Áp dụng vì "luật không quy định"
Rút kinh nghiệm từ nhiều trường hợp mua bán “vịt trời” bằng các loại hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng cho vay đảm bảo bằng quyền mua nhà… trước đó, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định nhiều điều kiện ngặt nghèo để chủ đầu tư được phép huy động vốn từ khách hàng với loại hình nhà ở hình thành trong tương lai.
Trong đó, một trong những yêu cầu quan trọng nhất là chủ đầu tư chỉ được thu tiền trả trước thông qua việc ký hợp đồng mua bán sau khi có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của Sở Xây dựng địa phương. Đồng thời, không quy định các hình thức thu tiền trả trước bằng các hình thức thỏa thuận đặt cọc, tư vấn, hợp đồng vay, giữ chỗ, ký quỹ, tiền thành ý….
Tuy nhiên, chính vì luật “không quy định” chứ không cấm hẳn nên trên thực tế, nhiều dự án bất động sản tuy chưa hoàn thành thủ tục pháp lý, xây dựng hạ tầng, thậm chí chưa hoàn tất giải phóng mặt bằng nhưng chủ đầu tư đã quảng cáo rầm rộ và để các môi giới rao bán.
Một trong những “miếng mồi” phổ biến được bên bán đưa ra câu khách trong giai đoạn này là khẳng định “chỉ có mua lúc này mới có giá đó, chứ nếu đến giai đoạn ký hợp đồng thì giá đã tăng thêm vài chục phần trăm rồi”.
Cùng với đó là những khái niệm hoàn toàn không có trong luật được đưa ra như “bốc thăm giữ chỗ, đăng ký ưu tiên, nhận đặt cọc mua sản phẩm…” và các chủ đầu tư, sàn môi giới gọi tên các khoản tiền này là "tiền đặt cọc, tiền giữ chỗ, tiền đăng ký mua ưu tiên" thông qua các hợp đồng đặt cọc hoặc văn bản thỏa thuận đăng ký mua nhà ở.
 |
Chẳng hạn như giữa tháng 7/2020, Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa đã ban hành văn bản khẳng định, dù chưa đủ điều kiện huy động vốn, nhưng chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội HQS - Khu đô thị mới Lê Hồng Phong I vẫn thông báo huy động từ 100 - 200 triệu đồng mỗi khách hàng. Theo cơ quan này, việc thu tiền đặt cọc tại một số dự án nhà ở xã hội trên là không đúng quy định.
Tại thời điểm kiểm tra, đại diện Sở Xây dựng Khánh Hòa cho biết, dự án chưa đủ điều kiện để đưa bất động sản vào kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, văn bản này của Sở Xây dựng Khánh Hòa không khiến chủ đầu tư và một số chuyên gia “tâm phục khẩu phục”. Họ cho rằng, chủ đầu tư nhận đặt cọc với mục đích nhận khoản đảm bảo cho việc ký hợp đồng mua bán theo quy định của Bộ luật Dân sự, dựa trên sự tự nguyện, thỏa thuận giữa hai bên, không phải với mục đích huy động vốn để thực hiện dự án theo pháp luật bất động sản.
Ở một góc nhìn khác, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, đúng là pháp luật còn có những khoảng hở liên quan đến việc đặt cọc nên nói sai thì chưa hẳn sai, nhưng người mua phải nhận thức được rằng việc phải huy động vốn theo kiểu "bán lúa non" cho thấy chủ đầu tư có năng lực tài chính mỏng và rủi ro có thể xảy ra nếu bản thân dự án hoặc thị trường xuất hiện những thách thức bất thường. Do đó, mỗi khách hàng cần cân nhắc giữa cái lợi khi được mua giá rẻ bằng các loại hợp đồng giữ chỗ, đặt cọc và nguy cơ mất trắng khoản tiền này do “hợp tác đầu tư” là cơ chế lãi cùng hưởng, lỗ cùng chịu.
Chủ đầu tư đi trên dây
Theo luật gia Lý Thành Nhân, Đại học Luật TP.HCM, một trong những khó khăn hiện nay là việc xác định mục đích của chủ đầu tư khi nhận tiền đặt cọc từ khách hàng. Ranh giới vi phạm về huy động vốn trái phép theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và tiền cọc được phép nhận theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 chỉ dựa vào việc đánh giá hoạt động sử dụng nguồn tiền của chủ đầu tư.
Thông thường, dù phát hiện hợp đồng mua bán có điều khoản bất công, người mua cũng “cắn răng” ký tiếp hợp đồng, nếu không sẽ… mất cọc.
Trên thực tế, đã có chủ đầu tư đưa ra cam kết không sử dụng tiền cọc làm nguồn vốn xây dựng nhà ở, nhưng rất khó xác định, hay nói cách khác là không có cơ chế nào kiểm soát được chủ đầu tư có sử dụng đúng khoản tiền đặt cọc của khách hàng hay không.
Trên thị trường hiện nay, hầu hết người mua nhà đặt cọc qua môi giới và theo cam kết phổ biến giữa các sàn và chủ đầu tư, số tiền đặt cọc này sẽ phải chuyển về tài khoản của chủ đầu tư ngay trong ngày giao dịch. Khi đã chuyển về túi chủ đầu tư, không ai có thể biết được… “đồng nào mua mắm, đồng nào mua tương”.
Một vấn đề khác là hiện nay, giao dịch đặt cọc không bị giới hạn bởi số lượng sản phẩm bất động sản. Do đó, chủ đầu tư có thể ký kết nhiều văn bản đặt cọc hơn số lượng sản phẩm nhà ở sẽ bán ra. Ngoài ra, theo các cam kết trên thỏa thuận giữ chỗ, khoản tiền có thể được chủ đầu tư giữ trong thời gian dài cho đến khi dự án đã mở bán.
Nguyên tắc tự do thỏa thuận của Bộ luật Dân sự năm 2015 cho phép thỏa thuận hoặc bằng cam kết từ khách hàng mà chủ đầu tư được loại trừ trách nhiệm phạt cọc, hoặc chậm hoàn tiền trả cọc.
Với phương thức này, khách hàng mặc dù giao tiền cọc cũng không có được sự đảm bảo nào về việc giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, kể cả có ghi ngày giờ cụ thể, trong khi đó chủ đầu tư có thể nhận thêm tiền lãi từ chính tiền cọc của khách hàng thông qua các giao dịch tiền gửi.
Ngoài ra, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Đại học Luật Hà Nội cho rằng, một vấn đề ít người quan tâm là dù sau khi đặt cọc và tiến tới ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, khách hàng phát hiện chủ đầu tư sử dụng "bẫy câu chữ" trong hợp đồng và không muốn ký kết nữa thì có đòi lại được tiền đặt cọc không?
Điều 328, Bộ luật Dân sự 2015 quy định những trường hợp có thể đòi lại tiền đặt cọc, trong đó có yếu tố sai sót có chủ ý từ bên bán. Thế nhưng, chưa nói phần đông người dân hiện nay vẫn giữ tư duy không muốn dựa dẫm vào các văn phòng luật sư hoặc các chuyên gia tư vấn khi ký hợp đồng để phát hiện ra những “cái bẫy”, thì ngay yếu tố “sai sót có chủ ý” cũng rất khó để xác định. Do đó, thông thường, dù phát hiện hợp đồng mua bán có điều khoản bất công, người mua cũng “cắn răng” ký tiếp hợp đồng, nếu không sẽ… mất cọc.
Theo quy định của Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản hiện hành, chế tài đưa ra xử lý trường hợp chủ đầu tư huy động vốn trái phép mới chỉ dừng lại ở mức độ xử phạt vi phạm hành chính và bồi thường thiệt hại nêu có.
Cụ thể, Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định mức phạt cao nhất cho hành vi trên chỉ là 300 triệu đồng, quá thấp so với lợi ích thu được từ việc lợi dụng kẽ hở trong một dự án bất động sản quy mô lớn để thu trước tiền của người mua nhà.
Bên cạnh đó, ghi nhận thực tế của phóng viên cho thấy, quy trình xử lý sai phạm cũng không hề đơn giản bởi thẩm quyền xử phạt thuộc về Sở xây dựng, nhưng cơ quan này lại không có quyền kiểm tra tài chính để xác định số tiền cọc, tiền ứng trước, tiền giữ chỗ của khách hàng có trong tài khoản của doanh nghiệp hay đã dùng vào việc đầu tư dự án, nên rất khó xác định căn cứ để xử lý vi phạm.
Mặt khác, việc xác định thiệt hại của khách hàng để buộc chủ đầu tư bồi thường cũng là vấn đề khó khăn, nhất là khi khách hàng không đồng nhất với nhau về cách tính thiệt hại khi dự án bị chậm tiến độ hoặc dừng triển khai do lỗi của chủ đầu tư. Bản thân nhiều người mua nhà rơi vào cảnh phải “ngậm bồ hòn làm ngọt”, bởi nếu kiện, có thể thắng, thậm chí lãnh đạo doanh nghiệp dự án rơi vào vòng lao lý, nhưng dự án bế tắc vẫn hoàn bế tắc, mà để sai phạm đó tiếp diễn thì cũng không biết bao giờ mới được nhận nhà.
Tình cảnh đó đang diễn ra tại dự án Usilk City (Hà Đông - Hà Nội) của Sông Đà Thăng Long, vốn nổi tiếng là dự án "bê trễ thập kỷ". Hiện tại, bản thân các nhóm khách hàng của dự án này cũng mâu thuẫn và bác bỏ tính đại diện hợp pháp của nhau vì cho rằng nhóm này, nhóm kia có “mưu đồ” riêng trong việc đấu tranh với chủ đầu tư.
