CBRE dự báo, thị trường bất động sản công nghiệp sẽ sôi động trở lại sau khi các hạn chế về di chuyển dần được dỡ bỏ trong quý IV.
Đón khách thuê “dò đường”
Xu hướng nổi lên trong đại dịch Covid-19 là các nhà sản xuất/khách thuê nhắm đến quy mô đất công nghiệp nhỏ và vừa. Họ là nhà đầu tư/công ty sản xuất mới thâm nhập thị trường Việt Nam, hoặc những nhà đầu tư hiện hữu muốn mở rộng quy mô một cách dè chừng để quan sát biến động thị trường.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Đào Trung Kiên, Phó giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư và Xây dựng 36 (Công ty 36) cho hay: “Hiện nay, nhiều nhà đầu tư đã tìm đến chúng tôi để thuê, tìm kiếm đất làm nhà xưởng với quy mô khoảng 3 - 5 ha. Những nhà đầu tư này đa phần hoạt động trong ngành công nghiệp nhẹ”.
Để thích ứng với tình hình mới, các nhà phát triển bất động sản công nghiệp như Công ty 36 đang điều chỉnh chiến lược phát triển sản phẩm gắn với nâng cấp chất lượng quản lý và vận hành cơ sở hạ tầng, cung cấp các gói dịch vụ bao gồm dịch vụ pháp lý, nhân sự để giúp khách thuê tiết kiệm thời gian và chi phí trong quá trình thực hiện dự án.
Theo CBRE Việt Nam, trong quý III/2021, nhu cầu thuê đất và kho/xưởng xây sẵn giảm nhẹ do giãn cách xã hội, hạn chế di chuyển giữa các địa phương. Thị trường bất động sản công nghiệp hiện ghi nhận hai nhóm khách thuê chính.
Một là, nhóm khách thuê mới đi dò đường sẽ nhắm vào những dự án quy mô nhỏ. Đơn cử, nhà đầu tư Trung Quốc JD Future Explore III Limited đã đăng ký đầu tư ban đầu 32 triệu USD cho dự án cho thuê nhà xưởng, kho bãi, dịch vụ kho bãi có quy mô 5 ha tại Khu công nghiệp Tân Đức, huyện Đức Hòa (Long An).
Hai là, nhóm khách thuê có nhà máy/dự án đang hoạt động tại Việt Nam và có tiềm lực mạnh để mở rộng đầu tư. Chẳng hạn, Gaw NP Industrial, chủ đầu tư đến từ Hồng Kông đã tăng vốn thêm hơn 8,9 triệu USD cho Dự án xây dựng Trung tâm công nghiệp GNP Yên Bình (Thái Nguyên), nâng tổng vốn đầu tư dự án này lên 24,9 triệu USD. Đến nay, Dự án Trung tâm công nghiệp GNP Yên Bình giai đoạn I (39.691 m2 nhà xưởng) và giai đoạn II (40.272 m2 nhà xưởng) đã hoàn thành và đi vào hoạt động.
Các chuyên gia nghiên cứu thị trường của Colliers Việt Nam cho rằng, tuy nền kinh tế bị ảnh hưởng bởi đại dịch, nhưng vẫn có những dấu hiệu tích cực từ khối doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), một số nhà đầu tư lớn vẫn mở rộng hoạt động kinh doanh trong quý III. Tiêu biểu, Tập đoàn Quantum (Mỹ) đã có thỏa thuận hợp tác với liên danh Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc - Công ty cổ phần Công nghệ viễn thông Sài Gòn, thực hiện chuỗi dự án tại Việt Nam có tổng giá trị 20 - 30 tỷ USD. Hay gần đây là LG Display (Hàn Quốc) tăng thêm vốn đầu tư 1,4 tỷ USD cho dự án tại Hải Phòng.
Thị trường sẽ tăng trưởng mạnh mẽ trong dài hạn
CBRE dự báo, thị trường bất động sản công nghiệp sẽ sôi động trở lại sau khi các hạn chế về di chuyển dần được dỡ bỏ trong quý IV. Xu hướng dịch chuyển của các khu công nghiệp và khách thuê ra các tỉnh lân cận TP.HCM và Hà Nội ngày càng rõ rệt khi giá thuê đất tại hai thành phố này đang cao gấp đôi các địa phương lân cận do quỹ đất công nghiệp không còn nhiều. Mặt khác, tính kết nối của các địa phương đang được cải thiện đáng kể nếu nhìn vào các dự án hạ tầng đang thi công như cao tốc Trung Lương - Mỹ Thuận, Dầu Giây - Phan Thiết tại phía Nam; cao tốc Vân Đồn - Móng Cái, Ninh Bình - Hải Phòng ở phía Bắc.
Bất động sản công nghiệp cũng chứng kiến nhu cầu thuê nhà xưởng, kho bãi bùng nổ theo sự tăng trưởng mạnh mẽ của các công ty thương mại điện tử và logistics. Theo Báo cáo khảo sát khách thuê châu Á - Thái Bình Dương của CBRE, các nhà kho tại khu vực vệ tinh gần/trong phạm vi những đô thị lớn dự kiến được sử dụng nhiều nhất trong 3 năm tới. Việt Nam cũng không ngoại lệ.
Covid-19 cho thấy sự cần thiết của việc đa dạng địa điểm sản xuất, mở rộng kho hàng, đặc biệt là nhóm kho lạnh cho hàng hóa thực phẩm, nông sản. Việc mở rộng của các doanh nghiệp hiện hữu và xây dựng các cơ sở sản xuất sẽ là động lực chính thúc đẩy nhu cầu thị trường bất động sản công nghiệp những năm tới.
“Việt Nam được đánh giá là thị trường quan trọng trong 3 năm tới của các chủ đầu tư và khách thuê đất công nghiệp, kho vận. Thị trường sẽ duy trì đà tăng trưởng mạnh mẽ trong dài hạn với kế hoạch mở rộng của các nhà máy nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam. Nhu cầu sản xuất bền vững và các tiêu chuẩn môi trường, xã hội và quản trị (ESG) đang được các khách thuê quan tâm khi xây dựng nhà xưởng mới”, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư vấn của CBRE Việt Nam nhận định.
Tuy vậy, các nhà nghiên cứu thị trường của Colliers Việt Nam lưu ý, trong thời gian tới, dù đứng trước nhiều cơ hội, nhưng việc thu hút đầu tư nước ngoài vào bất động sản công nghiệp vẫn còn một số điểm nghẽn cần tháo gỡ như các vấn đề liên quan đến hạ tầng, chi phí logistics, cơ chế chính sách thu hút các nhà đầu tư lớn cũng như hoàn thiện các thủ tục pháp lý. Đặc biệt, mối đe dọa Covid-19 trong các khu công nghiệp vẫn hiện hữu, bởi thế cần có chính sách hoặc hướng dẫn hợp lý để các khu công nghiệp đối phó với Covid-19 trong trạng thái bình thường mới.
Dữ liệu được CBRE Việt Nam tổng hợp cho thấy, trong 9 tháng của năm 2021, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp trung bình tại Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng đã tăng 0,5 điểm phần trăm theo năm, lên 78,5%. Trong khi tại 4 tỉnh, thành phố phía Nam (TP.HCM, Long An, Bình Dương, Đồng Nai), tỷ lệ này nhích 0,2 điểm phần trăm, lên 87,2%.
