Trước điểm nghẽn về chấp thuận chủ đầu tư dự án nhà ở có sử dụng quỹ đất ở xen cài với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, mới đây, HoREA đã có công văn gửi Thủ tướng Chính phủ, các Bộ liên quan và UBND TP.HCM đề xuất gỡ điểm nghẽn này.
Theo HoREA, từ ngày 1/7/2015 (ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực) đến nay, TP.HCM có 170 dự án phát triển nhà ở thương mại.
Trong đó, chỉ có 44 dự án có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, chiếm 25,9%; còn lại 126 dự áni, chiếm 74,1% tổng số dự án, có nguồn gốc đất do nhà đầu tư tự thương lượng bồi thường, giải phóng mặt bằng xen cài đất ở và đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp.
Các dự án này chưa được các Sở, ngành trình Ủy ban nhân dân thành phố xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ đầu tư dự án, dẫn đến nhà đầu tư lâm vào tình cảnh rất khó khăn, không triển khai được dự án, bị chôn vốn, chịu lãi cao kéo dài, có thể rơi vào nhóm nợ xấu, có nguy cơ phá sản.
Đồng thời, khiến thị trường bất động sản bị hụt nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở, là một nguyên nhân làm mất cân bằng cung-cầu đẩy giá nhà tăng cao.
Nguyên nhân được HoREA chỉ ra là do có sự mâu thuẫn, không thống nhất giữa từ "đất ở" được quy định tại Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 với từ "đất" tại Khoản (2.c) Điều 22 Luật Nhà ở 2014 và tại Khoản (1.b) Điều 169 và Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai 2013.
Chính tình trạng sử dụng từ ngữ, khái niệm trong các văn bản quy phạm pháp luật thiếu sự thống nhất khiến hiệu quả công tác thực thi pháp luật bị suy yếu, gây khó cho người dân và doanh nghiệp, đồng thời cũng gây khó cho cán bộ, công chức nhà nước trong thực thi nhiệm vụ.
Trước tình trạng trên, HoREA đề xuất:
Trường hợp nhà đầu tư dự án đã có 100% đất ở thì Sở Xây dựng thụ lý hồ sơ trình Ủy ban nhân dân thành phố xem xét "Quyết định chấp thuận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại" theo quy định của Luật Nhà ở như quy trình và thủ tục hành chính hiện nay.
Trường hợp dự án bao gồm đất ở và các loại đất khác cần phải chuyển mục đích sử dụng đất thì Sở Kế hoạch Đầu tư thụ lý hồ sơ trình Ủy ban nhân dân thành phố xem xét "Quyết định chủ trương đầu tư" dự án nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đầu tư, trong đó có ghi tên "Nhà đầu tư thực hiện dự án" và "Tên, mục tiêu, quy mô, vốn đầu tư của dự án, thời hạn thực hiện dự án". Sau khi đã có "Quyết định chủ trương đầu tư", Hiệp hội đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố giao nhiệm vụ cho các Sở chuyên môn thực hiện các bước thủ tục hành chính tiếp theo.
Đặc biệt, trong lúc chưa sửa đổi, bổ sung Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014, Chính phủ cần có văn bản giải thích từ "đất ở" như nội dung Văn bản 11153/VPCP-CN ngày 19/10/2017 của Văn phòng Chính phủ đối với đất: có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng, đáp ứng một trong các điều kiện.
Đó là, đã được xác định là đất ở trong đồ án quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
Hoặc đã có văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai dự án xây dựng nhà ở;
Hoặc đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng là để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở" để các địa phương có căn cứ thực hiện, khắc phục điểm nghẽn này.
Về lâu dài, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở, như sau: "Nhận chuyển quyền sử dụng đất (hoặc "đất ở và các loại đất khác") theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại" tương thích với Khoản (1.b) Điều 169 và Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai để đảm bảo sự thống nhất của hệ thống pháp luật.
