Ảnh minh họa
Kẹt vốn, doanh thu bán hàng giảm
Chỉ còn hơn 2 tháng nữa là kết thúc năm 2022, nhưng theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, bức tranh thị trường bất động sản cuối năm vẫn khó đoán định.
Vị chuyên gia này cho rằng, việc điều tiết tín dụng, lãi suất tăng khiến thanh khoản bất động sản sụt giảm, thể hiện rõ qua lượng quan tâm của người mua trong thời gian qua. Theo đó, nhu cầu tìm kiếm bất động sản trên cả nước có xu hướng giảm trong 3 tháng qua, lượt tìm mua các loại hình bất động sản đều giảm mạnh trong tháng 9 (đất nền giảm 50%, căn hộ giảm 9%, nhà riêng giảm 25%, biệt thự liền kề giảm 12% so với quý II/2022).
Ông Quốc Anh cho hay, thông thường quý cuối năm là mùa cao điểm với bất động sản, nhưng trước diễn biến lãi suất tăng, tín dụng hẹp cửa, tâm lý tiêu dùng yếu, rất khó phán đoán thanh khoản của thị trường thời điểm cuối năm. “Khó khăn vẫn tiếp tục bủa vây cả doanh nghiệp lẫn người tham gia thị trường và tình trạng này có thể kéo dài sang năm 2023 nếu cơn khát vốn chưa được giải tỏa”, ông Quốc Anh dự đoán.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, Tổng giám đốc một tập đoàn đang phát triển dự án bất động sản tại TP. Thủ Đức thừa nhận: “Thị trường vốn trầm lắng, nay lại thêm ảm đạm và khó khăn hơn”. Theo vị này, dòng tiền vẫn là vướng mắc lớn nhất của thị trường. Không chỉ chủ đầu tư, mà khách hàng cũng cần nguồn vốn từ ngân hàng để mua sản phẩm, nhưng dòng tiền đang bị nghẽn, lãi suất vay ở mức rất cao.
Để dẫn chứng, vị này kể về một dự án hơn 700 căn hộ và shophouse ở Bình Dương của doanh nghiệp mình, được xây dựng bài bản, nhưng ròng rã mấy tháng qua, dù đã đẩy mạnh quảng cáo, truyền thông về sản phẩm căn hộ nhưng chỉ có chưa đến 50 suất đặt cọc.
Không có vốn, nhiều chủ đầu tư khi mở bán dự án vào thời điểm này đã triển khai nhiều chương trình ưu đãi khủng, song bán hàng vẫn không dễ.
“Nhìn chung, các chương trình kích cầu đều nhằm cải thiện dòng tiền cho chủ đầu tư. Nhưng bất động sản có giá trị rất cao nên không phải cứ “kích” là người ta sẽ mua được, sản phẩm đó phải có khách hàng đủ khả năng chi trả phù hợp thì cung và cầu mới gặp nhau”, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định.
Cũng theo bà Trang, nhà đầu tư cá nhân nếu dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư với kỳ vọng lướt sóng thì thời điểm này khó có cơ hội lướt nhanh vì cả thị trường đều đang bị ảnh hưởng. Khách mua để ở thực vẫn rất nhiều, nhưng họ bị ảnh hưởng bởi việc siết tín dụng, do đó các nhà đầu tư đang thận trọng chờ xem diễn biến thị trường.
Doanh nghiệp đang khó chồng khó
Khó khăn của doanh nghiệp địa ốc không chỉ là nguồn vốn, mà còn hàng loạt vấn đề khác, trong đó có câu chuyện thủ tục pháp lý kéo dài.
Giám đốc một doanh nghiệp tại TP.HCM, đang hợp tác đầu tư dự án nhà phố tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu than thở, gần 2 năm qua, doanh nghiệp ông dồn lực để đầu tư, các bước thủ tục cơ bản đã xong, nhưng dự án vẫn không thể triển khai do bị vướng chỉ tiêu nhà ở.
“Chưa biết khi nào dự án mới hoàn chỉnh thủ tục, giờ tôi đang phải gồng mình duy trì công ty, trả lãi ngân hàng”, vị giám đốc này lo lắng.
Trong giai đoạn 2007 - 2011, các doanh nghiệp bất động sản cũng từng rơi vào khó khăn do khủng hoảng tài chính, nhưng hiện nay khó khăn còn chồng chất hơn vì vừa vướng pháp lý, vừa không khơi thông được dòng vốn. Đáng lo ngại, việc giải phóng hàng tồn kho rất ì ạch do tín dụng cho khách hàng vay mua nhà bị hạn chế.
“Hiện nay, không chỉ siết tín dụng, mà thủ tục hành chính, chính sách, pháp lý cũng đóng băng. Pháp lý không ra được, dự án không có, thậm chí muốn đóng tiền sử dụng đất để làm dự án cũng không được. Trước đây thường một dự án khi đóng được tiền sử dụng đất, làm đủ các thủ tục chỉ mất khoảng 12 - 16 tháng là ra sổ đỏ. Doanh nghiệp căn cứ vào đây để cam kết với khách thời gian ra sổ. Nhưng nay, dù dự án có đúng, cơ quan chức năng cũng yêu cầu rà soát lại”, vị này nói thêm.
Tương tự, ông Trần Nhật Quang, Giám đốc đầu tư Kim Oanh Group cũng cho rằng, tiến độ giải quyết các thủ tục pháp lý cho một dự án là trở ngại lớn đối với doanh nghiệp. Đơn cử, việc tính toán tiền sử dụng đất có khi mất đến vài năm vì cơ quan chức năng lo ngại tính giá thấp sẽ gây thất thoát tài sản Nhà nước, nên kéo dài thời gian.
“Đến giai đoạn mở bán, doanh nghiệp không thể tính ra giá bán chính xác vì ẩn số tiền sử dụng đất, vốn chiếm tỷ trọng lớn trong giá đất, không biết bao giờ mới có”, ông Quang nói và cho rằng, doanh nghiệp ra giá cao sẽ khó bán, còn ra giá thấp nếu đóng tiền sử dụng đất cao thì lợi nhuận sẽ bị ăn mòn. Điều này cũng làm chùn bước nhiều nhà đầu tư quốc tế khi muốn hợp tác với nhà phát triển trong nước, dẫn tới việc tiếp cận nguồn vốn giá rẻ từ nước ngoài bị hạn chế.
Các chuyên gia dự báo có 2 kịch bản có thể xảy ra đối với thị trường bất động sản cuối năm. Ở kịch bản tích cực, những doanh nghiệp trường vốn, quỹ đất dồi dào, sản phẩm đa dạng… sẽ trụ vững và ngược lại, những doanh nghiệp vốn mỏng, kinh doanh manh mún, chộp giật sẽ bị đào thải. Đợt sàng lọc này là tín hiệu tốt giúp thị trường loại bỏ các nhân tố yếu kém, hướng tới mục tiêu phát triển bền vững hơn.
Ở kịch bản xấu, những rào cản về tín dụng, vướng mắc pháp lý dẫn đến dự án bị đình trệ, giá bán tiếp tục bị đẩy lên cao, thanh khoản càng yếu ớt… khiến doanh nghiệp “chết” hàng loạt. Nếu kịch bản này xảy ra, quá trình sàng lọc rất đáng lo ngại vì gây bất lợi cho cả thị trường bất động sản lẫn nền kinh tế. Theo đó, thị trường địa ốc có thể bước vào chu kỳ khó khăn kéo dài.
