Thời gian qua, thể chế của Nhà nước ta ngày càng được hoàn thiện theo hướng tạo lập môi trường kinh doanh thông thoáng, thuận lợi hơn, góp phần phát triển an toàn, ổn định các chuỗi cung ứng vốn cho nền kinh tế.
Những thành công đã và đang đạt được trong chính sách tiền tệ, hiệu quả của thị trường tín dụng có đóng góp không nhỏ từ thể chế và công tác áp dụng pháp luật.
Tuy nhiên, trong bối cảnh triển khai chiến lược về hoàn thiện đồng bộ thể chế phát triển được ghi nhận trong Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ XIII và hành động của Chính phủ, trong đáp ứng yêu cầu phát triển mạnh mẽ, nhanh chóng có tính hội nhập cao của các hoạt động kinh tế - xã hội nói chung, hoạt động cung ứng vốn cho nền kinh tế nói riêng và trước thực trạng các tổ chức tín dụng còn gặp nhiều trở ngại pháp lý về giao dịch, pháp luật hiện hành còn nhiều khía cạnh pháp lý cần tiếp tục được cải cách kịp thời để đáp ứng đầy đủ hơn yêu cầu của thực tiễn, đảm bảo hơn về hiệu lực, hiệu quả, tính khả thi trong quy định pháp luật và thi hành pháp luật.
Minh bạch thể chế về tài sản được dùng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
Điều này giúp ngân hàng và khách hàng đạt được những thỏa thuận an toàn hơn, ít rủi ro pháp lý hơn trong xác định tài sản bảo đảm theo hướng đảm bảo chế độ pháp lý thống nhất về tài sản trong nền kinh tế thị trường, mọi tài sản pháp luật không cấm chuyển giao quyền sở hữu đều có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; không làm chậm quá trình xác định tài sản và đưa tài sản tham gia giao dịch bảo đảm, không làm ảnh hưởng đến việc tiếp cận kịp thời nguồn vốn cho sản xuất, kinh doanh; thông tin về tài sản và tài sản bảo đảm phải được công khai, minh bạch, giảm thiểu được về thủ tục, chi phí và rủi ro pháp lý trong xác lập, thực hiện giao dịch bảo đảm; phù hợp hơn với tập quán về sản xuất, kinh doanh và giao dịch.
Trong đó, nhất quán chính sách công nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là một loại tài sản và là loại hàng hóa đặc biệt, là đối tượng của giao dịch nói chung và của giao dịch bảo đảm nói riêng theo phạm vi, trình tự, thủ tục pháp luật quy định. Đồng thời, minh bạch hóa, đảm bảo thuận lợi, an toàn về xác định tài sản, giao dịch, phát huy cao nhất giá trị kinh tế trên cùng một thửa đất trong trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.
 |
Ông Nguyễn Hồng Hải, Phó cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp. |
Cơ chế pháp lý đối với tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phải luôn được đặt trong trạng thái linh hoạt, gắn với “biến động” của tài sản bảo đảm kể cả trong quá trình tài sản được hình thành, được tạo lập và trong quá trình tài sản là hàng hóa được chuyển dịch thông qua giao dịch hoặc được chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật (chứng khoán chưa đăng ký tập trung trở thành chứng khoán đăng ký tập trung và ngược lại; hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất - kinh doanh, linh kiện, vật tư được lắp ráp, được gia công hoặc được chế biến theo hình thức khác tạo thành tài sản mới; tài sản được đầu tư làm gia tăng giá trị hoặc làm phát sinh tài sản mới; tài sản hình thành trong tương lai đã hình thành, được cấp hoặc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu...).
Trong đó, đối với quyền sử dụng đất, cần ghi nhận người sử dụng đất có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận và đang trong quá trình thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận nhưng chưa hoàn thành có thể thỏa thuận dùng quyền sử dụng đất này để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Đối với nhà ở, cần xác định nhà đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu là một loại nhà ở hình thành trong tương lai và có thể được dùng để bảo đảm.
Thay đổi cơ chế pháp lý về người sử dụng đất là hộ gia đình theo hướng điều chỉnh thành nhóm cá nhân sử dụng đất là thành viên gia đình và các thành viên thuộc nhóm sử dụng đất này tham gia giao dịch theo cơ chế về sở hữu chung theo phần.
Đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ chồng, áp dụng thống nhất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được ghi tên của cả hai vợ chồng, trường hợp chỉ ghi tên một người thì phải có văn bản thể hiện ý chí đồng ý của người không đứng tên.
Trong trường hợp này, người đứng tên trên giấy chứng nhận phải được xác định là người có quyền đại diện cho người không đứng tên trong xác lập, thực hiện giao dịch bảo đảm, trừ khi vợ chồng có thỏa thuận khác và bên nhận bảo đảm đã được cung cấp đầy đủ thông tin về thỏa thuận này trước thời điểm xác lập giao dịch hoặc vợ chồng và bên nhận bảo đảm có thỏa thuận khác.
Đối với doanh nghiệp tư nhân, cần làm rõ việc giao đất liên quan đến doanh nghiệp tư nhân là giao đất cho chủ doanh nghiệp tư nhân hay giao đất cho doanh nghiệp tư nhân. Trường hợp giao đất cho chủ doanh nghiệp tư nhân thì phải ghi rõ mục đích sử dụng đất là để phục vụ cho hoạt động sản xuất - kinh doanh của doanh nghiệp tư nhân mà người này làm chủ, đồng thời phải minh thị về chủ thể xác lập, thực hiện giao dịch khi dùng tài sản thuộc doanh nghiệp tư nhân để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Bổ sung cơ chế pháp lý về cầm cố, bảo lưu quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất; cầm cố, bảo lưu quyền sử dụng đối với quyền sử dụng đất; cơ chế pháp lý xác lập quyền bề mặt, quyền hưởng dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và việc dùng quyền này, tài sản được tạo lập trong thực hiện quyền này để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, nhất là đối với tài sản theo dạng thức căn hộ khách sạn, căn hộ nghỉ dưỡng, văn phòng kết hợp lưu trú, nhà ở kết hợp kinh doanh thương mại, dự án phát triển nông nghiệp có sử dụng đất thuộc quyền sử dụng của chủ thể khác.
Xây dựng cơ chế pháp lý cụ thể về xác định tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực khai thác, sử dụng tài nguyên biển, khoáng sản, tài sản ảo hoặc tài sản số, tài sản là hàng hóa luân chuyển, kho hàng trong hoạt động logistics, thương mại quốc tế hoặc trên sàn giao dịch hàng hóa.
Xây dựng cơ chế pháp lý cụ thể hơn về nhiệm vụ, quyền hạn của Chính phủ, của các bộ, ủy ban nhân dân cấp tỉnh và các cơ quan liên quan trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu về tài sản, qua đó thúc đẩy nhanh việc hoàn thiện, đồng bộ hệ thống cơ sở dữ liệu về đăng ký biến động quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất nói chung, tài sản bảo đảm nói riêng.
Minh bạch thể chế về xác lập, thực hiện hợp đồng bảo đảm
Điều này được thực hiện dựa trên nguyên tắc, mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội và có hiệu lực thực hiện đối với các bên phải được chủ thể khác tôn trọng và là chứng cứ trong tài phán.
Trong đó, quy định đồng bộ, thống nhất cơ chế pháp lý tách biệt giữa hiệu lực của hợp đồng với hiệu lực của việc chuyển quyền hoặc xác lập quyền đối với tài sản là đối tượng của hợp đồng nói chung, tách biệt giữa hiệu lực của hợp đồng bảo đảm với hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ ba nói riêng trong tất cả pháp luật liên quan đến tài sản, giao dịch, nhất là pháp luật về quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và động sản phải đăng ký theo quy định của pháp luật.
 |
Bất động sản là loại tài sản đảm bảo thông dụng. |
Đảm bảo mọi cam kết, thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm trên cơ sở tự do ý chí, bình đẳng, không có sự phân biệt đối xử, không vi phạm điều cấm của luật, hoặc không vi phạm giới hạn thực hiện quyền dân sự thì phải được thực hiện một cách đầy đủ và có cơ chế pháp lý khả thi cho việc thực hiện cam kết, thỏa thuận đó, từ việc thỏa thuận về quyền, thực hiện quyền của bên nhận bảo đảm trong thu giữ tài sản bảo đảm, trong xác lập quyền sở hữu, quyền hưởng dụng hoặc xác lập các quyền pháp lý khác đối với tài sản bảo đảm cho đến việc Nhà nước hỗ trợ thỏa thuận của các bên kịp thời có hiệu lực, kịp thời trở thành biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng thông qua việc xây dựng, hoàn thiện hệ thống công chứng, hệ thống đăng ký biện pháp bảo đảm, hệ thống thông tin về biện pháp bảo đảm ngày càng hiện đại hơn theo hướng công nghệ số, minh bạch hơn, thuận tiện hơn, kịp thời, an toàn và có chi phí thấp hơn.
Trong đó, đảm bảo mọi cam kết, thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm đã có hiệu lực pháp luật và chứng nhận đăng ký biện pháp bảo đảm là chứng cứ hợp pháp trong tài phán, là cơ sở để tòa án hoặc trọng tài áp dụng thủ tục tố tụng rút gọn; phân tách cụ thể trách nhiệm của công chứng viên, của cơ quan đăng ký trong chứng thực hợp đồng, đăng ký biện pháp bảo đảm với trách nhiệm của tòa án khi áp dụng chứng cứ theo hợp đồng và theo kết quả đăng ký trong giải quyết tranh chấp.
Đồng bộ, thống nhất hơn giữa thể chế về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ với cơ chế pháp lý về tín dụng, về tài sản thuộc các thị trường trong nền kinh tế, (bao gồm cả thị trường trái phiếu, thị trường lao động, thị trường khoa học và công nghệ) và trong hội nhập.
Trong đó, ghi nhận và có cơ chế pháp lý đầy đủ hơn, đồng bộ, thống nhất hơn về thỏa thuận thực hiện quyền nhận bảo đảm thông qua đại lý, ủy thác giữa các ngân hàng thuộc hệ thống tổ chức tín dụng, giữa ngân hàng trong nước với ngân hàng nước ngoài và giữa ngân hàng với cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng.
Có cơ chế pháp lý kịp thời, đầy đủ, chặt chẽ và khả thi hơn trong công nhận, tôn trọng và bảo đảm thực hiện đối với giao dịch bảo đảm có yếu tố nước ngoài để đáp ứng tốt hơn yêu cầu từ thực tiễn khi Việt Nam đang ngày càng hội nhập sâu rộng vào kinh tế quốc tế và là một trong các nền kinh tế có độ mở cao.
Trong đó, cần cho phép cá nhân, tổ chức là người sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật Việt Nam được thỏa thuận với ngân hàng nước ngoài, hoặc với tổ chức tài chính quốc tế để thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất sau khi tuân thủ các điều kiện gồm:
(i) Nghĩa vụ được bảo đảm là nghĩa vụ trả nợ của bên vay là cá nhân, pháp nhân có quốc tịch Việt Nam hoặc được thành lập theo quy định pháp luật Việt Nam;
(ii) Năng lực chủ thể, việc xác lập, thực hiện và hiệu lực của hợp đồng bảo đảm, của biện pháp bảo đảm và những giới hạn thực hiện quyền đối với bên nhận bảo đảm phải tuân thủ quy định của pháp luật Việt Nam và phải được thực hiện tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền;
(iii) Chủ thể được nhận chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản bảo đảm bị xử lý phải là chủ thể có năng lực pháp luật, năng lực hành vi theo quy định của pháp luật Việt Nam. Mọi thủ tục xử lý tài sản bảo đảm, cơ chế tài phán, cơ chế đăng ký biến động tài sản phải được thực hiện ở Việt Nam và tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền của Việt Nam.
