án đạt 23.759 căn nhà (trong đó, có 22.684 căn và 1.075 căn nhà thấp tầng), với tổng giá trị huy động vốn đạt 43.761 tỷ đồng. Trong đó, phân khúc cao cấp có 7.444 căn, chiếm tỷ lệ 31,3%, phân khúc trung cấp có 11.731 căn, chiếm tỷ lệ 49,4%, phân khúc bình dân có 4.584 căn, chiếm tỷ lệ 19,3%.

Do "mắc kẹt" pháp lý

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, lý do chủ yếu của việc nguồn cung giảm sút đến từ câu chuyện pháp lý.

“Từ năm 2017 tới nay, TP.HCM liên tục ra những văn bản thông báo hạn chế cấp phép dự án mới tại các quận trung tâm Thành phố, trong khi quỹ đất có sẵn của các doanh nghiệp địa ốc phần nhiều nằm ở các quận bị hạn chế cấp phép này”, ông Châu nói.

Còn ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Kinh doanh địa ốc Hưng Thịnh cho biết, chỉ tiêu dân số đang là rào cản, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc thực hiện các dự án chỉnh trang đô thị và làm giảm tính khả thi của dự án.

Ông Trung cho rằng, chỉ tiêu dân số hiện nay không còn phù hợp, vì vượt quá con số dự đoán. Cùng với đó, quy trình xác định giá đất, thẩm định giá đất còn nhiều điểm bất hợp lý khi tính tiền sử dụng đất của dự án, làm mất rất nhiều thời gian của doanh nghiệp, thậm chí có thể mất cơ hội kinh doanh.

Nguồn cung căn hộ khan hiếm khiến người mua nhà khó khăn trong việc tìm chốn an cư.  Ảnh: Gia Huy

“Một vấn đề khác là thời gian thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư bị kéo dài, gây thiệt hại cho quyền lợi của người mua nhà và gây căng thẳng không đáng có giữa chủ đầu tư và khách hàng”, ông Trung nói.

Còn ông Vũ Hoài Nam, đại diện Công ty cổ phần Địa ốc Phú Long cho biết, Công ty trúng đấu giá 14 khu đất có diện tích 44,49 ha tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè từ ngày 1/12/2004. Công ty đã thanh toán đủ toàn bộ tiền trúng đấu giá theo đúng quy định và được Thành phố cấp sổ đỏ, đã đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Dragon City.

Tuy nhiên, cho đến nay, tại phân khu số 15 của dự án vẫn còn tồn tại một căn nhà và đất của một số hộ dân không chịu di dời, xây dựng, mở rộng nhà trái phép, cản trở không cho Công ty triển khai đầu tư xây dựng dự án, thậm chí có hành vi tự ý xông vào công trường, đập phá tài sản và tháo dỡ hàng rào của Công ty.

Ngoài vấn đề giao đất, ông Nam cho biết, Công ty triển khai, thực hiện Dự án Dragon City trên cơ sở trúng đấu giá đã 14 năm nay, nhưng khi lập thủ tục xin cấp phép xây dựng, Sở Xây dựng TP.HCM vẫn đề nghị phải lập thủ tục chấp thuận đầu tư, làm mất rất nhiều thời gian cho doanh nghiệp.

Tương tự, ông Bùi Xuân Huy, Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland cũng nêu khó khăn khi TP.HCM ra quyết định tạm dừng 2 dự án trọng điểm mà doanh nghiệp đang triển khai ở quận 9 và quận 2 với quy mô gần 190 ha. Ông Huy cho hay, trước khi đầu tư, các đối tác đã đưa công ty luật nước ngoài vào thẩm định rất kỹ. Hai dự án nêu trên đã được thẩm định đủ điều kiện pháp lý và cũng đã được đưa vào báo cáo kiểm toán.

“Việc tạm dừng dự án khiến Novaland phải trả hàng trăm tỷ đồng tiền lãi vay mỗi năm. Đồng thời, doanh nghiệp cũng không hoàn thành cam kết với cổ đông về kế hoạch bán hàng và lợi nhuận, buộc phải tinh giảm biên chế”, ông Huy phản ánh.

Trước những vướng mắc về thủ tục pháp lý, HoREA và nhiều doanh nghiệp mong muốn được sớm tháo gỡ để thực hiện dự án, vì chậm trễ ngày nào, sẽ gây thiệt hại cho doanh nghiệp ngày đó.

“Theo thông lệ, các chủ đầu tư thường ồ ạt tung ra dự án mới vào cuối năm để đón mùa mua nhà cao điểm trong năm. Tuy nhiên năm nay, đa số các doanh nghiệp lớn đều không có dự án mở bán, nên nguồn cung sẽ giảm mạnh so với các năm trước”, ông Châu nhận định.

Cũng theo ông Châu, trước đó, HoREA đã đề xuất, kiến nghị Thủ tướng Chính phủ sớm ban hành quyết định sửa đổi, bổ sung hoặc quyết định thay thế để tạo hành lang pháp lý minh bạch, bình đẳng, cạnh tranh, chặt chẽ nhằm thực hiện chủ trương sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước, di dời các cơ sở gây ô nhiễm môi trường và các cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng đô thị.

Kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo trình Quốc hội sửa đổi Luật Đất đai về chế định đấu giá quyền sử dụng đất; sửa đổi Luật Đấu thầu về chế định đấu thầu dự án có sử dụng đất để đảm bảo tính công khai, minh bạch, bình đẳng, cạnh tranh lành mạnh, khắc phục hiện tượng đấu giá, đấu thầu có dấu hiệu "chân gỗ", "quân xanh, quân đỏ".

Hiệp hội cũng vừa kiến nghị Thủ tướng Chính phủ gỡ khó cho doanh nghiệp có dự án nằm trong diện có sai phạm về việc giao đất. Theo đó, vẫn cho phép các chủ đầu tư được tiếp tục triển khai thi công dự án với điều kiện chủ đầu tư dự án phải có văn bản cam kết thực hiện nghĩa vụ tài chính phát sinh (nếu có) đối với dự án sau khi đã có kết luận thanh tra, kiểm tra của cơ quan có thẩm quyền, để hoàn thành dự án đưa vào sử dụng, tránh lãng phí thời gian, của cải xã hội và đảm bảo quyền lợi của người mua nhà trong dự án.

Đối với người mua nhà đã giao kết và thực hiện hợp đồng mua nhà tại các dự án này là bên ngay tình, không có lỗi, nên không phải chịu trách nhiệm đối với các nghĩa vụ tài chính phát sinh của chủ đầu tư dự án (nếu có).

Nếu được chấp thuận kiến nghị này, các doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho biết, điểm nghẽn gây ách tắc nguồn cung sẽ được khơi thông, vì hiện nay hầu như các dự án đều bị trục trặc pháp lý bởi quỹ đất mua đấu giá.