“Khóc ròng” với hợp đồng mua bán nhà mập mờ điều khoản

Hợp đồng mua bán ép khách hàng

Ngày 16/3, nhiều khách hàng đã kéo tới dự án Opal Boulevard trên đường Phạm Văn Đồng, TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương để phản đối chủ đầu tư là Công ty cổ phần Kinh doanh bất động sản Hà An về việc thu tiền mua bán tại dự án này.

Cụ thể, bà T.T.T. một khách hàng mua dự án này cho biết, tháng 6/2019, bà mua căn hộ dự này để ở và theo chủ đầu tư quảng cáo thì tới quý II/2020 mới ký hợp đồng mua bán nên mới phải đóng tiền. Thế nhưng, tới tháng 2/2020, chủ đầu tư đã thông báo khách hàng lên công ty ký hợp đồng mua bán, nếu không ký hợp đồng mua bán đúng thời hạn 1 tháng thì khách hàng sẽ mất toàn bộ tiền cọc 20% giá trị căn hộ. Nhiều khách hàng, trong đó có bà T. không xoay kịp tiền để đóng đang lo lắng sẽ mất cọc số tiền lớn.

Ngoài ra, khách hàng mua dự án này còn đứng ngồi không yên khi chủ đầu tư dự án đưa vào điều khoản hợp đồng rằng nếu như khách hàng thanh toán chậm thì không ảnh hưởng đến quyền lợi và nghĩa vụ khách của chủ đầu tư trong hợp đồng và pháp luật Việt Nam. Chủ đầu tư có quyền chấm dứt hợp đồng và áp dụng phạt 10% giá trị hợp đồng, khách hàng còn phải thanh toán một khoản tiền để khắc phục, hỗ trợ, bù đắp thiệt hại của chủ đầu tư là 30% giá trị (bao gồm nhưng không giới hạn: chi phí bán hàng, cơ hội kinh doanh, chi phí vốn, lãi suất ngân hàng, hao mòn tài sản...) khi bị chấm dứt hợp đồng mua bán.

Đặc biệt, chỉ sau khi chủ đầu tư bán được căn hộ cho bên thứ ba và nhận đủ tiền thanh toán, thì mới có nghĩa vụ hoàn trả tiền cho khách hàng sau khi đã khấu trừ các khoản xử lý, xử phạt của hợp đồng.

“Sau khi chúng tôi phản ứng thì chủ đầu tư đã giảm việc phạt lãi xuống còn 30%, nhưng chúng tôi vẫn không chấp thuận điều này, vì chủ đầu tư đưa điều khoản này chẳng khác nào muốn chiếm tiền của khách hàng”, bà T. nói.

Được biết, dự án Khu căn hộ cao cấp Opal Boulevard do Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh bất động sản Hà An (do Đất Xanh Group sở hữu 99,99% cổ phần) làm chủ đầu tư. Dự án này được Đất Xanh Group quảng cáo có quy mô 2 block, 35 tầng với khoảng 1.500 căn hộ cao cấp.

Trong tháng 5/2019, chủ đầu tư đã nhận tiền của nhiều khách hàng thông qua biên bản ghi nhớ, người đại diện ký tên và con dấu là của Công ty cổ phần Dịch vụ bất động sản Đất Xanh.

Trong biên bản này, bên A sẽ cho bên B ưu tiên được mua căn hộ/sản phẩm… Sau đó các bên sẽ tiếp túc ký biên bản thoả thuận. Ngoài số tiền 50 triệu đồng ban đầu, khách hàng phải đóng tiếp cho chủ đầu tư số tiền 150 triệu đồng. Tiếp đó, cuối năm 2019, chủ đầu tư yêu cầu khách đóng tiếp tiền bằng 20% giá trị căn hộ. Giá bán lúc đầu từ 30 - 35 triệu/m2, căn hộ có diện tích trên 60 m2.

Theo quy định của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Công ty Hà An phải thực hiện việc đăng ký mẫu hợp đồng mua bán căn hộ tại cơ quan nhà nước và phải được chấp thuận, công bố mẫu hợp đồng. Tuy nhiên, khách hàng phản ánh, Công ty Hà An đã ký hợp đồng mua bán căn hộ với nhiều người tiêu dùng không đúng theo nội dung hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung đã được cơ quan chức năng chấp thuận, làm ảnh hưởng quyền lợi người tiêu dùng. Hiện các cơ quan chứng năng tại tỉnh Bình Dương đang xem xét và làm rõ.

Khách hàng nên xem kỹ hợp đồng trước khi ký

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM) cho biết, theo quy định pháp luật, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thuộc trường hợp phải đăng ký mẫu hợp đồng. Cơ quan nhà nước nhận hồ sơ (Cục quản lý cạnh tranh, Sở Công thương) sẽ xem xét về nội dung có thuộc trường hợp không có hiệu lực quy định tại Điều 16, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng hay không; sự thể hiện nội dung phải rõ ràng, dễ hiểu; sự phù hợp với quy định của pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và nguyên tắc chung về giao kết hợp đồng.

Trên thực tế, trước khi có quy định này, nhiều chủ đầu tư được tư vấn và soạn thảo theo các kiểu hợp đồng của nước ngoài, cách trình bày câu văn theo ngữ pháp nước ngoài, từ ngữ theo dịch thuật và nhiều từ ngữ đó chưa rõ nghĩa, tra từ điển tiếng Việt cũng không có…, dẫn đến các hợp đồng rất phức tạp, thậm chí là luật sư đọc cũng không hiểu, hiểu không hết, vì bản thân nội dung từ ngữ, câu văn đó không rõ nghĩa, đa nghĩa.

Kể từ khi có quy định buộc chủ đầu tư đăng ký mẫu hợp đồng, thì vấn đề này được cải thiện, quyền lợi của người mua nhà được đảm bảo hơn, nhưng vẫn còn nhiều điều cần tiếp tục sửa đổi, xây dựng trong các văn bản pháp luật và nhận thức của người có thẩm quyền.

Nếu như trường hợp chủ đầu tư chưa đăng ký mẫu hợp đồng, theo quy định Điều 8, Nghị định 99/2011/NĐ-CP thì không thể áp dụng các quy định của hợp đồng đã ký để giải quyết các tranh chấp.

Với các trường hợp đã đăng ký mẫu hợp đồng, nhưng giao kết trên thực tế với người tiêu dùng một kiểu, thì chủ đầu tư đã có lỗi, thậm chí có trường hợp là lừa dối khách hàng. Bởi theo quy định Điều 8, Nghị định 99/2011/NĐ-CP, các quy định “khác lạ” bất lợi cho người tiêu dùng không được áp dụng.

Với trường hợp chủ đầu tư đã đăng ký và được chấp thuận, nhưng sau đó người tiêu dùng mới phát hiện điều bất hợp lý, thì theo nguyên tắc pháp luật, vẫn phải xem xét đến hiệu lực của các quy định này.

Quá trình đăng ký mẫu hợp đồng là cơ quan nhà nước kiểm tra về 3 nội dung theo Điều 12, Nghị định 99/2011/NĐ-CP. Sau khi được chấp thuận và công bố mẩu hợp đồng, nếu phát hiện nội dung của hợp đồng theo mẫu vi phạm pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng hoặc trái với nguyên tắc chung về giao kết hợp đồng, cơ quan có thẩm quyền có quyền yêu cầu chủ đầu tư phải sửa đổi, hủy bỏ nội dung vi phạm đó.

Trường hợp nội dung trong hợp đồng theo mẫu không rõ hoặc có nhiều cách hiểu khác nhau, cơ quan có thẩm quyền có quyền yêu cầu chủ đầu tư giải trình làm rõ các nội dung đó.

Như vậy, việc chấp thuận mẫu hợp đồng của cơ quan nhà nước không có nghĩa là không xem xét lại nội dung của các quy định này. Tuy nhiên, Nghị định 99/2011/NĐ-CP chưa đưa ra cơ chế việc người tiêu dùng có quyền khởi kiện ra Tòa đối với yêu cầu buộc chủ đầu tư phải sửa đổi, bổ sung hợp đồng và được tranh luận ngay sau khi mẫu hợp đồng đã được đăng ký (khi người tiêu dùng chưa giao kết hợp đồng với chủ đầu tư).

Luật sư Phượng cho biết thêm, đã từng tham gia nhiều vụ án như trên, thực tế có vụ việc như Tòa án quận 1 vẫn áp dụng hợp đồng chưa được đăng ký mẫu và “bỏ quên” không xem xét đến khoản Điều 8, Nghị định 99/2011/NĐ-CP quy định không cho phép áp dụng.

Một số vụ án khác, thậm chí là Tòa áp dụng Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010 để giải quyết vụ án, nhưng chỉ áp dụng điều khoản về xác định thẩm quyền thụ lý đơn, việc tạm ứng án phí được miễn nhưng chưa có quy định.

Các quy định về quyền của người tiêu dùng trong Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010, quy định về giải thích hợp đồng mẫu trong Bộ luật Dân sự hoàn toàn không được xem xét áp dụng.

Nhiều lập luận của Tòa vẫn theo lý luận đủ năng lực hành vi dân sự, đã ký nên phải chịu trách nhiệm về nội dung đã ký mà bỏ quên các quy định khác liên quan về quyền của người tiêu dùng. Do đó, với các vi phạm của chủ đầu tư về hợp đồng, các vi phạm về nguyên tắc pháp luật, giải thích hợp đồng…, việc bảo vệ quyền lợi cho người tiêu dùng trong tố tụng còn khó khăn và gặp nhiều trở ngại.

Với các giao dịch có giá trị lớn, phức tạp thì khách hàng nên cần được người độc lập am hiểu pháp luật tư vấn, khuyến cáo về các nội dung quy định của hợp đồng. Việc tư vấn không chỉ là rà soát nội dung hợp đồng khi ký kết mà còn đánh giá được tâm thế của đối tác, phát hiện các định không bình đẳng, quy định cố ý làm khó hay bắt chẹt khách hàng….

Mặt khác, để quá trình khách hàng thực hiện hợp đồng biết xử lý khi chủ đầu tư vi phạm, thậm chí khi chính mình vi phạm về thanh toán cũng biết cách để xử lý khôn khéo hơn để trách được các chế tài xử phạt, giảm thiểu tổn thất, đàm phán thỏa thuận với chủ đầu tư khi mình gặp khó khăn không giải quyết được.