Nguyên nhân của bong bóng
Trong công văn này, HoREA cũng chỉ rõ những nguyên nhân của cuộc khủng hoảng "bong bóng" bất động sản năm 2007 đầu năm 2008 và năm 2010 gồm:
Tăng trưởng GDP cao (năm 2007 đạt 8,48%) dẫn đến việc nhiều doanh nghiệp và người dân dễ kiếm tiền và bất động sản là kênh đầu tư là tài sản được lựa chọn để cất trữ, để kinh doanh, kể cả đầu cơ.
Chênh lệch cung - cầu là một trong những nguyên nhân làm xảy ra "bong bóng". Ảnh: Thành Nguyễn.
Chính sách nới lỏng tín dụng, khiến phần lớn các nguồn vốn này đổ vào bất động sản và các ngân hàng thương mại không kiểm soát chặt chẽ nguồn vốn vay tín dụng.
Thị trường có sự phát triển lệch pha cung - cầu sản phẩm trên thị trường bất động sản, chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc bất động sản cao cấp.
Xuất hiện rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp, môi giới, cò đất… “cầm trịch" làm giá, thổi giá, tạo sóng, lướt sóng, đẩy giá ảo rất cao so với giá trị thực của bất động sản để trục lợi, kiếm lợi rất nhanh, kích thích tâm lý đầu tư "bầy đàn" trên thị trường bất động sản.
Các cơ quan nhà nước không có sự chấn chỉnh kịp thời khi vừa xuất hiện dấu hiệu "bong bóng”.
Đặc biệt, theo HoREA, riêng cuộc khủng hoảng "bong bóng" bất động sản năm 2010 còn có thêm một nguyên nhân nữa là hệ quả của gói kích cầu đầu tư với quy mô tương đương 1 tỷ USD vào giữa năm 2009, mà trong đó, có một phần đáng kể nguồn vốn này được sử dụng sai mục đích để đầu tư vào bất động sản mà không được các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ.
Tình hình hiện tại được kiểm soát tốt
Dựa trên việc đối chiếu các nguyên nhân dẫn đến "bong bóng" bất động sản đã từng xảy ra trong quá khứ, với tình hình thực tiễn của thị trường hiện nay, HoREA cho rằng, sẽ khó xảy ra bong bóng bất động sản trong năm 2018.
Theo HoREA, tăng trưởng GDP cả nước năm 2017 đạt 6,81% là mức tăng trưởng tích cực và hợp lý chứ không phải tăng trưởng nóng. Tăng trưởng tín dụng của cả nước năm 2017 đạt 18,17% (chỉ gần bằng phân nửa mức tăng trưởng tín dụng nóng 37% của năm 2007); dự kiến năm 2018 tăng trưởng tín dụng đạt khoảng 17% cũng là mức tăng tích cực và hợp lý. Ngoài ra, chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ và linh hoạt đã hạn chế dần tín dụng vào lĩnh vực bất động sản một cách ồ ạt.
Theo HoREA, tín dụng bất động sản đang được kiểm soát tốt. Ảnh: Thành Nguyễn.
HoREA cũng cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay có 2 nhân tố cần được tiếp tục quan tâm để quản lý, kiểm soát là tình trạng lệch pha cung - cầu trong phân khúc bất động sản cao cấp, phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng (condotel), và đang "sốt giá ảo" đất nền, đất nông nghiệp tại một số khu vực.
Bên cạnh đó, cũng đang xuất hiện nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, trong đó, có cả giới đầu cơ, đầu nậu. cò đất chuyên nghiệp làm giá, thổi giá, tạo sóng, lướt sóng. đẩy giá ảo đất nền, đất nông nghiệp rất cao so với giá trị thực để trục lợi.
Tuy nhiên, hai yếu tố nêu trên chỉ phản ánh một phần thị trường bất động sản, và chủ yếu xảy ra ở phân khúc đất nền, đất nông nghiệp và condotel, chỉ có thể tạo ra các cơn sốt giá ảo, cục bộ, nhất thời, chứ không thể gây ra "bong bóng" trên toàn bộ thị trường bất động sản.
Cơn sốt giá ảo này cũng gây tác hại cho thị trường bất động sản, làm lệch pha dòng tiền đầu tư, nhất là có thể gây thiệt hại rất lớn cho những nhà đầu tư thứ cấp lướt sóng nhưng không bán được sản phẩm khi thị trường bị hạ nhiệt;
Mặt khác, một trong những lý do khiến HoREA nhận định sẽ không xảy ra "bong bóng" bất động sản trong năm 2018 là bởi các cơ quan Nhà nước đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; công cụ về tín dụng; công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản ngay khi vừa xuất hiện dấu hiệu "bong bóng".
Theo HoREA, thì dù thời gian qua xuất hiện các cơn sốt ảo giá đất, giá đất nền tại các địa phương nhưng đây chỉ là những đợt sốt giá cục bộ trong phân khúc thị trường đất nền, đất nông nghiệp.
"Thủ phạm chính" là giới đầu nậu và cò đất với thủ đoạn đầu cơ, thổi giá, tạo sóng gây ra các đợt sốt ảo giá đất, giá đất nền. Tuy nhiên, với sự chỉ đạo quyết liệt và hiệu quả của Thủ tướng Chính phủ và các địa phương, tình hình sốt ảo giá đất, giá đất nền hiện nay đã bước đầu được kiểm soát, hạ nhiệt.
Riêng đối với thị trường căn hộ chung cư là phân khúc thị trường lớn nhất của thị trường bất động sản, đã không xảy ra hiện tượng sốt giá, thậm chí nhiều chủ đầu tư đã giảm giá bán căn hộ chung cư, nhất là các dự án căn hộ vừa túi tiền.
