Khách hàng thận trọng với “nhà trên giấy”
Thông tin từ MIK Group, nhà phát triển Dự án Valencia Garden tại trung tâm quận Long Biên cho biết, đơn vị này đang mở bán đợt cuối các căn hộ tại dự án này. Sự quan tâm của khách hàng đến Valencia Garden là khá cao do cùng với hoạt động mở bán, nhà phát triển dự án cũng cho biết, sẽ bàn giao ngay Tòa A chung cư trước dịp Tết Nguyên đán Mậu Tuất này.
Trong khi đó, Công ty cổ phần Địa ốc Hải Đăng - chủ đầu tư dự án Mon City Mỹ Đình cũng đang mở bán nốt một số căn nhà phố tại dự án trên trong bối cảnh dãy phố Mon Streets đã hình thành cộng đồng dân cư.
Sự quan tâm của người mua nhà đến các dự án được cập nhật tiến độ thường xuyên hoặc chuẩn bị bàn giao cho thấy xu hướng “thực mục sở thị” sản phẩm trước khi xuống tiền ngày càng trở nên phổ biến. Đó cũng là lý do khiến các chủ đầu tư có tiềm lực coi việc minh bạch thông tin về tiến độ dự án là một trong những chiêu marketing hiệu quả.
Thực tế, trong bối cảnh hàng chục dự án đang chờ chực ra mắt thị trường, hàng chục ngàn môi giới chuyên và không chuyên tiếp cận khách hàng, việc người mua nhà rơi vào ma trận với những dự án không đáng tin cậy, "quảng cáo một đằng, chất lượng một nẻo" là rất dễ xảy ra.
Trên thị trường bất động sản Hà Nội thời gian qua, những dự án được bàn giao không đúng như những gì đã quảng bá với khách hàng trước đó là “nguồn cơn” gây ra nhiều tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư như tại Capital Garden, Golden West… trong suốt thời gian vừa qua.
Cá biệt như tại Dự án New Horizon City tại 87 Lĩnh Nam của chủ đầu tư Công ty cổ phần Xây dựng và Kỹ thuật Việt Nam (Vinaenco), khởi đầu là quảng bá không đúng về màu sơn dự án mà cư dân và chủ đầu tư dự án này liên tục “cơm không lành, canh không ngọt” nhiều tháng nay.
Anh Nguyễn Tùng, cư dân tại tòa chung cư này cho biết, từ câu chuyện màu sơn trắng theo bản phối cảnh của dự án được đổi thành màu vàng, đến phí gửi xe, hoạt động của ban quản lý…, rất nhiều vấn đề đang tạo nên mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư.
Tại nhiều dự án khác, chủ đầu tư còn thu tiền của khách hàng khi dự án chưa đạt tiến độ theo thỏa thuận trong hợp đồng. Bằng việc gửi thông báo thu tiền cho khách hàng mà không gửi kèm văn bản nào xác nhận dự án đã được xây dựng đến tiến độ thỏa thuận, chủ đầu tư có thể chiếm dụng vốn đối với khoảng thời gian mà lẽ ra họ phải đạt tiến độ theo hợp đồng.
Chẳng hạn như câu chuyện diễn ra cách đây không lâu tại dự án thuộc Khu Ngoại giao đoàn (quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội) cũng do Vinaenco làm chủ đầu tư. Theo phản ánh của khách hàng, mặc dù tường còn dang dở, đường đi lối lại vẫn chưa thông, chưa đủ an toàn phòng cháy chữa cháy, nhưng Công ty vẫn thông báo bàn giao nhà và thu tiền của khách hàng.
Trong khi đó, tại Khoản 4, Điều 4 của Hợp đồng mua bán ghi rõ, bên bán chỉ được phép bàn giao căn hộ cho bên mua khi đã hoàn thành xong việc xây dựng căn hộ và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chính của khu vực; Các công trình hạ tầng phục vụ nhu cầu ở thiết yếu của bên mua tại khu nhà chung cư theo nội dung dự án và tiến độ đã được phê duyệt, bao gồm hệ thống đường giao thông; hệ thống điện chiếu sáng công cộng, điện sinh hoạt; hệ thống cung cấp nước sinh hoạt, nước thải; hệ thống thông tin liên lạc.
Mặc dù mang nhiều nỗi bức xúc nhưng các khách hàng tại dự án trên ít ra còn được nhận nhà. Trên thực tế, đã có chủ đầu tư sử dụng tiền ứng trước của khách hàng vào mục đích khác, dẫn tới khó hoặc mất khả năng thu hồi khiến dự án chậm tiến độ kéo dài. Sau nhiều năm trời đắp chiếu, dự án mới được tái khởi động lại nhờ việc tham gia của một chủ đầu tư mới có tiềm lực tài chính hơn.
Tiến độ dự án = bảo chứng niềm tin
Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cái gốc của xu hướng thanh khoản chậm lại trong năm 2017 không phải do thị trường không có nhu cầu nhà ở, mà một phần do bản thân một số doanh nghiệp kinh doanh chưa minh bạch tạo ra. Nhiều dự án xây dựng dở dang, chậm tiến độ hiện nay là do trước đây, doanh nghiệp không tự lượng sức mình, lệ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn vay và vốn huy động từ khách hàng để xây dựng dự án.
Tuy nhiên, khác với giai đoạn sốt nhà đất, khách hàng có thể chấp nhận bỏ tiền mua sản phẩm tại dự án vừa giải phóng mặt bằng, thậm chí còn trên giấy, thì hiện nay, nếu không tận mắt chứng kiến dự án được xây dựng tốt, khách hàng sẽ không mua.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, với thị trường bất động sản hiện nay, giá cả có thể được xem là yếu tố quan trọng, nhưng yếu tố mang tính quyết định dự án có bán được hàng lúc này hay không chính là tiến độ. Khách hàng cần được minh bạch những yếu tố như dự án đó xây dựng đến đâu, bao giờ bàn giao, chủ đầu tư là ai và liệu họ có đủ uy tín chứng minh cho khách hàng sẽ bàn giao nhà đúng cam kết hay không.
"Việc nhiều dự án được quảng cáo quá sự thật khiến cho người mua nhà trở nên thận trọng hơn. Do đó, các chủ đầu tư có tiềm lực, hoạt động minh bạch phải tự bảo vệ mình, khẳng định giá trị thật của dự án thông qua việc trưng ra các giấy tờ chứng minh tính pháp lý, liên tục công khai tiến độ dự án để đáp ứng yêu cầu kiểm chứng của người mua nhà, dẫn khách hàng đi thực tế công trình đang thi công...", ông Đính nói và cho biết thêm, đây là hướng đi hợp lý, tạo ra sự công bằng quyền lợi và trách nhiệm giữa hai bên mua và bán.
Nói cách khách, khi “thượng đế” ngày càng có xu hướng muốn “xem tận mắt, sờ tận tay” ngôi nhà tương lại của mình thì các chủ đầu tư muốn tốn tại và phát triển, không còn cách nào khác, phải đáp ứng tốt yêu cầu này.
Đối với những dự án không minh bạch thông tin về tiến độ, để hạn chế rủi ro, khách hàng cần lưu ý hai điểm quan trọng theo quy định hiện hành. Thứ nhất, tại thời điểm mở bán, dự án phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Thứ hai, trước khi bàn giao nhà, chỉ được thu không quá 70% giá trị hợp đồng; trường hợp chủ đầu tư là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trước khi đặt cọc hay ký hợp đồng mua bán, nếu cảm thấy chưa yên tâm về hồ sơ pháp lý của dự án, khách hàng nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà. Về quy định trước khi bàn giao, chỉ được thu không quá 70% giá trị hợp đồng, thì khách hàng dễ dàng kiểm soát hơn. Nếu hợp đồng mua bán không đúng quy định này, nên yêu cầu chủ đầu tư sửa lại.
Việc vào tận công trường xây dựng kiểm tra là không dễ dàng với khách hàng, bởi nhiều khi khách hàng sinh sống ở địa bàn khác, nhất là trường hợp đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, khách hàng có thể thỏa thuận ngay từ đầu với chủ đầu tư về việc cung cấp văn bản xác nhận tiến độ dự án.
Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về “Quản lý dự án đầu tư xây dựng” quy định: Khối lượng thi công xây dựng được tính toán, xác nhận giữa chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng, tư vấn giám sát theo thời gian hoặc giai đoạn thi công và được đối chiếu với khối lượng thiết kế được duyệt để làm cơ sở nghiệm thu, thanh toán theo hợp đồng.
Quy định nêu trên là cơ sở thanh toán giữa chủ đầu tư với nhà thầu. Tuy nhiên, khách hàng có thể thỏa thuận và yêu cầu chủ đầu tư đưa vào hợp đồng mua bán/chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai nội dung chủ đầu tư phải gửi kèm theo thông báo nộp tiền Biên bản nghiệm thu giữa chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng, tư vấn giám sát.
Đối với các công trình cao tầng, khách hàng có thể kiểm tra dựa trên số tầng đang thi công hiện hữu. Khi bỏ một khoản tiền lớn đầu tư, khách hàng cũng nên quan tâm, kiểm tra công trình. Trên thực tế, cộng đồng khách hàng tại nhiều dự án đã thành lập ban đại diện, sử dụng mạng xã hội để liên lạc, thông tin cho nhau về tiến độ, chất lượng dự án, chính sách, thông báo của chủ đầu tư.
Trường hợp chủ đầu tư nhất định không cung cấp xác nhận về tiến độ xây dựng khách hàng có quyền khiếu nại với chủ đầu tư và có quyền không nộp tiền, vì không đúng với thỏa thuận giữa hai bên. Tuy nhiên, khách hàng phải có bằng chứng pháp lý để tự bảo vệ mình trong trường hợp chủ đầu tư phạt chậm thanh toán.
Luật sư Nguyễn Thị Kim Xuân, (Đoàn Luật sư Hà Nội)
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
