HoREA: Hàng loạt nút thắt lớn cần sớm cởi bỏ

Nhiều nút thắt lớn

Mặc dù vẫn nhận định thị trường năm qua giữ được sự phát triển ổn định, không có "bong bóng" và vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng, nhưng báo cáo do Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu ký đã cảnh báo về dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung dự án, sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở và số lượng giao dịch, sụt giảm về mức nộp tiền sử dụng đất vào nguồn thu ngân sách nhà nước. Đồng thời, dấu hiệu lệch pha cung - cầu sản phẩm nhà ở đang tăng lên.

Biểu hiện cụ thể về sự suy trầm của thị trường là nguồn thu ngân sách từ đất, từ tiền sử dụng đất dự án bất động sản trên địa bàn bị sụt giảm khá lớn.

Nếu năm 2017, số thu tiền sử dụng đất dự án là 17.905 tỷ đồng, chiếm 66% tổng nguồn thu về đất; thì năm 2018, số thu tiền sử dụng đất dự án là 13.868 tỷ đồng, chỉ còn chiếm 61,3% tổng nguồn thu về đất.

“Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất, từ tiền sử dụng đất dự án bất động sản đã có dấu hiệu chững lại và có khả năng tiếp tục sụt giảm trong năm 2019”, HoREA cảnh báo.

Bên cạnh đó, theo HoREA, quy mô thị trường bất động sản bị sụt giảm khá lớn khi trong năm 2018 chỉ có 77 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 28.316 căn được ra mắt, quy mô thị trường giảm đến 34,1% so với năm 2017.

“Tinh thần làm việc của một số cán bộ, công chức có liên quan đến dự án bất động sản bị sụt giảm; Thủ tục hành chính có liên quan đến dự án bất động sản bị trì trệ. Trước hết là điểm nghẽn thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ đầu tư dự án, là một trong những nguyên nhân chủ yếu làm sụt giảm nguồn cung dự án, nguồn cung nhà ở trong thời gian qua và cả trong năm 2019”, HoREA thẳng thắn chỉ ra nút thắt lớn nhất khiến nguồn cung hàng trên thị trường bất động sản TP.HCM sụt giảm mạnh.

Theo hiệp hội này, để giải quyết tình trạng chủ đầu tư không triển khai được dự án, thị trường tắc nguồn cung, cần kết hợp sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Luật Nhà ở, Luật Đất đai để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật về việc: Quyết định chủ trương đầu tư; Lựa chọn nhà đầu tư; Chấp thuận chủ đầu tư dự án nhà ở" để giải quyết điểm nghẽn về chấp thuận chủ trương đầu tư để khắc phục tình trạng sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm nguồn cung nhà ở hiện nay.

Trong khi chờ đợi việc sửa đổi này, đề nghị UBND TP.HCM có văn bản chỉ đạo các sở, ngành tháo gỡ khó khăn đối với các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, bao gồm đất ở và các loại đất khác cần phải chuyển mục đích sử dụng đất.

Đồng thời, Hiệp hội đề nghị UBND Thành phố chỉ đạo Sở Tài nguyên - Môi trường, Sở Tài chính có giải pháp để rút ngắn thời gian làm thủ tục xác định tiền sử dụng đất dự án; Sở Xây dựng đơn giản hóa công tác lựa chọn chủ đầu tư, cấp phép xây dựng nhà ở xã hội, nhất là dự án sử dụng thiết kế điển hình nhà ở xã hội...

Đối với quỹ đất dự án do doanh nghiệp tự thỏa thuận, thương lượng, bồi thường cho người sử dụng đất là quỹ đất hỗn hợp, bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen lẫn đất lối đi, đường mòn, đất kênh mương... thì cho phép doanh nghiệp được làm chủ đầu tư dự án và nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước theo phương pháp tính giá đất cụ thể phù hợp với giá đất thị trường theo quy định của Luật Đất đai 2013.

Thách thức quý I/2019

Có thể thấy những kiến nghị của HoREA là khá cấp bách trong bối cảnh chỉ còn một tháng nữa nữa là kết thúc năm Âm lịch Mậu Tuất, trong khi thời điểm này những năm trước giao dịch bất động sản tại TP.HCM luôn sôi động, thì hiện tại thị trường khá “nhạt nhòa” hoạt động bán mua.

So với cùng kỳ 2017, số lượng dự án công bố giảm 18 dự án, tỷ lệ giảm 13%. Tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 16.675 căn, tỷ lệ giảm đến 34,1%. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất, chỉ giảm 2.485 căn, tỷ lệ giảm 22,6%; Phân khúc căn hộ trung cấp giảm 6.676 căn, tỷ lệ giảm đến 34,2%; Phân khúc căn hộ bình dân giảm 6.362 căn, tỷ lệ giảm mạnh nhất đến 44,1%.

Ghi nhận cụ thể ở thị trường bất động sản, khu vực tâm điểm thị trường quý IV/2018 vẫn là khu Đông nhưng năm nay thời điểm này lại ghi nhận rất ít dự án, đa phần được mở bán từ quý II và III. Đơn cử như dự án Gem Riverside của tập đoàn Đất Xanh, dự án Metro Star, Safira quận 9…

Mặt khác, lượng giao dịch tại các dự án này cũng không nhiều so với năm 2017. Đơn cử, tại đa phần những dự án này hiện chỉ bán được dưới 50%, dù bán từ quý II và III/2018.

Tại khu Nam, khu Tây, quý IV/2018 chỉ duy nhất một dự án chung cư tại Phú Mỹ Hưng được bán.

Theo giới phân tích, thị trường bất động sản 2019 sẽ nhiều thách thức hơn cho doanh nghiệp, nhất là trong quý I khi rất ít doanh nghiệp lên kế hoạch ra hàng vào quý này.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty Nghiên cứu thị trường bất động sản DKRA Vietnam cho biết, thị trường bất động sản năm 2019 sẽ đứng trước nhiều thách thức. Trong đó, phải kể đến thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, thiếu hụt nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp, phân khúc nhà ở bình dân và thiếu hụt nguồn cung căn hộ vừa túi tiền có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn.

Do vậy, các chủ đầu tư cần phải tính toán cơ cấu lại sản phẩm và lộ trình, tiến độ đưa sản phẩm ra thị trường. Sự cạnh tranh ở phân khúc căn hộ cao cấp sẽ rất khốc liệt.

"Khó thể xảy ra bong bóng bất động sản trong năm 2019 do các cơ quan nhà nước đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; công cụ về tín dụng; công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản, các doanh nghiệp bất động sản, các ngân hàng thương mại, các nhà đầu tư và người tiêu dùng đều đã có trải nghiệm nên ít khi chạy theo cơn sốt”, ông Lâm nói.

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land cho rằng, quý I/2019, thách thức lớn nhất là doanh nghiệp phải có dự án mới để chạy kịp chỉ tiêu cho năm 2019 và thậm chí là bù vào chỉ tiêu của năm 2018 nhiều doanh nghiệp đặt ra nhưng không đạt.

Trong khi đó, hiện nay các hồ sơ phê duyệt cấp phép mở bán dự án của doanh nghiệp lại đang tồn đọng lớn ở Sở Xây dựng và UBND Thành phố.

Điều lo lắng của bà Hương là thực tế khi mà theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, hiện nhiều doanh nghiệp nộp hồ sơ cấp phép dự án mới trên 1 năm vẫn chưa xong. Đơn cử, Công ty cổ phần Nhà Mơ đã nộp hồ sơ cấp phép Dự án Dream Home Riverside tại quận 8 từ cuối năm 2017, nhưng tới nay vẫn chưa được chấp thuận. Những dự án của nhiều doanh nghiệp khác cũng trong cảnh ngộ chậm cấp phép khiến các doanh nghiệp đang phải đứng trước thánh thức lớn trong quý I/2019.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc batdongsan.com.vn cho rằng, trong bối cảnh thị trường trung tâm TP.HCM gặp nhiều thách thức, các thị trường lân cận như Long An, Bình Dương, Đồng Nai… sẽ nổi lên, dù quý IV/2018 giao dịch khá trầm lắng.

Nhìn nhận toàn diện hơn, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực đánh giá, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2019 sẽ tiếp tục có những diễn biến khả quan khi bức tranh kinh tế vĩ mô có nhiều điểm sáng. Trong đó, dòng vốn FDI vẫn tiếp tục đổ về Việt Nam và thị trường bất động sản hưởng lợi rất lớn từ nguồn vốn này.

Tuy vậy, thách thức cũng không nhỏ khi áp lực tăng lạm phát là lớn vì nhiều mặt hàng thiết yếu như điện, thuế xăng dầu, môi trường, lương, giá dịch vụ, y tế đều chịu áp lực tăng giá... Ngoài ra, những yếu tố khó lường từ kinh tế thế giới như chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, chính sách thắt chặt tiền tệ của nhiều quốc gia và những tác động từ thị trường tài chính đang diễn biến rất phức tạp.

“Cơ hội sẽ nhiều hơn thách thức nhưng thị trường sẽ có những diễn biến phức tạp, cạnh tranh rất khốc liệt. Vì vậy, các doanh nghiệp phải chuẩn bị sẵn sàng các phương án để ứng phó với các kịch bản của năm 2019. Trong đó, cần đặc biệt quan tâm đến giải pháp về kinh tế số, số hóa bất động sản để nâng cao hiệu suất, hiệu quả trong điều hành”, ông Lực cảnh báo.

Một số chuyên gia nhận định trong giai đoạn 2019 - 2020, thị trường bất động sản dự kiến đón nhận nguồn cung nhiều hơn, khi hàng loạt dự án được tháo gỡ về pháp lý và sẽ mở bán vào năm 2019. Những dự án đang trong quá trình hoàn thiện cấp phép hay triển khai trong khu vực quá tải hạ tầng sẽ khó có hàng tung ra thị trường. Vì thế, thị trường còn nhiều biến số tác động đến nguồn cung ở giai đoạn 2019 - 2020.