Mặt bằng để trống, giá vẫn trên trời
Thực tế, hiện trạng trống vắng của các căn nhà mặt phố cho thuê tại TP.HCM đã kéo dài từ sau dịch Covid-19 đến nay. Các tuyến đường trung tâm như Lý Tự Trọng, Đồng Khởi, Lê Lợi, Hai Bà Trưng, Nguyễn Huệ… có nhiều mặt bằng bỏ trống, thậm chí cả năm chưa tìm được khách thuê.
Mặc dù kinh doanh ế ẩm, khách trả mặt bằng nhiều, thế nhưng giá thuê ở những khu vực này chưa có dấu hiệu ngừng tăng. Đơn cử, tại một số tuyến đường như Đồng Khởi, giá thuê trung bình đều trên 100 triệu đồng/tháng.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2024, giá thuê mặt bằng nhà phố TP.HCM tiếp tục có xu hướng tăng cao so với cùng kỳ năm trước. Các khu vực như quận 1, 3, 4 và 2 cũ (nay là TP. Thủ Đức) đều tăng từ 25-40%, chỉ khu vực quận 7 là giảm nhẹ hơn 4%.
Đây là lý do chính khiến nhiều thương hiệu lớn chấp nhận từ bỏ mặt bằng vị trí vàng vì không gánh nổi chi phí. Mới đây, Starbucks Reserve đã rời cửa hàng trên đường Hàn Thuyên với giá thuê lên đến 30.000 USD/tháng (tương đương khoảng 750 triệu đồng/tháng).
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Kinh doanh Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường cho thuê nhà mặt phố TP.HCM chưa thực sự khởi sắc. Ngoài nhóm ngành F&B thường xuyên có nhu cầu mở rộng để tăng nhận diện thương hiệu, nhiều ngành hàng bán lẻ khác như thời trang, mỹ phẩm... đã giảm nhu cầu thuê mặt bằng do ảnh hưởng của xu hướng bán hàng trên các sàn thương mại điện tử.
Tuy vậy, những người sở hữu các căn nhà phố tại trung tâm thường có dòng tiền tốt, nên câu chuyện họ quan tâm không phải là có cho thuê được nhà hay không, mà là phải cho thuê giá cao để nâng cao giá trị tài sản.
Cùng với giá thuê tăng, sự thay đổi trong hành vi người tiêu dùng cũng buộc các chủ nhà phải tính lại chiến lược hoạt động.
Báo cáo xu hướng tiêu dùng 2024 của NielsenIQ Việt Nam chỉ ra rằng, người Việt ngày càng tiết kiệm hơn trong chi tiêu khi có 62% người tiêu dùng được hỏi chọn nấu ăn tại nhà, 32% cho biết họ giảm ăn ở ngoài… để tiết kiệm.
Tỷ lệ người được hỏi chọn các phương thức tiết kiệm này tăng liên tục từ giữa năm ngoái. Ngoài ra, 16% người được hỏi cho biết đã giảm mua hàng tạp hóa và 50% không mua hàng xa xỉ, tăng 6% và 8% so với năm 2023.
 |
Trung tâm thương mại đang đạt tỷ lệ lấp đầy tốt. |
Theo Cục Thống kê TP.HCM, trong 8 tháng đầu năm 2024, dù doanh thu bán lẻ hàng hóa tăng trưởng 2 chữ số, nhưng mức tăng này chủ yếu được đóng góp bởi nhóm ngành lương thực, thực phẩm. Tuy nhiên, nếu so với giai đoạn trước dịch, tiêu dùng tại Thành phố chỉ tăng 3% sau khi loại trừ yếu tố tăng giá. Mức tiêu dùng trong quý II cũng chậm lại so với quý I.
Đáng chú ý, cứ 100 doanh nghiệp gia nhập mới thì cũng có 58 doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường. Trong 8 tháng qua, tổng số doanh nghiệp thành lập mới tăng 6,5% so với cùng kỳ năm trước nhưng vốn đăng ký giảm 10,2% và quy mô vốn bình quân mỗi doanh nghiệp giảm 15,7%.
Theo bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc cấp cao Bộ phận Cho thuê thương mại, Savills Hà Nội, giá thuê mặt bằng tăng cao trong khi hoạt động kinh doanh ngày càng khó khăn khiến các nhãn hàng gặp vấn đề về dòng tiền nên phải thu hẹp mặt bằng kinh doanh, hoặc hướng tới khu vực có giá thuê rẻ hơn để giảm thiểu chi phí.
Các nhãn hàng hiện nay không mở cửa hàng một cách đại trà như trước, mà trở nên khắt khe hơn khi tìm kiếm mặt bằng kinh doanh.
Hầu hết các nhãn hàng đều chỉ tập trung vào các mặt bằng có vị trí đắc địa, vị trí được ưu tiên hơn tại các khu vực đông dân cư, nhiều lối tiếp cận, chỗ để xe thuận tiện cho khách hàng. Đồng thời, họ cũng lựa chọn phát triển các kênh bán hàng khác như thương mại điện tử, thay vì chỉ tập trung vào các cửa hàng vật lý.
Dịch chuyển ra vùng ven, vào trung tâm thương mại
Kinh tế khó khăn, người dân thắt chặt chi tiêu, trong khi các mặt bằng kinh doanh trên tuyến phố trung tâm vẫn giữ mức giá cao. Điều này thúc đẩy nhiều thương hiệu chấp nhận dạt ra vùng ven Thành phố hoặc vào các trung tâm thương mại.
Theo các chuyên gia trong ngành, đang có sự dịch chuyển từ nhà phố vào các trung tâm thương mại vì nơi đây có nhiều lợi thế như lưu lượng khách hàng đông và ổn định, không gian tích hợp mua sắm giải trí, giá thuê, vận hành chuyên nghiệp, chi phí đầu tư cho cửa hàng thấp, đa dạng diện tích thuê…
Khảo sát của Cushman & Wakefield cho thấy, tỷ lệ lấp đầy trong các trung tâm thương mại tại TP.HCM đạt 90% trong quý II/2024, tăng nhẹ so với quý trước đó và ổn định theo năm. Giá thuê trung bình đạt 53 USD/m2/tháng, giảm nhẹ 1,5% so với quý trước đó, nhưng tăng 3,6% so với cùng kỳ năm trước.
Theo Cushman & Wakefield, các trung tâm mua sắm mới và cải tạo lại bắt đầu hoạt động một phần hay toàn bộ đều có công suất lấp đầy tốt.
Ngoài ra, một số dự án đã hoàn tất việc cơ cấu lại cơ cấu khách thuê và chào đón thêm nhiều khách thuê lớn trong các ngành hàng siêu thị, thiết kế nội thất, thời trang và ẩm thực, góp phần cải thiện công suất thuê chung.
Bà Cao Thị Thanh Hương - Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu, Savills TP.HCM cho hay, nguồn cung mặt bằng bán lẻ tăng 2% trong quý II vừa qua và tiếp tục di chuyển ra ngoài trung tâm Thành phố với 6 dự án lớn.
Các giao dịch thuê mặt bằng trong nửa đầu năm nay tăng 26% so với cùng kỳ năm trước, ghi nhận nhiều chuỗi thương hiệu nổi tiếng như Muji, Poseidon, Uniqlo… mở rộng quy mô kinh doanh. Ngành thời trang chiếm 35% diện tích cho thuê, tiếp theo là F&B chiếm 30%, thiết bị gia dụng và nội thất chiếm 15%.
Xu hướng dịch chuyển là khá rõ nét, song không phải mọi trung tâm thương mại đều thành công trong việc thu hút và giữ được khách thuê.
Thời gian qua, nhiều tòa nhà chung cư phát triển diện tích làm trung tâm thương mại dưới dạng khối đế, nhưng chưa có ý tưởng kinh doanh hợp lý, khác biệt, hấp dẫn. Điều này khiến một lượng lớn mặt bằng bán lẻ thâm nhập thị trường nhưng hoạt động ít hiệu quả.
Mặt khác, với nhà phố cho thuê tại các tuyến phố trung tâm đô thị lớn, dù giá thuê tăng cao, nhưng đây vẫn là sự lựa chọn của những thương hiệu lớn.
Dù vậy, theo ông Đinh Minh Tuấn, phân khúc này vẫn còn nhiều giằng co giữa bên cho thuê không muốn giảm giá và bên đi thuê ngày càng cân nhắc kỹ hơn bài toán chi phí, lợi nhuận. Khi nền kinh tế khởi sắc hơn, nhiều thương hiệu thương hiệu quốc tế sẽ tiếp tục có nhu cầu hiện diện tại các mặt bằng đắc địa.
