Thêm cơ hội cho người mua
Dự thảo Nghị định đã bỏ tiêu chí về điều kiện người mua nhà ở xã hội phải có đăng ký thường trú (hoặc tạm trú 1 năm trở lên) tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội. Thay vào đó, dự thảo quy định: Trường hợp chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình được xác định tại khoản 1 Điều 77 của Luật Nhà ở và vợ/chồng của người đó chưa có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó, tiêu chuẩn về diện tích nhà ở bình quân mà cá nhân mua nhà ở xã hội được sở hữu theo quy định hiện hành là dưới 10 m2/người, thì tại dự thảo tăng lên dưới 15 m2/người.
Quy định về điều kiện thu nhập cũng có sự thay đổi. Dự thảo quy định đối tượng được mua nhà ở xã hội có mức thu nhập bình quân hàng tháng của người đứng đơn và vợ/chồng của người đó không quá 15 triệu đồng/tháng (tăng 4 triệu đồng so với mức đang áp dụng) tính theo bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị nơi đối tượng làm việc xác nhận. Thời hạn xác định điều kiện về thu nhập trong 3 năm trước liền kề năm được xét mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Ngoài ra, dự thảo còn đề xuất loạt thay đổi về quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; ưu đãi chủ đầu tư; xác định giá bán, giá cho thuê mua, giá cho thuê nhà ở xã hội; trình tự, thủ tục bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội...
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, trước đây, luật quy định 3 điều kiện đối với đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội, bao gồm cư trú (có hộ khẩu hoặc đăng ký tạm trú tại nơi xây dựng dự án); thu nhập (ở dưới mức phải chịu thuế thu nhập cá nhân là 9 triệu đồng/tháng, sau đó tăng lên 11 triệu đồng/tháng); diện tích nhà ở (chưa sở hữu nhà ở hoặc đang sở hữu nhưng diện tích dưới 10 m2/người).
“Những nội dung được đề xuất thay đổi tại dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ tạo cơ chế thông thoáng hơn, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp ở đô thị và cán bộ, công chức, công nhân lao động trong các khu công nghiệp”, ông Sinh nói.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho hay, trong 5 năm qua, giá bán nhà ở xã hội đã tăng gấp đôi, từ 13-15 triệu đồng/m2 lên gần 20 triệu đồng/m2. Xét theo giá một căn nhà ở xã hội hiện tại khoảng 1,5 tỷ đồng, người mua phải thanh toán trước từ 20-30%, tương đương 300-450 triệu đồng, còn lại vay ngân hàng gói 120.000 tỷ đồng thì mỗi tháng cũng phải trả gốc và lãi trung bình trên 10 triệu đồng.
“Vì vậy, việc duy trì quy định người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, tức không quá 11 triệu đồng/tháng, là không hợp lý”, ông Nghĩa nói.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn G6, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, cách tính thuế thu nhập của Việt Nam đã lạc hậu nên quy định mức thu nhập đủ điều kiện mua nhà ở xã hội như hiện tại chưa phù hợp. Thậm chí, các ngân hàng nếu thấy thu nhập của người dân thấp quá thì họ cũng không dám cho vay để mua nhà bởi sẽ khó đảm bảo khả năng trả nợ, điều này vô hình trung dẫn đến tình trạng “quy định đang làm khó nhau”.
Bày tỏ sự ủng hộ bỏ điều kiện cư trú khi mua nhà ở xã hội tại dự thảo, Chủ tịch G6 cho rằng, quy định mới này phù hợp thực tế vì đa số người có nhu cầu mua nhà ở xã hội là người ngoại tỉnh. Mặt khác, quy định này sẽ giúp các nhà phát triển nhà ở xã hội mở rộng được tệp khách hàng, từ đó có điều kiện và động lực phát triển nhà ở xã hội nhiều hơn.
Cần nhiều hỗ trợ hơn
Sau gần 1 năm triển khai, tới nay, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng mới giải ngân được hơn 500 tỷ đồng.
Dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội ra đời trong bối cảnh Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” được Chính phủ phê duyệt ngày 2/3/2023 đang gặp nhiều thách thức. Theo Đề án, đến năm 2030, cả nước có khoảng 1.062.200 căn nhà ở xã hội đã hoàn thành, trong đó giai đoạn 2021-2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn.
Tuy nhiên, báo cáo vừa công bố của Bộ Xây dựng cho biết, đến nay, cả nước mới có 499 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô hơn 411.000 căn, trong đó mới có 71 dự án đã hoàn thành với quy mô 37.868 căn - tức là còn cách rất xa mục tiêu 428.000 căn vào năm 2025. Trong khi đó, Luật Nhà ở 2023 mới được Quốc hội thông qua, trong đó có nhiều ưu đãi phát triển nhà ở xã hội, phải đến đầu năm 2025 mới có hiệu lực.
Để đẩy nhanh tiến độ phát triển nhà ở xã hội, ông Nguyễn Anh Quê cho rằng, cần nâng trần chịu thuế thu nhập cá nhân của người mua nhà ở xã hội (bao gồm cả vợ hoặc chồng) lên mức tối thiểu 30 triệu đồng/tháng. Ngoài ra, Nhà nước cần dùng ngân sách để thiết kế gói kích thích mới cho chủ đầu tư nhà ở xã hội bởi nguồn cung cũng cần được hỗ trợ, trong khi mức lãi vay 8,7%/năm của gói 120.000 tỷ đồng vẫn cao.
“Thủ tục đầu tư nhà ở xã hội cũng cần được rút ngắn, đơn giản hoá. Muốn vậy, cần nhanh chóng xây dựng dữ liệu quốc gia về đất đai và nhà ở để tránh tình trạng cán bộ không có dữ liệu để giải quyết hồ sơ, thủ tục…”, Chủ tịch G6 nói thêm.
Còn ông Bùi Quang Cường - Giám đốc điều hành Công ty Bất động sản Bầu trời Việt Nam cho hay, nhà ở xã hội bị khống chế về mức giá, doanh nghiệp bị giới hạn tỷ lệ lợi nhuận, thủ tục pháp lý rất phức tạp... nên chưa thực sự tạo động lực và khuyến khích doanh nghiệp tích cực tham gia.
Tại hội nghị triển khai Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” năm 2024 do Bộ Xây dựng tổ chức mới đây, Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước Phạm Thanh Hà thông tin, hiện mới có 28 địa phương công bố danh mục 68 dự án đủ điều kiện vay gói 120.000 tỷ đồng, với nhu cầu vay hơn 30.000 tỷ đồng. Trong đó, mới có 6 dự án nhà ở xã hội tại 5 địa phương được giải ngân với số vốn khoảng 415 tỷ đồng. Như vậy, sau gần 1 năm triển khai, tới nay, gói tín dụng này mới giải ngân được hơn 500 tỷ đồng. Do đó, ông Hà cho rằng, cần sự vào cuộc của các cấp, các ngành để thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội thì ngân hàng mới có dự án để cho vay.
Ở góc nhìn khác, TS. Vũ Đình Ánh - chuyên gia kinh tế cho rằng, trên thực tế, một bộ phận không nhỏ người có nhu cầu thực và đáp ứng đúng điều kiện mua nhà ở xã hội như quy định hiện hành đang không đủ khả năng mua ngay cả khi được vay với lãi suất 0%, chứ chưa nói là 6-7%/năm. Lý do bởi thu nhập của họ chỉ đủ sống, thậm chí còn không đủ sống, không có tích lũy để mua nhà, nên không có khả năng trả tiền gốc, chứ chưa kể đến tiền lãi. Vì vậy, họ chỉ có thể thuê nhà và Nhà nước nên có chính sách hỗ trợ cho thuê nhà giá rẻ, thay vì cố bán nhà giá thấp dù bất khả thi.
