Căn hộ rìa thành phố lên ngôi
Liên tục nhận được lời hỏi mua căn hộ trong vài tháng qua, anh Bách - chủ sở hữu một căn hộ chung cư trên đường Tân Xuân (Đông Ngạc, Bắc Từ Liêm, Hà Nội) cho biết, hiếm khi nào có nhiều cuộc điện thoại hỏi mua nhà như lúc này.
“Có đến 8/10 cuộc điện thoại là từ các môi giới, họ nói với tôi rằng, sở dĩ khu vực ven đô được quan tâm như vậy là bởi chỉ ‘vùng đệm’ mới còn căn hộ có mức giá mềm hơn, trong khi các dự án bên trong nội đô đều phổ biến ở mức 60-70 triệu đồng/m2. Cá biệt như bên khu Ngoại giao đoàn, có những căn mức giá lên đến hơn 110 triệu đồng/m2”, anh Bách cho hay.
Còn theo chị Trúc - chủ nhân một căn hộ tại dự án Golden Times (Bắc Từ Liêm, Hà Nội), đến nay, giá bán căn thương mại tại đây đã tăng hơn 2 lần so với mức giá ban đầu, dao động từ 45-48 triệu đồng/m2 tùy từng căn, hướng, diện tích.
Tuy vậy, theo tìm hiểu của người viết, để mua được một căn hộ tại đây là không dễ bởi dù giá đã tăng cao, nhưng người dân không muốn bán vì “bán rồi cũng không biết mua ở đâu”.
Trao đổi với người viết, anh Hùng - một nhân viên môi giới cho hay, vài tháng qua, anh và các đồng nghiệp phải “dạt” ra vùng ven nhiều hơn, vì chỉ nơi đây giá căn hộ mới còn ở mức “có thể chấp nhận được” với số đông. Thời điểm hiện tại, với số tiền khoảng 4 tỷ đồng, không dễ để sở hữu được một căn hộ ưng ý tại các quận trung tâm khi giá nhà đã neo ở mức quá cao.
Trên thực tế, dù không còn quá “hot”, nhưng giá căn hộ vẫn lặng lẽ tăng hoặc giữ ở mức cao, không ít dự án có mức tăng vài chục phần trăm chỉ sau vài tháng. Dữ liệu thị trường cho thấy, tính đến cuối tháng 5/2024, giá căn hộ tại chung cư M3-M4 Nguyễn Chí Thanh, Hà Nội đã tăng khoảng 39% so với đầu năm. Câu chuyện tương tự cũng diễn ra với các dự án khác như Sunshine Golden River, Hateco Hoàng Mai tăng 36%; Vinaconex 7, Gelexia Riverside, New Horizon City tăng 33%; Khu đô thị làng quốc tế Thăng Long tăng 30%;…
Theo Batdongsan.com.vn, lượng tìm mua chung cư tại Hà Nội bắt đầu tăng từ quý II/2023 và đạt đỉnh vào tháng 8/2023. Sau đó, lượng người bán ra chung cư lớn khiến lực cầu giảm. Từ tháng 12/2023, lượt tìm kiếm chung cư tăng trở lại, đến tháng 3/2024 đã tiệm cận đỉnh của tháng 8/2023, trước khi giảm trở lại trong tháng 4/2024.
Mặc dù lượng quan tâm giảm xuống, nhưng giá rao bán chung cư Hà Nội không ngừng tăng lên. Thống kê của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong tháng 4/2024, phân khúc chung cư bình dân (dưới 30 triệu đồng/m2) tăng giá 12% so với tháng trước đó, căn hộ trung cấp (30-50 triệu đồng/m2) tăng 5% và cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) tăng 3%.
Khó giảm giá
Theo Batdongsan.com.vn, trong tháng 4/2024, tại Hà Nội, phân khúc chung cư bình dân (dưới 30 triệu đồng/m2) tăng giá 12% so với tháng trước đó, căn hộ trung cấp (30-50 triệu đồng/m2) tăng 5% và cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) tăng 3%.
Hiện tại, điều đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm là có nên xuống tiền mua chung cư, khi mà giá liên tục tăng? Bình luận về câu chuyện này, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, người tiêu dùng nên xác định rõ mục đích của mình, nếu mua để ở thì có thể giao dịch khi tài chính cho phép để đáp ứng ngay các nhu cầu thiết thực về an cư lạc nghiệp.
“Chờ đợi chung cư giảm giá mạnh là một điều rất khó xảy ra lúc này vì nguồn cung chưa thể cải thiện nhanh chóng. Sắp tới, khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực (dự kiến từ ngày 1/7/2024, sớm hơn 6 tháng so với kế hoạch ban đầu), số lượng chủ đầu tư đáp ứng được yêu cầu triển khai dự án sẽ còn giảm xuống. Trong khi đó, nhu cầu sở hữu nhà ở không ngừng gia tăng, nhất là tại các đô thị lớn”, ông Quốc Anh phân tích.
Với trường hợp mua để đầu tư, ông Quốc Anh lưu ý rằng, người mua nên tính toán kỹ. Nếu đầu tư trong ngắn hạn thì chưa nên xuống tiền vội vì giá và mức độ quan tâm chung cư giai đoạn này chưa ổn định, khi cần thanh khoản nhanh, nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn. Còn nếu đầu tư trong dài hạn và với mục đích cho thuê thì có thể xuống tiền, lý do bởi tăng trưởng lợi nhuận đầu tư chung cư (tốc độ tăng giá cộng lợi suất cho thuê) trong giai đoạn 2015-2023 có thể đạt đến 97%, vượt trội so với các loại hình đầu tư khác như chứng khoán, vàng, gửi tiết kiệm, ngoại tệ…
“Rất khó để dò đáy hay đỉnh giá chung cư, người mua và nhà đầu tư nên xác định rõ nhu cầu, theo dõi tình hình thị trường và đưa ra quyết định khi nhu cầu của mình được đáp ứng. Bên cạnh giá cả, cũng cần nghiên cứu các yếu tố quan trọng khác như uy tín chủ đầu tư, vị trí và tiện ích để phục vụ tốt cuộc sống của mình hoặc đảm bảo thanh khoản, cho thuê hiệu quả”, ông Quốc Anh nói.
Còn theo bà Cao Thị Thanh Hương - Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu, Savills TP.HCM, thông thường, khi xác định đầu tư căn hộ để cho thuê, nhà đầu tư sẽ ưu tiên những chung cư đã bàn giao và đã có sổ hồng để có thể vay ngân hàng. Trường hợp mua căn hộ mới thì có nhiều tính toán hơn, có thể là việc chuyển cọc để kiếm lời sẽ được ưu tiên hơn, sau đó mới tính đến việc khai thác cho thuê, chờ tăng giá.
Cũng theo bà Hương, hiện là thời điểm phù hợp để đầu tư căn hộ cho thuê, bởi trong 3-5 năm tới, nguồn cung căn hộ nội đô TP.HCM sẽ vẫn khan hiếm do quỹ đất phát triển dự án đã cạn kiệt. Vì thế, sau khoảng thời gian khai thác cho thuê, nhà đầu tư có thể bán ra để hưởng chênh lệch giá theo thời gian.
Chuyên gia từ Savills cho rằng, cơ hội tiếp cận nhà chung cư của người dân ngày một khó khăn khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu hóa lợi nhuận khi các chi phí đầu vào đều tăng cao. Điều này phần nào lý giải xu hướng nhiều gia đình trẻ đi thuê nhà ở hiện nay.
Mặt khác, chính sách bán hàng của các chủ đầu tư hiện rất tốt, nhưng người mua nhà cần phải lưu ý về uy tín của chủ đầu tư đó, bởi việc đưa ra nhiều chính sách hấp dẫn là một chuyện, còn thực hiện được hay không lại là chuyện khác. Trên thực tế, không ít trường hợp vì nhiều lý do mà chủ đầu tư dự án “đứt gánh giữa đường”, không thể thực hiện hết cam kết với người mua nhà.
Vấn đề cần lưu ý tiếp theo là giá bán căn hộ. Bà Hương cho biết, trong quá trình bán hàng, những căn nhà bán ở giai đoạn sau thường có giá cao hơn so với những đợt mở bán trước đó. Chính vì vậy, chủ đầu tư cũng sẽ triển khai nhiều ưu đãi và phương thức thanh toán cũng đa dạng hơn. Người mua cần so sánh, kiểm tra giá cả kỹ lưỡng để đưa ra quyết định nên mua sản phẩm của giai đoạn trước hay sau. Nếu mua sản phẩm giai đoạn trước sẽ có giá tốt hơn, nhưng thời hạn thanh toán sẽ ngắn hơn, nên cần chuẩn bị trước nguồn tài chính. Còn ở giai đoạn sau, tuy có giá cao hơn nhưng tiến độ thanh toán sẽ dài hơn, nên áp lực tài chính sẽ giảm bớt.
Cuối cùng là việc sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng để mua nhà, theo chuyên gia Savills, thông thường, các ngân hàng đưa ra gói vay với lãi suất ưu đãi trong khoảng thời gian cố định (2-3 năm), sau đó sẽ được thả nổi. Vì vậy, nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ khả năng tài chính của mình, tránh vay quá nhiều dẫn đến gánh nặng trả nợ lớn. Bởi nếu vay mà không trả được thì phải bán tháo, dẫn đến chịu lỗ, hoặc là sẽ phá vỡ cam kết với ngân hàng. Lúc này, khoản vay sẽ bị đưa vào danh sách tín dụng xấu, ảnh hưởng tới việc vay vốn sau này.
“Nhà đầu tư nên tính toán kỹ khi chọn hạn mức vay vì ngân hàng hay chủ đầu tư khó có thể cam kết đồng hành cùng với khách hàng trong thời gian dài tới 15-20 năm. Do đó, mức vay khoảng 50% giá trị sản phẩm là phù hợp, còn lớn hơn từ 70% trở lên là rủi ro cao”, bà Hương lưu ý.
