Khẩu vị dòng tiền đầu tư đang thay đổi

Nhà đầu tư gặp khó

Xu hướng "lạnh nhạt" với phân khúc căn hộ cao cấp không phải đến bây giờ mới diễn ra, mà đã nhen nhóm từ cuối quý I/2017 sau cảnh báo về việc dư thừa nguồn cung liên tục được các đơn vị nghiên cứu thị trường và cơ quan quản lý đưa ra. Cùng với đó, việc ngân hàng siết cho vay bất động sản cũng khiến phân khúc này gặp khó.

Thời gian qua, trên các trang rao vặt như batdongsan.com.vn, muabannhadat.com hay một số fanpage lớn về thị trường bất động sản tại Hà Nội xuất hiện tràn ngập thông tin rao bán căn hộ cao cấp, như “Cần tiền bán gấp căn hộ cao cấp quận Hai Bà Trưng”, “kẹt tiền bán hoàn vốn căn hộ cao cấp ở quận Cầu Giấy”, “cần vốn làm ăn bán lỗ căn hộ cao cấp quận Minh Khai”… .

Ghi nhận từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, trong vòng 1 năm qua, trong khi phân khúc trung cấp và bình dân tại Hà Nội có sự tăng trưởng đáng kể về nguồn cung và thanh khoản, thì phân khúc cao cấp gặp khó khăn hơn.

Cụ thể, theo CBRE, trong quý I/2018, trong tổng số 6.600 căn hộ được bán (tăng 5% so với cùng kỳ năm ngoái), chiếm tỷ trọng lớn là phân khúc trung cấp (giá từ 20 triệu đồng đến dưới 30 triệu đồng/m2) và phân khúc bình dân (giá dưới 20 triệu đồng/m2). Trong khi phân khúc cao cấp (giá trên 30 triệu đồng/m2) tiếp tục giảm mạnh, chỉ chiếm chưa đến 10% tổng lượng giao dịch, còn phân khúc hạng sang chỉ ghi nhận một vài giao dịch.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, anh Lưu Trung Đức, một nhà đầu tư sống tại quận Cầu Giấy, Hà Nội cho biết, nếu như năm 2016, khi thị trường sôi động, ít nhất mỗi tháng anh sang tay được 1 căn hộ cao cấp, thì hiện nay, vài tháng, thậm chí nửa năm cũng không bán được căn nào. Toàn bộ tiền gốc và lãi của giai đoạn trước, hiện anh đang đầu tư vào một dự án căn hộ cao cấp tại Mỹ Đình (quận Nam Từ Liêm), nhưng không thể nào rút ra được, vì không có người mua.

"Việc bán căn hộ chung cư cao cấp tại Hà Nội giai đoạn này thực sự rất khó khăn, bởi nhiều dự án thuộc phân khúc này liên tục đón nhận những thông tin xấu, từ việc siết tín dụng, đến việc tranh chấp bùng phát…, nên cả nhà đầu tư và người mua nhà để ở đều chần chừ giao dịch", anh Đức nói và cho biết thêm, hiện anh đã gửi một số căn qua sàn nhờ bán hộ, chấp nhận lỗ nhưng vẫn chưa có ai quan tâm.

Chủ đầu tư lo ngại

Không chỉ các nhà đầu tư thứ cấp, nhiều chủ đầu tư dự án căn hộ cao cấp cũng đang gặp khó trong bán hàng. Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đại diện một chủ đầu tư dự án căn hộ cao cấp tại Hà Nội cho biết, công ty đã chi khá nhiều tiền để tổ chức lễ mở bán hoành tráng, nhưng chỉ bán được 5 căn. Hơn nữa, những căn hộ này khách hàng đã đặt cọc trước đó và chỉ tiến hành giao dịch tại buổi mở bán để tạo hiệu ứng tốt. Cả 5 khách hàng này đều mua để ở, không có nhà đầu tư như những giai đoạn bán hàng trước đó.

Dự kiến mở bán trong quý I/2018, nhưng đã quá nửa quý II/2018, Dự án 90 Nguyễn Tuân vẫn chưa có động tĩnh tung hàng 

Ghi nhận thực tế thị trường của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, trong 3 tháng trở lại đây, các đợt mở bán chủ yếu từ những dự án cũ, đã tương đối hoàn thiện như TNR Golden Palace, TNR Gold Season, Green Pearl 378 Minh Khai, Kosmo Tây Hồ, Hanoi Aqua Central, Rivera Park Hà Nội…, mở bán những căn hộ còn sót lại. Trong khi đó, nhiều dự án mới đã phải lùi kế hoạch ra hàng.

Chẳng hạn, từng rục rịch mở bán từ quý III/2017, nhưng kế hoạch mở bán Dự án King Palace 108 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội của Công ty cổ phần Bất động sản Hoa Anh Đào (thuộc Tập đoàn Alphanam) liên tục phải lùi lại và đến nay vẫn chưa có thời gian mở bán chính thức. Một phần do ảnh hưởng của những thông tin về sai phạm tại khu biệt thự của dự án, một phần do ảnh hưởng từ kế hoạch không thực sự rõ ràng của chủ đầu tư, khiến các đơn vị phân phối khó triển khai chương trình.

Trong vai khách hàng muốn tìm mua căn hộ tại Dự án King Palace, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản liên lạc theo số điện thoại đường dây nóng trên một website công bố phân phối dự án, thì được nhân viên môi giới của sàn này cho biết, Sàn không còn theo dự án này nữa và cũng không rõ kế hoạch mở bán của dự án này sẽ ra sao.

Còn theo ghi nhận thực tế tại công trường dự án của phóng viên, Dự án King Palace mới triển khai xong phần móng và hoạt động xây dựng khá cầm chừng.

Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại dự án chung cư cao cấp số 90 Nguyễn Tuân (quận Thanh Xuân) do Công ty cổ phần Đầu tư đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà 7 (Urinco7) làm chủ đầu tư. Sau khi bán thành công khối liền kề, khối nhà chung cư tại dự án này dự kiến mở bán vào quý I/2018, nhưng cho tới thời điểm này, khi đã quá nửa quý II/2018, vẫn chưa thấy chủ đầu tư công bố mở bán chính thức. Các thông tin về dự án mà môi giới cung cấp hiện nay chỉ là các thông tin chung chung đã được công bố trước đó, như địa chỉ dự án, thời gian dự kiến bàn giao…

Việc lùi thời gian mở bán cũng diễn ra với một số dự án căn hộ cao cấp khác trên đường Nguyễn Trãi, Giảng Võ, Láng Hạ…

Ông Trần Đức Diễn, Giám đốc Sàn bất động sản Maxland nhận định, tại thị trường Hà Nội, việc đầu tư phân khúc chung cư cao cấp hiện nay gặp khó, vì thanh khoản đang sụt giảm. Lý do, theo ông Diễn, do trong năm 2016, thị trường giao dịch sôi động, một số chủ đầu tư đã định giá sản phẩm quá cao. Vì thế, khi thị trường có những thông tin xấu, thanh khoản dễ sụt giảm, trong khi chủ đầu tư thì không thể kích cầu bằng cách giảm giá trực tiếp vào sản phẩm, chỉ có thể áp dụng những chương trình khuyến mại. Tuy nhiên, những chương trình khuyến mại cũng dần trở nên nhàm chán.

“Thực tế, vẫn có dự án bán được hàng, nhưng phải là những sản phẩm thực sự đặc sắc. Còn nhiều dự án chuẩn bị ra hàng, hiện chủ đầu tư đang đau đầu vì chưa biết tạo ra sự khác biệt như thế nào để thu hút được khách hàng”, ông Diễn nói.

Chung quan điểm, ông Lê Ngọc Quỳnh, Giám đốc Kinh doanh Công ty cổ phần Thương mại và Dịch vụ tổng hợp Vinh Hạnh đánh giá, phân khúc chung cư cao cấp Hà Nội đang trải qua giai đoạn khó khăn, bởi không có thông tin tốt hỗ trợ. Trong khi đó, những sự cố cháy nổ, tranh chấp... tác động không nhỏ đến tâm lý người mua nhà để ở. Với nhà đầu tư thứ cấp, phân khúc chung cư, đặc biệt là chung cư cao cấp và hạng sang hiện không còn là phương án được ưu tiên, bởi phân khúc nghỉ dưỡng, đặc biệt là đất nền tại một số tỉnh, thành phố phía Bắc đang hút dòng tiền lớn.

Ngoài ra, theo ông Quỳnh, một khó khăn nữa với nhiều chủ đầu tư dự án chung cư cao cấp là hiện nay, các môi giới không còn mặn mà trong việc phân phối các dự án này, kể cả với các dự án mới do mức phí môi giới không thực sự hấp dẫn. So với việc bán bất động sản nghỉ dưỡng hoặc phân khúc đất nền tại các tỉnh lẻ, mức hoa hồng môi giới chung cư cao cấp, hạng sang thấp hơn nhiều, chưa kể, tại nhiều dự án đất nền tỉnh lẻ, chủ đầu tư còn có các khoản thưởng nóng cho môi giới, bên cạnh mức hoa hồng trả cho sàn.