Bản chất của hợp đồng ủy quyền là nhân danh người này có nghĩa vụ thực hiện công việc của người khác. Bộ luật Dân sự quy định, nội dung ủy quyền phải được thỏa thuận và ghi rõ thành điều khoản trong hợp đồng. Hai bên phải thống nhất thù lao, thời gian ủy quyền, điều khoản ủy quyền, mức bồi thường khi vi phạm hợp đồng. Hợp đồng ủy quyền phải được lập thành văn bản và phải có công chứng.
Tuy nhiên, một thực tế thường gặp là khi người dân vay “tín dụng đen” thường bị các đối tượng ép buộc phải ký hợp đồng ủy quyền nhà đất nhằm đảm bảo cho khoản vay. Lợi dụng sự thiếu hiểu biết của nhiều người, đối tượng có thể “móc ngoặc” với công chứng để lập hợp đồng ủy quyền với nội dung như mong muốn. Thậm chí, khi cơ quan điều tra vào cuộc, bị hại mới hay, trong hợp đồng có nội dung trao quyền sở hữu, chuyển nhượng, định đoạt nhà đất... cho đối tượng.
Dạng tội phạm này thường sử dụng thủ đoạn khá tinh vi, đó là lấy mác giám đốc doanh nghiệp để các bị hại tin tưởng giao giấy tờ nhà đất khi cho họ vay một khoản tiền nhất định. Với giấy sở hữu nhà, giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, hợp đồng ủy quyền trong tay, các đối tượng dễ dàng “bán đứt” được nhà đất người vay tiền cho người khác để chiếm đoạt tài sản. Người có nhà đất bị chuyển nhượng trái phép dù vẫn chiếm hữu nhà đất của mình, nhưng về mặt pháp lý thì nhà đất đã bị sang tên cho người khác. Còn những người trót mua phải nhà đất này có nguy cơ bị mất số tiền bỏ ra.
Trong tình huống này, nếu phía nhận chuyển nhượng đất trái phép mang giấy tờ nhà đi vay ngân hàng thì hệ lụy với ngân hàng là rất lớn. Bởi theo Điều 132, Bộ luật Dân sự, khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu. Có nghĩa là, hai bên khôi phục nguyên trạng ban đầu, hoàn trả những gì đã nhận. Sổ đỏ cũ được khôi phục đồng nghĩa với việc hợp đồng thế chấp ngân hàng đã tiếp nhận cũng bị hủy bỏ. Khi đó, khoản vay rơi vào nợ xấu.
Trong vụ án được Tòa án nhân dân TP. Hà Nội đưa ra xét xử gần đây, 5 ngân hàng phải “ngậm trái đắng” vì lý do trên. Theo cáo buộc, bị cáo Lưu Thị Hoàng Mai (SN 1978, ở phường Đức Giang, quận Long Biên, Hà Nội) lập ra CTCP Sản xuất thương mại Hoàng Mai chỉ nhằm mục đích tạo thương hiệu để thực hiện hành vi lừa đảo.
Cụ thể, Mai cùng đồng bọn cho vay nặng lãi và nhận ủy quyền với 11 thửa đất và nhà trên đó, sau đó chuyển nhượng trái phép cho nhiều người khác, chiếm đoạt số tiền gần 30 tỷ đồng. Một số nhà đất trên tiếp tục được chủ sở hữu mới đem thế chấp ngân hàng vay tiền tỷ.
5 ngân hàng có trụ sở tại Hà Nội đã tiếp nhận, thẩm định và duyệt các khoản vay qua hình thức thế chấp các giấy tờ nhà đất chuyển nhượng trái pháp luật. Cơ quan điều tra xác định, khi cho vay, nhà băng chỉ căn cứ hồ sơ do khách hàng cung cấp hoặc thuê công ty có thẩm quyền thẩm định giá.
Do không thẩm định thực tế, cán bộ tín dụng không phát hiện nhà đất nhận thế chấp chỉ là trên giấy tờ. Để bảo vệ quyền lợi, ngân hàng cho rằng, hợp đồng thế chấp đã được pháp luật bảo vệ thì đương nhiên có hiệu lực. Lý lẽ của ngân hàng đã không được tòa án chấp nhận, vì thực tế, ngay từ ban đầu, giao dịch dân sự đã có dấu hiệu lừa dối. Trong vụ án này, do không có kiến nghị nên cơ quan điều tra không đề cập xem xét trách nhiệm của những cán bộ có liên quan.
Theo luật sư Nguyễn Tiến Hùng, nguyên tắc chung khi ký kết hợp đồng tín dụng, ngân hàng xem xét đối tác vay, tài sản đảm bảo có chính chủ không. Đối với bất động sản đang tranh chấp, ngân hàng cho vay có nguy cơ không thu hồi được tài sản. Do đó, cần thiết phải xem xét đối tác vay về tính chất hợp pháp, khả năng chi trả, tài sản hợp pháp.
Luật sư cũng cho biết thêm, trong vụ án này, cán bộ ngân hàng vi phạm Luật Các tổ chức tín dụng. Ngân hàng có thể hợp pháp hóa toàn bộ giấy tờ, mà không thẩm định. Trường hợp đất bị chuyển đổi trái phép, ngân hàng có thể mất trắng tiền. Khi đó, nhà băng phải khởi kiện đối tượng đứng ra vay.
