“Chạy đua” mở rộng diện tích
Từ quý IV/2023, Tổng công ty IDICO - Công ty cổ phần (mã IDC) bắt đầu triển khai cho thuê 2 dự án nhà xưởng, nhà kho xây sẵn Nhơn Trạch 1 (quy mô 8,28 ha, tổng chi phí đầu tư dự kiến hơn 259 tỷ đồng) và Hựu Thạnh (quy mô 9,6 ha, tổng chi phí đầu tư dự kiến 450 tỷ đồng).
Trong đó, tại dự án Nhơn Trạch 1, toàn bộ giai đoạn 1 (1,3 ha) đã được cho thuê; giai đoạn 2 (3,6 ha) đang chờ giấy phép xây dựng, dự kiến khởi công trong tháng 3 này; giai đoạn 3 (3,38 ha) dự kiến triển khai trong năm 2025. Còn tại dự án Hựu Thạnh, IDICO đang cho thuê giai đoạn 1 (1,1 ha), đồng thời đang trong quá trình hoàn thiện hồ sơ thiết kế cho 12 nhà kho, nhà xưởng cho giai đoạn 2 (8,7 ha).
Sau khi thí điểm thành công, IDICO sẽ lập kế hoạch triển khai dự án nhà xưởng, nhà kho xây sẵn Nhơn Trạch 2 với quy mô 2,17 ha. Các dự án kho xưởng cho thuê đều nằm tại 2 khu công nghiệp do IDICO phát triển là Khu công nghiệp Nhơn Trạch I ở Đồng Nai và Khu công nghiệp Hựu Thạnh ở Long An .
Theo thông tin từ Công ty Chứng khoán Tiên Phong (TPS), IDICO cũng có kế hoạch triển khai mảng nhà xưởng, nhà kho xây sẵn tại Khu công nghiệp Phú Mỹ II và Khu công nghiệp Cầu Nghìn với diện tích lần lượt là 10 ha và 4 ha. IDICO đặt mục tiêu đến cuối năm 2026 hoàn thành 1 triệu m2 kho xưởng xây sẵn cho thuê nhằm đa dạng hóa tệp khách hàng và nguồn thu, đồng thời tích lũy tài sản và mang lại dòng tiền đều đặn trong tương lai.
Tương tự, Công ty cổ phần Long Hậu (mã LHG) mới khởi công khu nhà xưởng xây sẵn tiêu chuẩn mở rộng tại Khu công nghiệp Long Hậu (Đồng Nai). Ông Bùi Lê Anh Hiếu - Giám đốc Tiếp thị kinh doanh Long Hậu cho biết, khu nhà xưởng này có tổng diện tích 11,69 ha, chia thành 5 giai đoạn và giai đoạn 1 đã đi vào vận hành trong quý I/2023, quy mô 17.000 m2, qua đó nâng tổng diện tích nhà xưởng xây sẵn được đưa vào sử dụng lên 34.000 m2.
“Nhà xưởng tiêu chuẩn của Long Hậu được trang bị hệ thống hút khói tự động và hệ thống phòng cháy chữa cháy Sprinkler hạng C, diện tích mỗi xưởng cho thuê từ 3.300-6.600 m2, phù hợp với nhóm ngành công nghiệp phụ trợ, linh kiện điện tử, cơ khí chính xác, chế biến đóng gói thực phẩm, hóa mỹ phẩm, dược phẩm, thiết bị y tế và kho bãi. Công trình dự kiến hoàn thành bàn giao vào quý II/2024”, ông Hiếu nói và cho biết thêm, kho xưởng xây sẵn là phương án nhanh, linh hoạt và tối ưu chi phí cho nhà sản xuất trong bối cảnh quỹ đất phát triển nhà máy dần thu hẹp, giá đất tăng cao, trong khi giá thuê nhà xưởng vẫn ổn định.
Trong báo cáo mới đây, Công ty Chứng khoán Vietcap đưa ra dự phóng, mảng kho xưởng xây sẵn sẽ mang lại dòng tiền ổn định cho Long Hậu với lợi nhuận gộp trung bình giai đoạn 2024-2026 đạt 111 tỷ đồng/năm. Vietcap cũng đánh giá, Long Hậu còn nhiều dư địa khai thác mảng này trong dài hạn với khoảng 27 ha diện tích cho thuê còn lại tại Khu công nghiệp Long Hậu 3 - Giai đoạn 1 (khoảng 8 ha) và Khu công nghiệp Công nghệ cao Đà Nẵng (khoảng 19 ha).
Không chỉ doanh nghiệp trong nước, các nhà phát triển khu công nghiệp nước ngoài cũng đang tăng tốc trong cuộc đua mở rộng thị phần với lĩnh vực nhà xưởng, nhà kho xây sẵn. Theo báo cáo của JLL, trong quý IV/2023, thị trường kho xưởng xây sẵn hiện đại khu vực phía Nam tiếp tục chào đón nguồn cung mới, được phát triển bởi LOGOS, Emergent Capital Partners và BWID, với gần 160.000 m2 sàn kho xưởng mới ở TP.HCM và Long An, qua đó nâng quy mô thị trường này lên 1,9 triệu m2, tăng 26,3% so với cùng kỳ năm 2022.
Việc liên tục mở rộng quy mô kho xưởng đang giúp BWID duy trì vị thế dẫn đầu, chiếm 30,3% thị phần khu vực phía Nam đến cuối năm 2023, tiếp theo là Mapletree và SLP khi lần lượt đóng góp khoảng 400.000 m2 và 145.000 m2 kho xưởng xây sẵn hiện đại.
Thêm xu hướng mới
Theo JLL, tỷ lệ hấp thụ ròng tích cực của phân khúc kho xưởng xây sẵn xuất phát từ sự gia tăng nhu cầu nội địa. Ngoài ra, những đơn đặt hàng xây dựng nhà kho theo yêu cầu cũng là động lực giúp cân bằng cung - cầu trên thị trường kho vận. Theo đó, trong năm 2024, quy mô thị trường kho vận phía Nam và phía Bắc dự báo tăng khoảng 1,6 lần so với năm 2023, trong đó nguồn cung kho xưởng mới phía Bắc có thêm khoảng 700.000 m2 .
JLL cũng cho biết, Việt Nam đang trở thành điểm đến của nhiều nhà sản xuất quốc tế và hầu hết nhà sản xuất cỡ trung trở xuống đều chọn thuê kho xưởng xây sẵn thay vì xây mới nhằm rút ngắn thời gian đầu tư cũng như giảm chi phí đầu tư ban đầu. Đáng chú ý, nhu cầu thuê mặt bằng kho xưởng cao tầng có diện tích từ 1.000-5.000 m2 đang tăng nhanh. Các doanh nghiệp có nhu cầu này chủ yếu hoạt động trong ngành công nghiệp nhẹ, cần tìm kiếm các mặt bằng thuê gần khu dân cư - nơi tập trung các khách hàng tiềm năng của họ, từ đó thúc đẩy sự nở rộ của phân khúc kho xưởng cho thuê cao tầng.
Còn bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield cho hay, Việt Nam có gần 40 triệu người sinh sống ở các thành phố và chi phí giao hàng trong đô thị ngày càng tăng, chiếm tới 50% thậm chí cao hơn trong tổng chi phí chuỗi cung ứng. Điều này thúc đẩy các nhà sản xuất phát triển mô hình bất động sản hậu cần để có thể nhanh chóng tiếp cận khu vực nội thành trong thời gian 30 phút lái xe. Đây cũng là mục tiêu hàng đầu của những nhà phát triển thương mại điện tử để gia tăng lợi thế cạnh tranh.
Cũng theo bà Trang Bùi, sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử đang định hình lại thị trường tiếp vận hậu cần và tạo ra nhiều loại tài sản đa dạng hơn, trong đó nổi bật nhất là bất động sản hậu cần đô thị. Tuy nhiên, bất động sản hậu cần đô thị thường bị nhầm lẫn với bất động sản đô thị phục vụ tiếp vận hậu cần (logistics) do có mô hình khá giống nhau.
Chẳng hạn, mô hình bất động sản hậu cần phục vụ ngành bán lẻ thường có hình chữ nhật, quy mô diện tích từ 3.000-7.000 m2, có 5 cửa bến cho xe bán tải… Tương tự, bất động sản dành cho công ty 3PL (bên thứ 3 cung cấp dịch vụ tiếp vận hậu cần như vận chuyển, lưu kho, đóng gói...) và bưu kiện yêu cầu đất có chiều dài hẹp, diện tích từ 5.000-7000 m2, có 5 cửa bến cho xe bán tải…
Tại những đô thị lớn như TP.HCM hay Hà Nội, quỹ đất phát triển bất động sản hậu cần đáp ứng được những tiêu chí nêu trên không nhiều, nên các nhà phát triển thương mại điện tử phải tận dụng những tòa nhà cũ hay khu đất trống. Mặc dù biết những loại hình bất động sản này có rủi ro cao hơn và kém hiệu quả hơn trong khâu vận hành cũng như lưu trữ hàng hóa, thế nhưng vị trí gần các điểm giao hàng nội thành vẫn là ưu tiên hàng đầu bởi giúp các nhà bán lẻ thu hút được nhiều khách hàng nhờ khả năng giao hàng nhanh chóng.
Ông Alex Crane - Giám đốc điều hành Knight Frank Việt Nam cũng thông tin, thị trường kho xưởng xây sẵn tại Việt Nam đã thu hút đáng kể vốn đầu tư nước ngoài từ năm 2018, với số lượng nhà đầu tư tăng 5 lần tính đến nay và có những thách thức do sự bùng nổ này đặt ra, đặc biệt tại TP.HCM - nơi nguồn cung kho xưởng xây sẵn lên tới khoảng 2,1 triệu m2, tạo ra áp lực cạnh tranh về giá thuê, trung bình từ 4,5-4,7 USD/m2/tháng tùy quy mô diện tích.
“Mặc dù xu hướng này đã được dự đoán trước nhưng nó không gây rủi ro cho thị trường, mà chỉ đơn giản là duy trì chi phí cạnh tranh cho người thuê trong tương lai khi thị trường phát triển hơn và mở rộng quy mô để cạnh tranh trong khu vực, đặc biệt là Thái Lan với nguồn cung kho xưởng giai đoạn 2021-2024 tăng bình quân 6,6%/năm, chậm hơn so với mức 15%/năm của Việt Nam”, ông Alex Crane chia sẻ thêm.
