Bất động sản tê liệt, kinh tế chung “ngấm đòn”
Tiếp tục tìm mọi cách để cắt giảm chi phí, đàm phán bán tài sản, thậm chí chấp nhận vay ngoài với lãi suất cao để có nguồn tài chính hoạt động… là thực trạng tại nhiều doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản hiện nay.
Lãnh đạo một đơn vị phân phối bất động sản lớn tại miền Bắc chia sẻ, một mặt ông vẫn tin tưởng vào quyết tâm của Chính phủ và các cơ quan quản lý trong việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường địa ốc sau một loạt chính sách được ban hành, nhưng mặt khác, ông thực sự băn khoăn không biết có bao nhiêu doanh nghiệp còn có thể trụ được tới khi chính sách được thẩm thấu. Ngay như doanh nghiệp của ông, dù đã cắt giảm tới 50% số lượng nhân sự, liên tục thu hẹp quy mô hoạt động…, nhưng vẫn không thể tránh được việc báo lỗ quý thứ 2 liên tiếp và phần lớn chi phí hoạt động hiện nay được trích từ lợi nhuận tích lũy từ nhiều năm trước.
Còn ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Cen Land cho hay, chưa bao giờ thị trường bất động sản khó khăn như bây giờ và không biết bao giờ mới gượng dậy được. Giai đoạn cuối năm 2021 - đầu năm 2022, chỉ riêng doanh thu môi giới của Cen Land đã đạt 300 tỷ đồng/tháng, nhưng tới thời điểm hiện tại, mỗi tháng doanh thu mảng này không đạt nổi 20 tỷ đồng.
 |
“Thị trường lao dốc nhanh khủng khiếp và cũng không thể biết được những diễn biến sắp tới. Đội ngũ sale bất động sản bỏ nghề hàng loạt. Cen Land phân phối 2 dự án rất lớn cho một doanh nghiệp địa ốc đầu ngành, nhưng hiện chủ đầu tư này cũng không có khả năng trả tiền hoa hồng bán hàng”, ông Vũ than thở.
Không chỉ doanh nghiệp bất động sản, mà nhiều doanh nghiệp sản xuất cũng đang lâm cảnh bế tắc nguồn vốn, bao gồm cả các lĩnh vực ưu tiên của nền kinh tế. Trong chia sẻ mới đây với Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Nguyễn Cường - Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Doanh nghiệp tỉnh Bắc Giang đã gửi một danh sách dài khó khăn mà các hội viên gửi lên. Trong đó, các doanh nghiệp may mặc, chế biến xuất khẩu, cung ứng và sản xuất vật liệu xây dựng… đều thiếu đơn hàng, các doanh nghiệp bất động sản, nhà thầu xây dựng đều đình đốn…
“Đáng chú ý, lãi suất tuy đã giảm nhưng vẫn còn cao, điều kiện vay vốn vẫn ngặt nghèo. Các giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp được cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ đã có nhưng triển khai chậm…”, ông Cường “điểm danh”.
Trong báo cáo cập nhật tình hình kinh tế Việt Nam, Ngân hàng Thế giới (WB) đưa ra cảnh báo về khả năng hấp thụ vốn yếu của nền kinh tế, khi tăng trưởng tín dụng chững lại, bất chấp việc nới lỏng chính sách và động thái 3 lần cắt giảm lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước trong thời gian ngắn vừa qua cùng thanh khoản thị trường dồi dào. Cho tới thời điểm này, nhiều doanh nghiệp khó khăn hơn, đơn hàng mới chưa có, còn đơn hàng tồn thì bị đối tác hoãn, giãn giao hàng…
 |
Báo cáo mới đây của SSI Research đánh giá, ngành thép - một trong những ngành chịu tác động mạnh nhất khi thị trường bất động sản (bao gồm cả trong và ngoài nước) suy giảm - đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất. Tuy nhiên, trong bối cảnh nhu cầu tiêu thụ thép yếu, các kỳ vọng về tác động tích cực từ thị trường thép Trung Quốc cũng như thép thế giới không diễn ra như mong đợi, sức hấp thụ của ngành này vẫn là câu hỏi ngỏ. SSI Research nhận định, từ nay tới cuối năm, nhu cầu thép dự báo chưa có nhiều cải thiện do thị trường bất động sản còn khó khăn.
Cùng góc nhìn, Công ty chứng khoán VNDirect dự báo tổng nhu cầu thép trong nước tăng trưởng âm trong năm nay. Cụ thể, tổng sản lượng tiêu thụ thép xây dựng - tôn mạ của Việt Nam năm 2023 sẽ giảm lần lượt 9,2% và 7% so với năm trước, xuống tương ứng 9,5 triệu tấn và 3,9 triệu tấn.
Ngoài thép, ngành gỗ cũng đang “đau đầu” với bài toán đơn hàng xuất khẩu khi nhu cầu thế giới giảm sút. Lạm phát ở các thị trường xuất khẩu chính của Việt Nam như Mỹ và EU vẫn đang ở mức cao, làm hạn chế chi tiêu đối với các mặt hàng không thiết yếu, bao gồm gỗ và sản phẩm gỗ.
Chỉ số nhu cầu nhà ở của Mỹ trong tháng 2/2023 đã giảm 48,1% so với cùng kỳ năm trước, kéo theo nhu cầu nhập khẩu gỗ và sản phẩm gỗ tới thị trường này giảm mạnh. Đáng chú ý, việc Trung Quốc mở cửa nền kinh tế trở lại cũng gây khó khăn cho các doanh nghiệp gỗ trong năm nay khi đây là đối thủ cạnh tranh chính của Việt Nam tại thị trường Mỹ đối với mặt hàng đồ nội thất bằng gỗ.
Ông Nguyễn Liêm, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Lâm Việt kiêm Chủ tịch Hiệp hội Chế biến gỗ Bình Dương (BIFA) cho biết, các đơn hàng xuất khẩu của Công ty hiện chỉ đủ để nhà máy hoạt động khoảng 40% công suất nên rất khó khăn trong việc duy trì việc làm xuyên suốt cho công nhân. Đây là tình trạng chung của nhiều doanh nghiệp ngành gỗ những tháng qua, lượng đơn hàng chỉ đạt khoảng 35-40% công suất sản xuất.
Nhu cầu tiêu thụ các sản phẩm gỗ nói riêng và đồ nội thất nói chung cũng rất thấp do người dân ít trang hoàng nhà mới, sửa chữa nhà cũ. Theo Savills Việt Nam, số lượng căn hộ mới tại Hà Nội và TP.HCM lần lượt giảm 27% và 25% trong quý I/2023. Tỷ lệ thanh khoản của 2 đô thị lớn nhất cả nước này cũng giảm đáng kể trong quý, chỉ còn 13% và 15%. Ngoài kênh dự án, kênh xây dựng dân dụng vốn ổn định hơn cũng có dấu hiệu giảm sút, điều này được phản ánh qua sự sụt giảm số lượng cấp phép xây dựng tại TP.HCM trong quý đầu năm (-18%).
 |
Chờ động lực mới
Trong dự thảo tình hình doanh nghiệp mà Ban Nghiên cứu và Phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV) đang hoàn thiện, dự kiến báo cáo Thủ tướng Chính phủ trong tuần này, các doanh nghiệp đều kêu khó.
“Doanh nghiệp tư nhân đang bi quan hơn khu vực doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp nhà nước. Doanh nghiệp nhỏ đang khó hơn doanh nghiệp lớn. Đặc biệt, niềm tin kinh doanh của doanh nghiệp tại TP.HCM - đầu tàu kinh tế của cả nước - đang thấp hơn các địa phương khác. Đây là thách thức rất lớn của nền kinh tế”, bà Phạm Thị Ngọc Thủy, Giám đốc Văn phòng Ban IV thông tin.
Điều đáng nói là sự lo lắng, bi quan hơn chỉ phần nào do nội tại doanh nghiệp, mà chủ yếu đến từ tình trạng khó khăn trong thực thi các giải pháp tháo gỡ khó khăn. Thậm chí, bà Thủy còn cho biết, các doanh nghiệp gọi đây là “khúc mắc toàn diện”.
Theo báo cáo gần đây của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), hoạt động sản xuất của một số ngành công nghiệp chủ lực suy giảm do chi phí đầu vào tăng cao, nhu cầu từ thị trường nước ngoài cũng như trong nước suy yếu… dẫn tới số lượng đơn đặt hàng giảm mạnh. Giá trị tăng thêm các ngành công nghiệp quý I/2023 giảm 0,82% so với cùng kỳ năm trước, là mức giảm sâu nhất theo quý trong giai đoạn 2011-2023. Tính chung quý đầu năm, tổng kim ngạch xuất nhập khẩu hàng hóa ước đạt 154,27 tỷ USD, giảm 13,3% so với cùng kỳ năm trước.
Diễn biến kém lạc quan nói trên được phản ánh qua đánh giá niềm tin kinh doanh của các doanh nghiệp tham gia khảo sát năm 2022 của VCCI, khi chỉ có 35% doanh nghiệp tư nhân và 33% doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) có dự định mở rộng sản xuất - kinh doanh trong 2 năm tới - mức thấp trong 18 năm qua.
“Những số liệu nói trên cho thấy, hoạt động sản xuất - kinh doanh của các doanh nghiệp đang đứng trước rất nhiều khó khăn, thách thức”, báo cáo của Ủy ban Kinh tế Quốc hội đánh giá.
Tại phiên họp 23 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội hồi đầu tháng 5/2023, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng đánh giá, trong bức tranh khó khăn chung của nền kinh tế, thách thức mà doanh nghiệp đang đối mặt là vấn đề lớn nhất. Từ việc điều hành tín dụng (lúc thì thả ra quá nhanh, khi thì lại siết quá gấp - PV) tới môi trường đầu tư hiện cũng “rất kẹt” khi các văn bản của các bộ, ngành, địa phương đang làm phát sinh nhiều thủ tục mới, gây ách tắc các hoạt động của nền kinh tế sau nhiều năm nỗ lực cải thiện. Bên cạnh đó là vấn đề né tránh trách nhiệm của một bộ phận cán bộ, công chức từ cả Trung ương tới địa phương khi giải quyết công việc.
“Các thủ tục đầu tư hiện không làm, nếu có thì phải mất nhiều thời gian mới giải quyết được một vấn đề, thậm chí có thủ tục mất tới 2 năm mới hoàn thiện, nên các doanh nghiệp không thể làm được. Doanh nghiệp đã lo ngại như thế, kinh tế đã khó khăn như thế, nhưng tinh thần giải quyết công việc không cao nên rất khó để hoàn thành”, Bộ trưởng Nguyễn Chí Dũng nói.
Theo nhiều chuyên gia, câu chuyện hiện tại của Việt Nam có một số điểm tương tự với Trung Quốc và Hàn Quốc trước đây: Khó khăn thanh khoản bắt nguồn từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp và thị trường bất động sản, sau đó lan ra toàn bộ nền kinh tế. Do đó, tháo “ngòi nổ” trái phiếu doanh nghiệp chính là trọng tâm trong việc giải cứu dòng tiền hiện nay.
“Nhiều người cho rằng, hãy để thị trường trái phiếu doanh nghiệp, thị trường bất động sản tự vận động. Tuy nhiên, vấn đề hiện nay không chỉ của riêng 2 thị trường này, mà là thanh khoản của toàn bộ nền kinh tế”, TS. Lê Xuân Nghĩa - chuyên gia kinh tế nhấn mạnh.
Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup cũng cho rằng, nếu không tháo gỡ khó khăn cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp, sẽ có 3 rủi ro lớn xảy ra: Thứ nhất, bất ổn xã hội gia tăng khi các trái chủ (đặc biệt là nhà đầu tư cá nhân) mất niềm tin, tiếp tục tháo chạy, gây ảnh hưởng tiêu cực đến cả lĩnh vực ngân hàng và thị trường chứng khoán; thứ hai, vỡ nợ trái phiếu doanh nghiệp và vi phạm chéo tiếp tục lan rộng; thứ ba, khủng hoảng nợ doanh nghiệp sẽ ngày càng trầm trọng, từ đó gia tăng nợ xấu ngân hàng.
“Đó là chưa nói tới rủi ro đứt gãy dòng vốn ngoại và bỏ lỡ mục tiêu tăng trưởng kinh tế năm 2023”, ông Thuân nói và cho biết thêm, giai đoạn 2023-2024, một lượng lớn trái phiếu đến kỳ đáo hạn. Đây là lý do Việt Nam phải nhanh chóng hành động để “cứu” dòng tiền, khi bài học từ một số quốc gia trong khu vực cho thấy càng chậm đưa ra giải pháp hữu hiệu thì càng tốn kém và mất thời gian.
Ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, sau khi bất ngờ tăng trong tháng 3, lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp mới đã nhanh chóng hạ nhiệt trong tháng 4 và 5. Dẫu vậy, tiến trình gia hạn và đáo nợ của một số doanh nghiệp đã có tín hiệu tích cực, chẳng hạn tại Novaland, với việc được gỡ vướng tại một loạt dự án trọng điểm, chủ đầu tư này có cơ hội tiếp cận nguồn vốn tín dụng, từ đó có thêm nguồn tài chính giải quyết các khoản nợ trái phiếu, tiếp thêm động lực cho việc khôi phục hoạt động kinh doanh. Hy vọng việc “tháo ngòi nổ” từ gốc là giải quyết vướng mắc tại từng dự án cụ thể như vậy sẽ được nhân rộng và thị trường có thêm những đốm sáng...
Trước khi có hỗ trợ từ bên ngoài, chúng tôi phải nghĩ cách tự cứu mình
 |
| Ông Lê Viết Hải - Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn xây dựng Hòa Bình, Chủ tịch Hiệp hội Xây dựng và Vật liệu xây dựng TP.HCM |
Khó khăn về dòng tiền đã ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của hơn 3.300 cán bộ, công nhân viên của Hòa Bình, hơn 40.000 lao động thầu phụ, nhà phân phối, nhà cung cấp và sản xuất vật liệu xây dựng, trang thiết bị thi công, cũng như hàng trăm ngàn người lao động trong ngành khác.
Trong suốt 35 năm hoạt động, có thể nói, đây là thời kỳ khó khăn nhất với Hòa Bình nói riêng, ngành xây dựng nói chung, đó là không nhận được thanh toán của các khách hàng. Khó khăn này khiến các doanh nghiệp hàng đầu về xây dựng không có đủ tiền để trả cho nhà thầu phụ, nhà cung cấp, sản xuất, phân phối kinh doanh vật liệu xây dựng, nợ xấu tăng nhanh. Dù đã rất cố gắng, nhưng chúng tôi không thể nào cải thiện được tình hình khi mà các khoản nợ của khách hàng ngày càng tăng.
Lúc này, trước khi chờ hỗ trợ từ bên ngoài, các doanh nghiệp cần tự cứu mình, tự thân tìm các giải pháp giải quyết bài toán tài chính riêng cho doanh nghiệp. Hòa Bình sẵn sàng thoái vốn, chuyển nhượng bớt dự án không quan trọng; linh hoạt trong thu hồi nợ bằng cách nhận lại các sản phẩm bất động sản của các chủ đầu tư dự án... Bằng giải pháp này, Hòa Bình đã thu hồi được khoảng 1.000 tỷ đồng nợ.
Cần khôi phục Quỹ bảo lãnh tín dụng doanh nghiệp nhỏ và vừa
 |
| Đại biểu Quốc hội Trần Hoàng Ngân, Đoàn đại biểu TP.HCM |
Một trong những thách thức với doanh nghiệp bất động sản hiện nay là khó tiếp cận vốn tín dụng. Ngân hàng vẫn cho doanh nghiệp vay nhưng điều kiện cho vay rất chặt chẽ. Hiện dư nợ tín dụng tăng thấp cho thấy khả năng cung ứng vốn cho nền kinh tế vẫn còn, nhưng ngân hàng không dám cho vay dưới chuẩn vì phải đảm bảo an toàn. Mặt khác, ngân hàng cũng rất muốn cho vay, bởi nếu để đọng vốn càng nhiều thì cũng giống như “cầm hòn than nóng trên tay” vì vẫn phải trả lãi cho người gửi tiền.
Giải pháp đưa ra là cần khôi phục, củng cố và phát triển Quỹ bảo lãnh tín dụng doanh nghiệp nhỏ và vừa. Quỹ này được thành lập từ nguồn vốn ngân sách, thu từ thuế do doanh nghiệp đóng khi hoạt động tốt. Việc này giống như dùng mô hình của quỹ để bảo lãnh cho doanh nghiệp vay vốn, duy trì hoạt động sản xuất - kinh doanh.
Để dòng tiền quay trở lại, niềm tin vào thị trường địa ốc phải được khôi phục
 |
| Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển, DKRA Group |
Có thể khẳng định rằng, nếu lúc này mặt bằng lãi suất giảm rõ rệt hơn sẽ là động lực lớn giúp thị trường bất động sản nhanh chóng hồi phục khi tạo điều kiện cho người dân, doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận vốn tín dụng hơn. Song, để dòng tiền quay trở lại thị trường bất động sản thì cần giải bài toán tổng thể, đó là kinh tế vĩ mô phải tăng trưởng khả quan và niềm tin vào thị trường phải được khôi phục.
Hiện tại, Nhà nước đang nỗ lực gỡ vướng pháp lý cho các dự án bất động sản, nhưng vẫn cần động thái cụ thể hơn. Chỉ khi nào người mua nhận thấy việc tháo gỡ pháp lý dự án diễn ra thực sự hiệu quả, lúc đó họ mới xuống tiền.
