Theo đơn kiện, năm 2009, Công ty Hancic (chủ đầu tư chung cư CT3 Khu đô thị mới Trung Văn) đã ký hợp đồng, bán diện tích căn hộ tháp giữa nhà ở cao tầng CT3 với CTCP Đầu tư và Phát triển nhà Vina, bao gồm tất cả căn hộ thuộc sàn tầng 11 và 17.
Trên cơ sở hợp đồng, Công ty Vina lập văn bản chuyển nhượng mua bán nhà ở đối với từng căn hộ.
Ngày 24/2/2014, anh Long ký hợp đồng mua căn hộ ở tầng 11 với Công ty Vina. Chủ đầu tư tòa nhà là Hancic cũng có văn bản xác nhận về việc sẽ trực tiếp giao dịch với khách hàng về các vấn đề liên quan đến hợp đồng.
Ngày 12/12/2014, anh Long nhận bàn giao căn hộ. Đến ngày 25/12/2014 hai bên ký biên bản thanh lý hợp đồng.
Anh Long nhiều lần có ý kiến đề nghị chủ đầu tư thanh toán kinh phí bảo trì tòa nhà theo quy định pháp luật nhưng không nhận được sự hợp tác.
Tại văn bản số 769 giữa Ban quản trị và các hộ dân ngày 29/10/2015, Hancic cho rằng giá mua trong các hợp đồng mua bán căn hộ chưa tính kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Do đó các chủ sở hữu phải đóng khoản phí bảo trì này.
Tuy nhiên, trong hợp đồng mua bán nhà giữa anh Long và Công ty Vina và hợp đồng mua bán diện tích căn hộ giữa Công ty Vina với Hancic thì không có thỏa thuận về đóng phí bảo trì.
Theo Luật Nhà ở năm 2014, trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư sau ngày 1/7/2006 mà không có thỏa thuận về kinh phí bảo trì thì chủ đầu tư phải đóng khoản tiền này. Số tiền này chủ đầu tư phải chuyển khoản cho Ban quản trị tòa nhà.
Đến nay, Ban quản trị và các hộ dân chưa nhận được khoản này. Do đó, anh Long khởi kiện yêu cầu tòa án buộc Hancic phải có trách nhiệm đóng phí bảo trì cho căn hộ của anh là 24,6 triệu đồng cho Ban quản trị.
Hancic không đồng ý vì cho rằng, theo hợp đồng giữa Hancic và Công ty Vina xác định việc giải quyết tranh chấp. Hợp đồng quy định “Trường hợp không giải quyết được bằng thương lượng, hòa giải thì tranh chấp phát sinh từ hoặc liên quan đến hợp đồng này sẽ được giải quyết tại Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam”. Và “Bên nhận chuyển nhượng cam kết phải kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của bên B theo hợp đồng và các phụ lục hợp đồng được ký kết”.
Theo Hancic, thời điểm các bên ký phụ lục hợp đồng thì Luật nhà ở số 56/2005 đang có hiệu lực. Do vậy, cần áp dụng khoản 1, Điều 81 là “chủ sở hữu chịu trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng của mình, có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ trong việc bảo trì sở hữu chung”.
Cuối năm 2019, TAND quận Tây Hồ đã xét xử sơ thẩm, chấp nhận đơn khởi kiện của anh Long, buộc Hancic có nghĩa vụ thanh toán 2% phí bảo trì căn hộ cho Ban quản trị (tương ứng số tiền 24,6 triệu đồng).
Chấp nhận đơn kháng cáo của Hancic
Không đồng ý với bản án trên, Hancic đã kháng cáo ra tòa án. Tòa phúc thẩm đã chấp nhận đơn kháng cáo. Do đó, Hancic không phải thanh toán phí bảo trì.
Theo tòa phúc thẩm, văn bản chuyển nhượng giữa anh Long và Công ty Vina thì anh Long có trách nhiệm kế thừa quyền và nghĩa vụ của Công ty Vina. Phụ lục hợp đồng quy định phí dịch vụ do bên B nộp cho bên A sau khi nhận bàn giao căn hộ để bên A nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sau khi nhận bàn giao, anh Long chưa nộp phí bảo trì nên chủ đầu tư chưa chuyển cho Ban quản trị.
Tòa phúc thẩm áp dụng khoản 4, Điều 108 Luật Nhà ở 2014 thì anh Long phải nộp phí bảo trì.
Tòa phúc thẩm cho rằng bản án sơ thẩm nhận định trong quan hệ mua bán căn hộ, anh Long và Hancic không thỏa thuận về phí bảo trì để buộc Hancic phải nộp là không chính xác.
Khoản 4, Điều 108 quy định: Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư sau ngày 1/7/2006 mà trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở không có thỏa thuận về kinh phí bảo trì thì chủ đầu tư phải đóng khoản tiền này; trường hợp trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở mà giá mua, giá thuê mua chưa tính kinh phí bảo trì thì chủ sở hữu thực hiện đóng khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định tại khoản 3 Điều này.
