“Lá rách ít đùm lá rách nhiều”
Số liệu mới nhất từ Hiệp hội Các doanh nghiệp khu công nghiệp TP.HCM (HBA) cho biết, tại các khu chế xuất Linh Trung 1 và Linh Trung 2 có tương ứng 13/32 doanh nghiệp và 10/30 doanh nghiệp thông báo ngưng hoạt động; Khu công nghiệp Hiệp Phước có 25/159 doanh nghiệp thông báo ngưng hoạt động với tổng số 2.595 công nhân...
Đó là tình trạng phổ biến ở nhiều khu công nghiệp tại các tỉnh, thành phố phía Nam với không ít doanh nghiệp có hàng chục nghìn công nhân trở lên như Changshin Việt Nam, Hwaseung Vina, Pouchen Việt Nam, Tập đoàn Phong Thái… tạm ngừng hoạt động vì khó bố trí vừa sản xuất, vừa chống dịch theo nguyên tắc “3 tại chỗ”.
Hoạt động sản xuất bị ngưng trệ ở các khu công nghiệp phía Nam khiến chỉ số sản xuất công nghiệp tháng 7/2021 chỉ tăng 1,8% so với tháng trước và tăng 2,2% so với cùng kỳ năm trước - mức tăng thấp nhất trong 7 tháng qua. Báo cáo của Tổng cục Thống kê cũng chỉ ra rằng, các “điểm nóng” như TP.HCM có chỉ số sản xuất công nghiệp tháng 7/2021 giảm 19,4%; Long An giảm 14,6%; Cà Mau giảm 13,7%; Đồng Tháp giảm 5,7%; Trà Vinh giảm 5,3%; Bà Rịa - Vũng Tàu giảm 1,9%; Bến Tre giảm 0,2%.
“Tại các khu nhà xưởng dịch vụ của Kizuna JV chỉ còn khoảng 50% số doanh nghiệp duy trì hoạt động, số còn lại phải tạm thời đóng cửa để đảm bảo các quy định phòng, chống dịch lây lan”, bà Lâm Diệu Tâm Hiếu, Phó tổng giám đốc Công ty Kizuna JV - doanh nghiệp chuyên về nhà xưởng xây sẵn tại Long An cho biết.
Theo bà Hiếu, cũng là một doanh nghiệp với nhiều hoạt động đầu tư, quản lý vận hành các khu công nghiệp và hứng chịu tất cả những khó khăn do dịch bệnh gây ra, nhưng Kizuna JV không thể “đứng nhìn” khách thuê khó khăn mà không có giải pháp hỗ trợ, chia sẻ. Kizuna JV đã quyết định giảm 15% chi phí thuê xưởng trong quý III/2021 và cam kết không điều chỉnh giá thuê theo chỉ số tăng trưởng kinh tế trong giai đoạn 2021-2022.
Trên thực tế, những đứt gãy do Covid-19 gây ra cũng khiến giao dịch thuê đất tại các khu công nghiệp ở nhiều địa phương phía Nam trở nên trầm lắng. Lãnh đạo Công ty TNHH Hải Sơn, đơn vị có nhiều khu công nghiệp nhất tại Long An cũng cho biết, từ khoảng 2 tháng nay, giao dịch trên thị trường bất động sản công nghiệp đã giảm khoảng 50-60% so với trước đó.
Tương tự, ông Nguyễn Minh Trung, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển doanh nghiệp nhỏ và vừa Nhật Bản (JSC) ở Khu công nghiệp Nhơn Trạch 3 (Đồng Nai) cũng cho hay, đầu tháng 7/2021, dịch bệnh Covid-19 bùng phát mạnh ở Đồng Nai, nhiều nhà máy đã đăng ký thực hiện “3 tại chỗ” để đảm bảo sản xuất. Tuy nhiên, nhiều công ty, nhà xưởng nhỏ không đủ mặt bằng cho người lao động ở lại nên JSC đã hỗ trợ cho thuê giá rẻ các nhà xưởng còn trống để bố trí nơi ăn uống, nghỉ ngơi cho công nhân.
Theo ông Trung, giải pháp này giúp nhiều khách thuê có cơ hội duy trì sản xuất nhưng cũng chỉ mang tính tạm thời, bởi với số lượng hơn 50 doanh nghiệp thuê nhà xưởng và hầu hết đều có nhu cầu này khiến JSC rất khó đáp ứng đủ và cũng gây ra nhiều khó khăn cho hoạt động quản lý, vận hành khu công nghiệp.
Tìm hướng khai thác mới
Theo nhận định của các chuyên gia, tương lai của ngành bất động sản công nghiệp nói chung còn rất sáng, nhưng những khó khăn trước mắt với từng doanh nghiệp bất động sản công nghiệp là rất lớn, đặc biệt tại các địa phương có diễn biến dịch bệnh kéo dài và nặng nề. Để chủ động đối phó với những “biến số” mới trong hoạt động kinh doanh và vận hành khu công nghiệp, đã đến lúc các ông chủ khu công nghiệp cần hướng tới những mô hình kinh doanh chủ động hơn.
Ông John Campbell, Trưởng Bộ phận bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam cho rằng, giao dịch bán - tái thuê có thể là hình thức kinh doanh mới triển vọng cho các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp.
Cụ thể, giao dịch bán - tái thuê thực chất là giao dịch “2 trong 1” với giao dịch đầu tiên là bán hoặc mua tài sản. Sau khi cả hai bên ký hợp đồng mua bán (SPA) để kết thúc giao dịch mua thì họ cũng phải ký hợp đồng cho thuê. SPA và hợp đồng cho thuê có mối liên hệ chặt chẽ với nhau, vì giá bán được nêu trong SPA phải cho phép nhà đầu tư đạt được lợi nhuận hấp dẫn so với giá thuê hàng tháng được nêu trong hợp đồng cho thuê.
“Lợi ích cho người bán trong giao dịch này là họ có thể huy động vốn mà không phải di chuyển địa điểm sản xuất hoặc làm gián đoạn hoạt động kinh doanh và chủ động hơn về giá cũng như chi phí cơ hội”, ông John Campbell chia sẻ.
Theo vị chuyên gia này, mặc dù ngày càng phổ biến trên thế giới, nhưng hình thức bán - tái thuê vẫn chưa được sử dụng rộng rãi ở Việt Nam. Nhiều nhà sản xuất và công ty hậu cần nội địa chưa nhận ra tiềm năng của phương pháp này khi mới chỉ có số ít doanh nghiệp, đa số là các công ty nước ngoài thực hiện loại giao dịch trên.
Thương vụ bán - tái thuê nổi tiếng đầu tiên trên thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam là thương vụ bán nhà kho của DKSH tại Bình Dương vào năm 2017. Năm 2018, Mapletree Logistics Trust từ Singapore đã đầu tư 43 triệu USD vào kho hàng 66.800 m2 của Unilever tại Bình Dương. Bất động sản được cho Unilever thuê lại với thời hạn 10 năm, mang lại lợi nhuận ròng ban đầu là 8,3% cho Mapletree.
Còn theo ông Đoàn Duy Hưng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Xúc tiến đầu tư khu công nghiệp Việt Nam (IIP VIETNAM), trong nửa đầu năm 2021, có đến 25 khu công nghiệp trên cả nước được Nhà nước phê duyệt chủ trương đầu tư và nếu dịch bệnh không sớm được kiểm soát thì khả năng nguồn cung bị dư thừa là hiện hữu.
Ông Hưng cho rằng, khi việc di chuyển trở nên khó khăn như hiện tại, Nhà nước nên tận dụng các nền tảng số để công khai các khu công nghiệp được bổ sung vào quy hoạch hoặc các khu công nghiệp đang được đầu tư, để nhà đầu tư trong và ngoài nước dễ dàng tiếp cận trên môi trường online.
Quan trọng hơn, để tránh dư cung và tiết kiệm nguồn lực đất đai, cần sàng lọc lại quy hoạch các khu công nghiệp, thay thế các chủ đầu tư đang làm không hiệu quả bằng các doanh nghiệp khác có năng lực và thu hút đầu tư tốt. Đối với các dự án nằm trong khu kinh tế trọng điểm, cần hết sức cẩn trọng, tránh giao đất cho doanh nghiệp yếu kém, mà cần phê duyệt các chủ đầu tư đủ năng lực thì mới có thể phát triển bền vững.
Ở một góc nhìn khác về việc đa dạng hóa mô hình khu công nghiệp để đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách thuê, ông Nguyễn Thanh Tâm, đại diện Phòng kinh doanh Khu công nghiệp Long Hậu (Long An) cho biết, doanh nghiệp này đang tập trung vào việc thiết kế và xây dựng mô hình nhà xưởng cao tầng. Loại hình này phù hợp với doanh nghiệp hoạt động trong các ngành công nghiệp hỗ trợ, sản xuất ứng dụng công nghệ cao, sản xuất phần mềm công nghiệp nhẹ, vật tư thiết bị y tế, sản phẩm chăm sóc sức khỏe. Tùy loại hình sản xuất, tải trọng sản xuất, quy mô diện tích mà doanh nghiệp có thể lựa chọn ở tầng trệt hay các tầng trên. Mô hình này ngoài đáp ứng nhu cầu khách thuê, còn rất thuận tiện trong việc chia khu sản xuất để phòng tránh dịch bệnh.
