Khởi nghiệp bất động sản, “dễ vào, khó trụ”

Dễ tham gia nhưng khó thành công

Theo số liệu của Cục Đăng ký quản lý kinh doanh (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong năm 2017, trong các ngành nghề thì kinh doanh bất động sản là ngành có số doanh nghiệp đăng ký thành lập mới tăng nhanh nhất về cả số lượng và số vốn đăng ký với 5.065 doanh nghiệp thành lập mới, tổng số vốn đăng ký trên 388.000 tỷ đồng. Trung bình, một ngày có 14 doanh nghiệp bất động sản ra đời với số vốn đăng ký trung bình 77 tỷ đồng mỗi doanh nghiệp.

Trong đó, TP.HCM được ghi nhận là địa phương có số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới cao nhất cả nước. Số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, trong năm 2017, số doanh nghiệp bất động sản được thành lập mới chiếm 6,14% doanh nghiệp thành lập mới trên địa bàn TP.HCM, nâng tổng số doanh nghiệp bất động sản lên đến gần 7.000 doanh nghiệp.

Mới đây trong báo cáo tình hình kinh tế 10 tháng đầu năm 2018, TP.HCM cho biết, 10 tháng qua trên địa bàn thành phố này có 35.585 doanh nghiệp được cấp phép thành lập mới, trong đó 7,2% số đó là doanh nghiệp bất động sản. Tức là trong hơn 3 quý đầu năm nay, chỉ riêng tại TP.HCM có gần 2.600 doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản thành lập mới.

Tuy nhiên, trong khoảng 7 tháng đầu năm 2018, số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể đã tăng 75,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây cũng là ngành nghề có tỷ lệ doanh nghiệp hoàn tất giải thể cao nhất trong tất cả các ngành nghề được liệt kê.

Cụ thể, số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ngừng hoạt động không đăng ký hoặc chờ giải thể trong thời gian qua là 773 doanh nghiệp, tăng 74,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tạm ngừng kinh doanh cũng dẫn đầu với mức tăng 46,6% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo Cục Quản lý đăng ký kinh doanh, nguyên nhân dẫn tới việc này là do các địa phương đang tích cực triển khai công tác chuẩn hóa, làm sạch dữ liệu nhằm loại bỏ các doanh nghiệp đã thành lập từ lâu nhưng không còn hoạt động. Sau khi rà soát, những doanh nghiệp này được chuyển sang tình trạng chờ giải thể.

Mặt khác, theo đánh giá của nhiều chuyên gia bất động sản, nguyên nhân còn do từ đầu năm đến nay thị trường bất động sản nhiều nơi giao dịch chậm, thị trường trầm lắng. Những doanh nghiệp môi giới nhỏ lẻ, làm ăn chụp giật, hoạt động “ăn theo” tình hình thị trường không cầm cự nổi nên tự giải thể, đóng cửa.

Làm sao để trụ lại?

Trao đổi với phóng viên Đầu tư Bất động sản, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group cho biết, những khó khăn thường gặp phải khi khởi nghiệp với bất động sản là cân đối dòng tiền kém, đội ngũ sáng lập yếu, thiếu sản phẩm tốt, phát triển nhân sự không hiệu quả, chủ doanh nghiệp thiếu kiến thức...

Theo ông Chánh, việc cân đối dòng tiền kém sẽ khiến doanh nghiệp chết trước khi thành công kể cả khi có được dự án tốt, tiềm năng. Hơn nữa, chủ doanh nghiệp thiếu kiến thức, kinh nghiệm, người dẫn dắt và một mô hình đã chứng minh hiệu quả cũng là nguyên nhân dẫn tới việc “đóng cửa” sớm. Bởi một doanh nghiệp không thể phát triển vượt khỏi khả năng quản lý của người chủ, do vậy, buộc người lãnh đạo phải học hỏi để phát triển bản thân liên tục.

Đồng quan điểm với ý kiến này, bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty cổ phẩn Dịch vụ bất động sản Eximrs (thành viên Tập đoàn Eximland) cho biết, mặc dù đã bước chân vào thị trường bất động sản được khoảng 12 năm và đã có một số kết quả nhất định nhưng cứ hễ ở đâu có thông tin đào tạo về bất động sản thì bà đều cố gắng tham gia và đăng ký để học hỏi.

Chia sẻ kinh nghiệm về việc làm sao để trở thành một sàn giao dịch thành công và hiệu quả, lãnh đạo Công ty Eximrs cho rằng, để một sàn giao dịch được gọi là thành công thì phải đạt được 3 yếu tố là con người có năng lực và gắn bó, sản phẩm đủ tốt và thẩm định được dự án.

“Có những giai đoạn thị trường tốt, sản phẩm tốt thì tự nhiên các bạn bán được hàng, rồi lại tự cho là mình giỏi, không cần phải thay đổi nữa. Nhưng thực chất không phải vậy, việc bán được hàng trong khoảng một thời gian phục thuộc vào nhiều yếu tố như thiên thời, địa lợi, nhân hòa... Thời điểm này là lúc sản phẩm ra thì ít, vướng pháp lý thì nhiều, sale thì đứng núi này trông núi nọ..., ai vượt qua được mới là giỏi”, bà Tú nói và cho biết thêm, trong 2 năm tới, doanh nghiệp nào mà chuẩn bị được sẵn lực lượng tinh nhuệ, trung thành; công ty nào đào tạo sale theo đúng chuẩn, không phải là dạng làm ăn chụp giật... thì chắc chắn sẽ gặt hái được thành công.

Còn theo chia sẻ của ông Phan Công Chánh, để khởi nghiệp với bất động sản thì buộc chủ doanh nghiệp phải có kiến thức sâu về ngành, kinh nghiệm, người dẫn dắt, đội nhóm, phân khúc, một mô hình đã chứng minh hiệu quả.

“Việc khởi nghiệp với bất động sản bắt đầu từ làm môi giới, sau khi có đủ kinh nghiệm cũng như nguồn lực thì tách ra lập sàn riêng... là con đường chỉ phù hợp với các bạn trẻ dưới 25 tuổi. Từ 25 tuổi trở lên thì chúng ta có thể trang bị kiến thức để khởi nghiệp như một nhà đầu tư bất động sản cá nhân”, ông Chánh nói.

Tuy nhiên, đối với những nhà đầu tư cá nhân, muốn làm giàu với bất động sản thì câu hỏi đầu tiên được đặt ra là đầu tư như thế nào cho hiệu quả.

Theo ông Chánh, để đầu tư hiệu quả, các nhà đầu tư phải đáp ứng 1 trong 3 tiêu chí như làm chủ phân khúc, làm chủ khu vực và làm chủ chiến lược.

Cụ thể, trên thị trường hiện nay có rất nhiều phân khúc khác nhau như: đất nền, nhà phố, căn hộ, condotel..., nhà đầu tư chọn phân khúc nào cũng được nhưng đặc biệt phải lựa chọn phân khúc nào mà mình biết rõ nhất. Bên cạnh đó, để đạt hiệu quả cao thì phải làm chủ được thông tin tại khu vực mà mình biết để việc định giá sản phẩm dễ dàng và quyết định xuống tiền cũng nhanh hơn.

“Chúng ta phải xác định một điều rằng khi đầu tư vào bất động sản là phải lời lúc mua chứ không phải lời lúc bán”, ông Chánh nhấn mạnh.

Cũng theo vị chuyên gia này, với thị trường bất động sản, một nhà đầu tư cá nhân có cầm trong tay 50 hay 100 tỷ đồng thì vẫn cảm thấy thiếu bởi sản phẩm trên thị trường quá rộng và quá lớn, giá trị quá cao... Không ai có thể tự mình mua được vô số bất động sản cả, nên cách tốt nhất là phải huy động vốn. Tuy nhiên, việc huy động vốn như thế nào cho hiệu quả cũng là  câu chuyện cần phải cân nhắc kỹ lưỡng.

Ông Trần Tuấn Linh, Tổng giám đốc Quản lý quỹ đầu tư chứng khoán Việt Tin cho biết, sử dụng nguồn lực từ ngân hàng để đầu tư là một gợi ý, bởi việc vay vốn từ ngân hàng không phải là xấu, cái quan trọng là phải có kiến thức để tránh bị ngân hàng “nuốt” bằng lãi suất cao.

“Khoảng thời gian giữa năm là thời điểm tốt nhất để chúng ta vay ngân hàng, hạn chế vay vào những dịp cuối năm bởi lãi suất huy động thường tăng cao nên phải chịu lãi suất cao. Ngoài ra, để vay được số tiền lớn thì phải chia thành từng đợt. Lần đầu sẽ vay với số tiền không lớn rồi trả, lần hai sẽ vay nhiều hơn một chút... rồi dần dần chúng ta sẽ vay được rất nhiều”, ông Linh nói.

Ở một góc nhìn khác, ông Chánh cho rằng, trong trường hợp giao dịch có lời thì vay ngân hàng lúc nào cũng được. Và hiện nay, tại TP.HCM thì nguồn cung đang là một vấn đề rất lớn, nên để thành công trong việc đầu tư với bất động sản thì các nhà đầu tư phải đi sâu vào các ngách của thị trường, tìm ra những sàn phẩm độc đáo hoặc bất động sản dân cư hấp dẫn thì mới kiếm được tiền.