Đa dạng hình thức hợp tác
Bắt đầu cuộc trò chuyện đầu năm với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, bà Hoàng Nguyệt Minh, Phó giám đốc bộ phận Tư vấn đầu tư, Savills Hà Nội cho biết, về cơ bản, nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam chia thành 2 nhóm, một là các quỹ đầu tư theo chu kỳ (từ 3-7 năm), hai là đầu tư dài hạn (có thể kéo dài đến hết thời hạn sử dụng đất).
Liên quan tới việc thoái vốn, bà Minh cho hay, với dự án nhà ở, khối ngoại thường rút vốn khi bàn giao được 90% nhà cho khách hàng bởi đây là con số tối ưu lợi nhuận cho nhà đầu tư (coi như hoàn tất chu kỳ đầu tư), còn cần bao lâu để bán được 90% sản phẩm thì tùy tình hình triển khai dự án. Với các dự án khách sạn, khu nghỉ dưỡng, phương án thoái vốn được tính đến sau 3 năm dự án được vận hành.
“Nhìn chung, nhà đầu tư chỉ thoái vốn khi đã đảm bảo tỷ suất thu hồi vốn. Trường hợp lợi nhuận theo chu kỳ không như kỳ vọng thì có thể kéo dài chu kỳ đầu tư. Thực tế, kế hoạch thoái vốn luôn được tính đến ngay khi các bên hợp tác và bên bán được ưu tiên mua lại với giá rẻ hơn. Sau thoái vốn, nếu là dự án nhà ở đã bán hết căn hộ thì mọi việc sẽ không phức tạp, nhưng nếu là dự án tạo dòng tiền dài hạn như khách sạn, khu nghỉ dưỡng thì cần tìm nhà đầu tư song hành lâu dài”, bà Minh phân tích.
Cùng đánh giá về câu chuyện này, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho biết, nhà đầu tư ngoại có thể hợp tác trực tiếp bằng cách cho vay vốn trong một khoảng thời gian nhất định (từ 3-5 năm), sau đó bên nhận đầu tư phải hoàn vốn và lãi, hoặc là mua cổ phần và sẽ thoái vốn bằng việc bán cổ phần, hoặc là đầu tư gián tiếp thông qua các quỹ đầu tư (lúc này, nhà đầu tư không phải là cổ đông trực tiếp của doanh nghiệp, mà là của quỹ). Theo ông Hiếu, mỗi hình thức hợp tác sẽ có phương án thoái vốn khác nhau, quan trọng là doanh nghiệp phải hiểu rõ và có phương án chuẩn bị phù hợp.
Từ góc nhìn doanh nghiệp, ông Vũ Hoàng Linh, Chủ tịch Prime Investment chia sẻ, do đặc thù hoạt động nên các quỹ đầu tư tài chính nước ngoài như VinaLand, Dragon Capital… thường đầu tư ngắn hạn theo chu kỳ (3-7 năm) và ngược lại, các tập đoàn bất động sản đa quốc gia như Keppel Land, Hongkong Land, CapitaLand… có xu hướng đầu tư trong dài hạn. Với nhà đầu tư trong nước, việc phát triển dự án dựa trên quy mô quỹ đất sẵn có cũng như thông qua hoạt động M&A dự án.
“Bất động sản Việt Nam vẫn là thị trường giàu tiềm năng, các nhà đầu tư ngoại sẽ không sớm rút vốn khi kinh doanh còn thuận lợi”, ông Linh nhấn mạnh.
Tự hoàn thiện để tăng sức hút
Đánh giá mặt tích cực, bà Hoàng Nguyệt Minh cho rằng, bên cạnh lợi thế về vốn, công nghệ…, nhà đầu tư ngoại còn có thế mạnh về đa dạng hóa sản phẩm khi có thể triển khai đồng thời nhiều loại hình bất động sản. Với chủ đầu tư dự án chung cư thì kênh huy động vốn không khó, nên khi hợp tác với đối ngoại chủ yếu là để tìm kiếm khả năng phát triển sản phẩm tốt để tăng tính cạnh tranh trên thị trường.
Tuy nhiên, thực tế có không ít tình huống nằm ngoài trù liệu dẫn đến hợp tác thất bại. Bà Minh cho biết, từng chứng kiến nhiều nhà đầu tư ngoại đã ký kết mua 40-50% cổ phần dự án nhưng phải thoái vốn khi dự án chưa được triển khai.
“Khi đầu tư vào bất động sản, điều mà nhà đầu nước ngoài thường e ngại là rủi ro pháp lý, bởi thực tế là vẫn có những dự án mất nhiều năm không hoàn thiện được giấy phép, những dự án góp vốn cùng doanh nghiệp nhà nước rồi tìm kiếm nhà đầu tư ngoại để tiếp tục phát triển nhưng phải dừng lại do vướng quy định… Rủi ro này không bên nào mong muốn, bởi khi xảy đến thì các bên đều chịu thiệt hại”, bà Minh nói.
Theo chuyên gia của Savills, trong đầu tư bất động sản, giữa nhà đầu tư ngoại và nội thường có quan điểm khác nhau về concept sản phẩm, chi phí xây dựng/m2/sản phẩm…. Vì thế, để hài hòa lợi ích, hướng giải quyết được đưa ra là một bên chịu trách nhiệm phát triển sản phẩm, một bên làm giám sát, góp vốn và không can thiệp vào chiến lược phát triển của đối tác.
“Để phát triển dự án bất động sản, quỹ đất là yếu tố quan trọng nhất. Thực tế, khối ngoại thích hợp tác với doanh nghiệp có quỹ đất lớn và sạch, bởi đây là yếu tố đảm bảo dự án được triển khai. Còn đối tác trong nước thường quan tâm tới việc nhà đầu tư ngoại hỗ trợ được gì ngoài dòng tiền, hay việc phối hợp có thuận lợi, ví dụ đưa ra giới hạn sở hữu cổ phần 75% hay có thể linh động, thậm chí là xử lý 30% căn bán cho người nước ngoài...”, bà Minh chia sẻ thêm.
Còn theo ông Nguyễn Trí Hiếu, bên cạnh những lợi ích, doanh nghiệp trong nước cũng cần thận trọng trong hợp tác với đối tác nước ngoài, bởi họ có thể thu nhận thông tin bí mật và sử dụng theo hướng bất lợi cho doanh nghiệp. Cùng với đó là khi sử dụng nhiều vốn của nhà đầu tư ngoại thì phải chia lãi, nếu các cổ đông trong nước chiếm tỷ trọng thấp hơn thì phải sẵn sàng chấp nhận điều này. Với câu chuyện hậu chia tay, ông Hiếu cho rằng, trong nhiều trường hợp, nhà đầu tư nước ngoài sẽ cho biết trước việc sẽ đầu tư trong bao lâu, khi nào rút vốn..., cho nên doanh nghiệp cần chuẩn bị cho lộ trình này để bít lỗ hổng do đối tác để lại.
Đánh giá sự khác nhau cơ bản giữa đối tác chiến lược trong nước và nước ngoài, theo ông Hiếu, nhà đầu tư nước ngoài thường đưa ra yêu cầu cao, đòi hỏi doanh nghiệp phải đáp ứng các yêu cầu về tài chính, yêu cầu thay đổi lãnh đạo, bộ phận điều hành... Còn với nhà đầu tư trong nước, điểm thuận lợi là tương đồng về văn hóa, dễ tìm hiểu tình hình doanh nghiệp kêu gọi đầu tư…, nhưng khả năng hỗ trợ hạn chế hơn so với nhà đầu tư nước ngoài. Vì thế, doanh nghiệp cần chiến lược rõ ràng trong việc hấp dẫn nhà đầu tư, từ đó định hình được đối tác. Chẳng hạn, muốn hợp tác với nhà đầu tư chuyên nghiệp, có năng lực tài chính lớn, có thể đưa doanh nghiệp ra thị trường quốc tế… thì cần hướng đến nhà đầu tư nước ngoài, còn nếu muốn có doanh nghiệp có cùng ‘tần số’ về văn hóa bản địa, nội dung sản phẩm… thì nên tìm kiếm đối tác trong nước.
“Nhà đầu tư chiến lược nước ngoài thường nhìn vào 3 yếu tố để ra quyết định hợp tác, đó là quỹ đất sạch, thương hiệu doanh nghiệp và uy tín người lãnh đạo, hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp. Trong khi hiện tại, ngoại trừ một số doanh nghiệp lớn như Vingroup, Novaland…, nhà đầu tư trong nước chủ yếu là tự phát triển và bán dự án, hiếm khi hợp tác với đối tác để cùng phát triển dự án”, ông Vũ Hoàng Linh nêu quan điểm.
