Khi ban quản trị “quậy”

Trong những năm gần đây, tranh chấp chung cư bùng phát mạnh trên cả nước, nhất là tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM.

Câu chuyện cư dân căng băng rôn, biểu ngữ phản đối chủ đầu tư chậm làm sổ hồng, chất lượng công trình, dịch vụ không như quảng cáo, chậm bàn giao quỹ bảo trì… đã trở thành hình ảnh thường xuyên tại nhiều chung cư tại Hà Nội và TP.HCM.

Tuy nhiên, trong không ít vụ tranh chấp, mâu thuẫn không phải phát sinh giữa cư dân với chủ đầu tư, mà giữa cư dân với ban quản lý.

Chẳng hạn, ngày 8/1/2020, Ban quản lý (đơn vị quản lý, vận hành) Chung cư IDICO Tân Phú đã có đơn tố cáo lên chính quyền và Công an quận Tân Phú, TP.HCM về việc một số cá nhân trong Ban quản trị tòa nhà Chung cư IDICO Tân Phú vi phạm pháp luật.

Theo đơn đơn vị quản lý, họ ký hợp đồng với Tổng công ty IDICO, chủ đầu tư dự án về việc cung cấp dịch vụ quản lý, vận hành Cụm nhà chung cư IDICO Tân Phú. Ngày 29/11/2019, Tổng công ty IDICO bàn giao lại tòa nhà cho Ban quản trị, đồng thời ký thỏa thuận chuyển đổi chủ thể sang cho Ban quản trị Chung cư IDICO tiếp tục kế thừa hợp đồng. Thỏa thuận được ký ba bên giữa Tổng công ty IDICO, Bản quản trị Cụm chung cư IDICO và Ban quản lý. Tuy nhiên, khi Ban quản lý thông báo các hệ thống kỹ thuật của tòa nhà hư hỏng cần được sửa chữa, bảo trì định kỳ từ nguồn kinh phí bảo trì 2%, thì không được Ban quản trị xử lý kịp thời. Do đó, ngày 21/12/2019, Ban quản lý đã thông báo chấm dứt hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành chung cư kể từ ngày 15/1/2020.

“Việc không thực hiện ký kết hợp đồng bảo trì đúng và đủ các hệ thống kỹ thuật dẫn tới tình trạng các thiết bị thuộc hệ thống kỹ thuật chung của tòa nhà bị lỗi kéo dài, thường xuyên hư hỏng, gây ra sự bất tiện cho sinh hoạt bình thường của cư dân, không đảm bảo an toàn về người và tài sản, gây khó khăn trực tiếp cho đơn vị quản lý vận hành”, đơn khiếu nại của Ban quản lý viết.

Trong thông báo chấm dứt hợp đồng, Ban quản lý Chung cư IDICO Tân Phú cho biết, đã đưa ra phương án bàn giao toàn bộ hệ thống hạ tầng tòa nhà và công tác thu hồi công nợ, cũng như cấn trừ quyết toán các chi phí công khai minh bạch cùng Ban quản trị trước khi thanh lý hợp đồng vào ngày 15/1/2020. Tuy nhiên, ngày 31/12/2019, Trưởng Ban quản trị chung cư phát hành văn bản đề nghị cư dân tạm thời không thanh toán phí dịch vụ quản lý vận hành tháng 1/2020, yêu cầu Ban quản lý tự thu hồi công nợ đến hết tháng 12/2019.

Theo đơn của Ban quản lý, ngày 7/1/2020, đơn vị này tạm thời gián đoạn cung cấp nước theo lộ trình đã thông báo về việc thu hồi nợ phí quản lý còn tồn đọng năm 2018 cho đến tháng 12/2019, nhưng tối hôm đó, một số thành viên Ban quản trị đã kích động cư dân kéo đến, buộc nhân viên kỹ thuật trong ca trực đêm phải mở lại nước cho các hộ đang nợ phí, yêu cầu giao toàn bộ chìa khóa kỹ thuật của tòa nhà cho ban quản trị.

Ban quản lý cũng cho biết, một số thành viên Ban quản trị Chung cư IDICO Tân Phú còn nợ công ty này hàng chục triệu đồng các loại phí, gồm tiền nước, gửi xe máy, ô tô và phí dịch vụ.

Theo đơn vị quản lý, nguyên nhân xảy ra mâu thuẫn xuất phát từ việc, ngày 26/12/2019, một thành viên Ban quản trị có nhắn tin cho Trưởng Ban quản lý yêu cầu trả thù lao cho thành viên Ban quản trị của chung cư, nhưng không được đáp ứng.

Cũng theo đơn trình bày của đơn vị quản lý, Thông tư 02 của Bộ Xây dựng quy định, ban quản trị chung cư chỉ có 1 đại diện của chủ đầu tư, nhưng tại Ban quản trị Chung cư IDICO Tân Phú, có tới 3 đại diện của chủ đầu tư dự án.

Cũng theo đơn vị này, việc Ban quản trị và chủ đầu tư yêu cầu Ban quản lý dùng quỹ vận hành để mua bảo hiểm cháy nổ, sửa chữa các hạng mục bảo trì là không đúng theo quy định tại Điều 34, Thông tư 02, mà chi phí này phải được lấy từ quỹ bảo trì 2%.

Chuyện ai đúng, ai sai và sai đến đâu trong câu chuyện tranh chấp tại Chung cư IDICO Tân Phú còn phải đợi các cơ quan chức năng giải quyết. Tuy nhiên, tại nhiều chung cư, mâu thuẫn đôi khi còn phát sinh giữa cư dân và chính với những thành viên ban quản trị do mình bầu ra.

Cách đây khoảng 2 năm, cuộc đối đầu giữa cư dân Chung cư Văn Phú Victoria (quận Hà Đông, Hà Nội) và ban quản trị gây xôn xao thị trường và cũng khiến chính quyền sở tại đau đầu.

Cũng tại Hà Nội, cư dân Chung cư N3B (quận Thanh Xuân, Hà Nội) bức xúc với hành xử của ban quản trị, thậm chí tại Chung cư 165 Thái Hà (Hà Nội) tranh chấp giữa cư dân và Ban quản trị còn phức tạp khiến cơ quan công an phải vào cuộc xử lý...

Tại TP.HCM, một số thành viên Ban quản trị Cụm chung cư Masteri Thảo Điền (phường Thảo Điền, quận 2, TP.HCM) đề nghị UBND phường buộc Trưởng Ban quản trị ký vào các loại giấy tờ để Ban quản trị tiếp nhận số tiền quỹ bảo trì từ chủ đầu tư; buộc ông này bồi thường khoản tiền chênh lệch gần 450 triệu đồng/tháng cho đến thời điểm quỹ bảo trì được bàn giao…

Qua những vụ tranh chấp trên có thể thấy, ban quản trị được bầu ra là để bảo vệ quyền lợi cho cư dân tòa nhà, may mắn bầu được người tử tế thì không sao, còn nếu thành viên ban quản trị là những người không đủ phẩm chất, có ý đồ trục lợi thì ai sẽ bảo vệ quyền lợi của cư dân?

Anh Long, cư dân một tòa nhà ở quận Hoàng Mai, Hà Nội cho biết, chung cư anh đang gặp phải vấn đề khó xử với 1 thành viên ban quản trị.

“Nghe nói người này làm ở đài truyền hình, quen biết rộng, nắm pháp luật, nên cư dân bầu vào ban quản trị, nhưng sau mới biết người đó vay nợ tùm lum, ăn chằng ăn quỵt nhiều người, giờ biết làm sao, căn cứ vào quy định nào để “phế” thành viên này?”, anh Long nói và cho biết, tòa nhà đã trải qua nhiều lần bầu ban quản trị, nhưng lần nào ban quản trị mới cũng chỉ được ít ngày đầu tỏ ra sốt sắng, năng nổ, rồi dần quay ra vun vén cá nhân, hoặc hội nhóm, quay lưng với quyền lợi của tập thể. Ban quản trị có lúc còn nhập nhèm thu chi các loại quỹ, thậm chí nhiều trường hợp đứng về phía chủ đầu tư để lấp liếm các sai phạm của họ, cố tình lờ đi trách nhiệm của mình là đại diện cho toàn bộ dân cư.

Theo các chuyên gia, vấn đề mấu chốt là hiện nay, ban quản trị là một tổ chức đại diện, một đơn vị thực thi dân chủ cơ sở. Tuy nhiên, quyết định nhiều vấn đề của tòa nhà lắm khi mang tính chuyên môn, mà ban quản lý chung cư khó có thể đủ năng lực để đáp ứng. Các quyết định không đúng liên quan đến khía cạnh này, nếu xảy ra hậu quả, ai sẽ chịu trách nhiệm?

Rõ ràng, thực tiễn đang đòi hỏi một bộ tiêu chí với những người ứng cử, được đề cử bầu vào ban quản trị.