Bỏ sở hữu lâu dài?
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng trình thẩm định, lấy ý kiến đã đưa ra hai phương án sửa đổi quy định sở hữu căn hộ chung cư.
Phương án thứ nhất, thời hạn sở hữu căn hộ chung cư theo quy định của Luật Đất đai, thời hạn này sẽ tương ứng với thời hạn sử dụng đất ở là đất lâu dài.
Phương án thứ hai, thời hạn sở hữu căn hộ chung cư được tính theo thời hạn sử dụng công trình. Tùy từng loại cấp độ nhà chung cư mà quy định có thời hạn sở hữu 50 - 70 năm.
Bộ Xây dựng lý giải, theo các quy định hiện hành, thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế. Trong khi đó, quy định của pháp luật dân sự thì quyền sở hữu tài sản chấm dứt khi tài sản bị tiêu hủy.
Còn tại Điều 126, Luật Đất đai quy định, với trường hợp xây dựng nhà chung cư để bán, cho thuê, thuê mua, thời hạn giao đất cho chủ đầu tư xác định theo thời hạn dự án, người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Như vậy, về quyền sử dụng đất là lâu dài, nhưng đối với tài sản trên đất là công trình xây dựng, nhà ở lại có thời hạn sử dụng.
Loại hình căn hộ thương mại, dịch vụ đã áp dụng thời hạn, nếu quy định thêm căn hộ để ở có thời hạn thì sẽ xảy ra xung đột giữa đất thương mại dịch vụ và đất ở, trong khi thu tiền sử dụng đất khác nhau. Áp dụng sở hữu có thời hạn với căn hộ chung cư sẽ khiến doanh nghiệp khó tiêu thụ sản phẩm, làm tăng lượng hàng tồn kho.
“Trong quá trình thực hiện cải tạo chung cư cũ xây dựng từ trước năm 1994, công tác thu hồi, di dời, phá dỡ rất khó khăn. Thực tế này cho thấy, cần có quy định phù hợp, tạo cơ sở pháp lý cho cơ quan nhà nước thực hiện thu hồi, phá dỡ, xây dựng lại chung cư cũ, hết thời hạn sử dụng”, Bộ Xây dựng lý giải trong dự thảo và cho rằng, nghiên cứu bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là cần thiết.
Quy định về thời hạn sở hữu của căn hộ chung cư đã được nhiều nước và vùng lãnh thổ như Singapore, Anh, Mỹ, Hồng Kông… áp dụng. Tại Việt Nam, Luật Nhà ở 2014 đã quy định hai hình thức sở hữu nhà, đó là căn hộ sở hữu lâu dài và căn hộ có thời hạn sở hữu chỉ 50 - 70 năm. Đa số căn hộ được cấp sổ sở hữu lâu dài nhằm mục đích để ở, còn các căn chung cư có thời hạn sở hữu 50 - 70 năm thường mục đích sử dụng thương mại như cho thuê văn phòng, hay vừa để ở, vừa kinh doanh.
Luật sư Nguyễn Bích Trâm, Đoàn luật sư TP.HCM cho rằng, thời hạn sử dụng nhà chung cư được hiểu đơn giản là quyền được sử dụng trong một thời gian pháp luật mặc nhiên thừa nhận. Sau thời hạn đó, người sở hữu căn hộ vẫn là người sở hữu quyền sử dụng đất ở và công trình nhà chung cư theo hình thức sở hữu chung hợp nhất tại Điều 214, Bộ luật Dân sự.
Còn với đề xuất mới của Bộ Xây dựng, khi giá trị sử dụng của chung cư đó không còn, cũng đồng nghĩa với việc hết quyền sở hữu, Nhà nước được quyền thu hồi toàn bộ bao gồm cả đất.
Ảnh hưởng lớn đến thị trường
Dù mới chỉ là dự thảo lấy ý kiến, nhưng đề xuất của Bộ Xây dựng đang khiến các thành viên trên thị trường bất động sản hoang mang. Giả sử phương án thứ nhất được lựa chọn, thì đây sẽ là cú sốc lớn của thị trường, bởi sở hữu nhà ở là một vấn đề dân sinh rất lớn, ảnh hưởng đến hàng chục triệu người và kế hoạch đầu tư của các doanh nghiệp trong tương lai.
Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa, tâm lý người Việt vẫn còn nặng về việc sở hữu nhà hơn là sử dụng nhà.
“Nếu chung cư được áp niên hạn 50 năm thì tâm lý người mua sẽ chững lại. Khi đó, chung cư trở thành một tài sản tiêu dùng, chứ không còn là của để dành và người mua chung cư sẽ đắn đo bởi sử dụng nhà là tiêu sản”, ông Quang nói và cho rằng, chính sách này nếu được áp dụng sẽ ảnh hưởng đến giá cả trên thị trường căn hộ theo hướng giảm vì khách hàng không còn mặn mà.
Ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty DRH Holdings nhận định, xác lập quyền sử dụng căn hộ cũng như các công trình sở hữu chung khác có thời hạn phù hợp với tuổi thọ theo cấp công trình là xu hướng của thế giới. Đây cũng là đáp án hợp lý cho bài toán quản lý nhà nước đối với công trình xây dựng sắp hết niên hạn sử dụng. Tuy nhiên, để vận dụng vào thực tế một cách thấu tình đạt lý, bài toán liên quan đến sở hữu 50 năm hay lâu dài, các giá trị mang lại cho nhà đầu tư là khác nhau. Trường hợp quy định căn hộ sở hữu có thời hạn 50 năm thì chính sách thuế, phí, tiền sử dụng đất phải thấp hơn so với sở hữu lâu dài.
“Khi chất lượng công trình chung cư xuống cấp, cơ quan quản lý nhà nước phải là đơn vị thu hồi sản phẩm hết hạn này để tái đầu tư, xây dựng lại. Tuy nhiên, phải tính toán đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư cũng như người dân vì trước đó họ đã bỏ số tiền lớn ra đầu tư, mua nhà ở”, ông Sơn nêu quan điểm.
Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị không bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư vì không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành và không phù hợp với tâm tư, nguyện vọng của người dân. HoREA cho rằng, có thể đã có sự nhầm lẫn về cách hiểu giữa quyền sở hữu nhà chung cư trên đất ở ổn định lâu dài với niên hạn sử dụng công trình.
