Tắc chương trình cải tạo kênh rạch
Trong chặng đường “hồi sinh” những dòng sông “chết” hơn 20 năm qua, chính quyền TP.HCM đã nỗ lực di dời khoảng 36.000 căn nhà trên và ven kênh rạch. Tuy nhiên, hiện vẫn còn hơn 20.000 căn nhà trên và ven kênh rạch, tập trung chủ yếu ở quận 8, quận 7, quận 4, Bình Thạnh, ô nhiễm môi trường diễn biến phức tạp, ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống của người dân.
Tại Đại hội Đảng bộ TP.HCM lần thứ X, nhiệm kỳ 2016 - 2020, Thành phố đề ra mục tiêu di dời và tổ chức lại cuộc sống cho hơn 20.000 căn nhà trên và ven kênh rạch. Để thực hiện mục tiêu này, Thành phố đã phân loại 3 nhóm dự án gồm: Nhóm dự án chỉnh trang đô thị bằng nguồn vốn ngân sách (53 dự án, kinh phí hỗ trợ tái định cư khoảng 21.518 tỷ đồng), Nhóm dự án xây dựng nhà ở thương mại kết hợp chỉnh trang đô thị (3 tuyến kênh rạch, chi phí bồi thường khoảng 2.700 tỷ đồng) và Nhóm dự án chỉnh trang đô thị theo hình thức đối tác công - tư (PPP - 6 dự án, kinh phí bồi thường khoảng 19.024 tỷ đồng).
Khi tiến hành dự án cải tạo, chỉnh trang kênh rạch, cần tính toán mở rộng thêm quỹ đất, từ đó có thêm quỹ đất sạch, đấu giá lấy nguồn lực đó triển khai dự án.
Theo đại diện Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM, một trong những khó khăn lớn nhất hiện nay vẫn là nguồn vốn để bồi thường, giải phóng mặt bằng, với nhu cầu vốn khoảng 25.745 tỷ đồng. Trong đó, nguồn vốn ngân sách TP.HCM chỉ có 2.508 tỷ đồng, cần phải huy động hơn 23.000 tỷ đồng nữa mới đủ kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng.
UBND TP.HCM đã phát hành danh mục các dự án mời gọi đầu tư đối với các dự án cải tạo, di dời nhà trên và ven kênh rạch, chỉnh trang đô thị của Thành phố gồm: Dự án di dời và tái định cư các hộ dân sống trên và ven bờ Nam kênh Đôi, quận 8; Dự án nạo vét, cải tạo môi trường, xây dựng hạ tầng và khai thác quỹ đất ven rạch Xuyên Tâm (quận Bình Thạnh, quận Gò Vấp); Dự án cải tạo, chỉnh trang nhà ven và trên rạch Văn Thánh…
Tuy nhiên, việc làm thế nào để thu hút được các doanh nghiệp tham gia đầu tư và đẩy nhanh tiến độ dự án mới là vấn đề quan trọng. Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước có ý định phát triển dự án, nhưng các chính sách di dời và tái định cư còn chưa tạo nhiều thuận lợi cho các nhà đầu tư thu hồi vốn.
Nhiều chuyên gia cho rằng, Thành phố cần có cơ chế chính sách để cân đối giữa quyền lợi của nhà đầu tư và người dân, như xây dựng cơ chế mở để nhà đầu tư căn cứ theo khung chính sách và tự thỏa thuận với người dân; nghiên cứu cho phép thiết lập các chỉ tiêu quy hoạch mềm dẻo, trên cơ sở đánh giá rõ áp lực công trình sau khi cải tạo đối với hạ tầng giao thông, môi trường đô thị, đồng thời tăng tính hấp dẫn cho nhà đầu tư.
Theo tìm hiểu, không chỉ có một số doanh nghiệp địa ốc lớn trong nước như Vingroup, Novaland, Phát Đạt, C.T Group..., mà nhiều tập đoàn nước ngoài như Capitaland, Dragon Capital... cũng đang quan tâm và muốn tham gia chương trình này.
Mới đây nhất, Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng và nhà ở Sài Gòn đã đề xuất phương án di dời và tái đầu tư dự án bất động sản tại kênh Đôi, quận 8 sau khi thực hiện xong kế hoạch giải phóng nhà ven kênh tại đây. Theo đó, doanh nghiệp sẽ tự thu xếp toàn bộ kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với các hộ có nhu cầu nhận tiền bồi thường, hỗ trợ tự lo nơi ở mới, sắp xếp nguồn vốn mua quỹ nhà tái định cư, nhà ở xã hội có sẵn tại quận 8 cho các hộ dân bị ảnh hưởng của dự án.
Ngoài ra, cuối năm 2018, một tập đoàn đầu tư Nhật Bản kết hợp cùng gần 10 công ty hạ tầng khác đã làm việc với Hiệp hội Bất động sản TP.HCM và lãnh đạo UBND Thành phố về việc tìm hiểu các chính sách đầu tư chương trình chỉnh trang đô thị. Tuy nhiên, sau buổi làm việc đến nay, nhà đầu tư này không hề có một hồi âm.
Giải mã “chìa khóa” tài chính
Thực tế cho thấy, hơn 20 năm qua, TP.HCM đã thực hiện thành công nhiều dự án chỉnh trang kênh rạch như kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè, kênh Tân Hóa - Lò Gốm, rạch Bến Nghé... Đồng thời, Thành phố đã chỉnh trang các khu dân cư lụp xụp, làm thay đổi diện mạo đô thị, môi trường sống và cải thiện đời sống cho hàng chục ngàn hộ gia đình.
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, các dự án mới chỉ giải quyết được khâu xử lý môi trường, chỉnh trang đô thị, mà chưa khai thác được quỹ đất hai bên, do chưa có quy hoạch sử dụng đất đối với quỹ đất này. Ngoài ra, chưa có quy hoạch chi tiết một số vị trí mặt nước để cho phép khai thác hiệu quả quỹ đất, mặt nước phục vụ lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, du lịch.
Đặc biệt, cơ chế, chính sách mà Thành phố đưa ra chưa thực sự hấp dẫn để khuyến khích xã hội hóa việc kè bờ sông rạch trong nội thành, nhất là tại những vị trí có nguy cơ bị sạt lở.
Hiện TP.HCM vẫn còn hơn 20.000 căn nhà trên và ven kênh rạch cần phải được di dời
Ông Trần Kim Chung, Chủ tịch Tập đoàn C.T Group cho rằng, trong quá trình thực hiện công tác giải tỏa, tất cả mọi ngóc ngách của vấn đề đều được nêu ra, nhưng tựu trung lại vẫn xuất phát từ nguồn kinh phí để thực hiện. Giá trị thương mại của dự án phải tính toán bao gồm tất cả các chi phí xuyên suốt trong quá trình thực hiện, khu vực hỗ trợ xã hội theo chính sách chung, riêng khu vực thương mại kinh doanh khai thác cần đảm bảo an toàn cho nhà đầu tư.
“Trong quy hoạch phát triển các quỹ đất hai bên bờ sông, kênh rạch, TP.HCM cần cho phép các chủ đầu tư tăng mật độ xây dựng để tạo nguồn kinh phí trong việc cải tạo của từng dự án”, ông Chung nói và nhấn mạnh, nếu làm được điều này, các doanh nghiệp bất động sản sẽ sẵn sàng tham gia cùng chính quyền Thành phố.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, để giải quyết bài toán về vốn, ngoài việc thực hiện các dự án PPP theo Nghị định 69/2019/NĐ-CP của Chính phủ, Thành phố có thể học hỏi mô hình nhiều nước trên thế giới là sử dụng chính nguồn lực tại chỗ để triển khai các công trình cải tạo, phục hồi kênh rạch.
“Khi tiến hành dự án cải tạo, chỉnh trang kênh rạch, cần tính toán mở rộng thêm quỹ đất, từ đó có thêm quỹ đất sạch, đấu giá lấy nguồn lực đó triển khai dự án. Ngoài ra, còn có thể triển khai các chung cư, nhà cao tầng trên nguồn đất sạch để tái định cư tại chỗ”, ông Châu nói.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
