Hiểu đúng để khai thác hiệu quả second home

Theo ông Dương Đức Hiển - Giám đốc kinh doanh nhà ở miền Bắc và miền Trung Savills Việt Nam, mô hình ngôi nhà thứ hai (second home) đang thu hút sự quan tâm trên thị trường hiện nay.

Khác với sản phẩm đầu tư kiểu biệt thự du lịch hay căn hộ du lịch (condotel), second home thường là nhà đất (nhà phố, biệt thự) được phép sử dụng lâu dài. Đây gần như là một khoảng đầu tư dài hạn với kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

Đồng thời, chủ nhân có thể kinh doanh, khai thác cho thuê và phục vụ mục đích nghỉ dưỡng theo nhu cầu của gia đình.

"Tại Việt Nam, đã có những nhà đầu tư thành công với mô hình second home ở giai đoạn trước. Đấy cũng là bàn đạp thúc đẩy những người chưa có điều kiện tham gia loại hình này trong thời gian gần đây. Tôi đánh giá, bên cạnh nhu cầu đầu tư condotel hay biệt thự du lịch, vẫn có những người tìm kiếm sản phẩm bất động sản second home thuần theo đúng bản chất của nó", ông Hiển nhận định.

Người mua ngôi nhà thứ 2 chủ yếu đến từ Hà Nội, TP.HCM và các nhà đầu tư nước ngoài. Báo cáo của Savills chỉ ra, số người nước ngoài quan tâm và mua second home tại Việt Nam tăng đáng kể từ khi Luật Nhà ở sửa đổi năm 2015 có hiệu lực.

Một số dự án tại Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng sau khi mở bán đã nhanh chóng đạt ngưỡng tỷ lệ người mua nước ngoài tối đa.

Cùng với nguồn cầu tăng lên nhanh chóng, thị trường second home cũng nhanh chóng đón nhận sự tham gia của nhiều ông lớn bất động sản. Sản phẩm bùng nổ dẫn đến sự cạnh tranh từ những chủ đầu tư khác nhau.

Trên thị trường xuất hiện các chương trình đầu tư linh hoạt để thu hút khách hàng như chương trình thuê lại dài hạn với cam kết lợi nhuận lên đến 12-15% giá trị sản phẩm, hoặc chia sẻ lợi nhuận 85 – 15 %, bán hoặc cam kết mua lại bất động sản. 

Tuy nhiên, ông Hiển đánh giá các cam kết cao không còn quá hấp dẫn do nhà đầu tư đã tỉnh táo và nhìn thấy những bài học tương tự trên thị trường condotel. Thay vào đó, các chuyên gia khuyến cáo người mua nên căn cứ vào nhiều yếu tố để lựa chọn một second home phù hợp.

Vị trí

Yếu tố này ảnh hưởng lớn đến hiệu suất cho thuê cũng như khả năng thanh khoản của một sản phẩm second home nếu chủ sở hữu có nhu cầu bán lại. Theo ông Hiển, những dự án có tầm nhìn biển, tiếp cận biển, núi hoặc sông hồ đều có tiềm năng kinh doanh cho thuê tốt.

Thực tế, những thị trường nghỉ dưỡng phát triển tại Việt Nam đều gắn liền với các khu vực có bờ biển đẹp, như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Hạ Long, Phan Thiết, Hồ Tràm...

Mới đây, Tập đoàn Novaland cũng vừa công bố phát triển cùng lúc 2 tổ hợp giải trí - du lịch - nghỉ dưỡng quy mô hàng nghìn hecta tại Hồ Tràm (Bà Rịa - Vũng Tàu) và Phan Thiết (Bình Thuận).

Cả 2 dự án đều kết nối trực tiếp vào các tuyến đường huyết mạch, tầm nhìn biển thoáng rộng và bãi tắm đẹp. Đây cũng là điều kiện để các dự án phát triển chuỗi tiện ích gắn liền với biển.

Chẳng hạn, NovaWorld Phan Thiết có công viên bãi biển 16 ha với các hoạt động thể thao biển đa dạng; còn NovaWorld Hồ Tràm phát triển kênh đua thuyền kayak, hồ bơi nước mặn...

Một dự án được xem là có vị trí tốt còn phải có giao thông thuận tiện cho khách đến du lịch thuận tiện đi lại mua sắm tắm biển cũng như đi tới các khu vực trung tâm về thương mại, ăn uống.

Mức giá 

Giá hợp lý ở thời điểm mua sẽ quyết định trực tiếp đến hiệu quả đầu tư. Nếu nhà đầu tư xuống tiền vào thời điểm giá bán bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực của sản phẩm, kỳ vọng bán lại để kiếm lời rất khó khăn.

Với giá đó, tỷ suất sinh lợi từ khai thác cho thuê cũng không tương xứng với khoản đầu tư.

Hồ Tràm là một trong những khu vực nhiều tiềm năng để phát triển second home.

Để xác định giá trị thực của một sản phẩm, người mua có thể cần những đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để xác định dựa trên mặt bằng giá chung trên thị trường, khả năng khai thác kinh doanh du lịch của những sản phẩm tương hạng lân cận...

Pháp lý

Theo Luật sư Trương Thị Hoà, đoàn luật sư TP.HCM, đất cho những dự án du lịch nghỉ dưỡng là đất thương mại dịch vụ nên theo luật đất đai là loại đất có thời hạn sử dụng đất tối đa là 50 năm, và có thể gia hạn khi hết hạn.

“Đất đai có thời hạn về quyền sử dụng đất, và gắn liền đó là tài sản gắn trên đất cũng cần thời hạn. Khi hết thời hạn thì thanh lý tài sản. Tìm hiểu kỹ pháp lý sẽ không ảnh hưởng tới tâm lý nhà đầu tư. Chỉ có hiểu sai mới sợ, còn hiểu đúng ngay từ đầu rồi thì không sợ gì. Đó cũng là lý do cần chủ đầu tư hết sức minh bạch về pháp lý dự án”, bà Hoà chia sẻ. 

Liên quan đến sở hữu tài sản trên đất, luật sư Hoà cho rằng, khách mua bất động sản nghỉ dưỡng nên chú ý tính pháp lý dự án bất động sản.

Chẳng hạn, tính pháp lý một số dự án Novaland là thuê đất và trả tiền thuê đất trả 1 lần. Theo Luật đất đai, Novaland có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng mua sản phẩm, và có quyền chuyển nhượng sở hữu đối với tài sản trên đất cho khách hàng.

Ngoài hồ sơ pháp lý, mức độ thi công cũng phần nào thể hiện tiềm lực tài chính của doanh nghiệp mà khách hàng có thể đánh giá. 

Uy tín chủ đầu tư

Ông Dương Đức Hiển cho biết người mua có thể đánh giá uy tín chủ đầu tư dựa trên những dự án mà đơn vị này đã thực hiện trước đó. Họ có sản phẩm mẫu cho khách hàng tham quan để đối chiếu với sau này hay không, có hệ thống kinh doanh khách sạn lớn và tốt không...

"Với những tập đoàn lớn có chuỗi khách sạn, resort trải dài suốt từ bắc vào nam, chúng ta có thể yên tâm họ là những người đã có kinh nghiệm, cũng như chuỗi khách sạn của họ đã có thương hiệu. Lượng khách kỳ vọng đến ở và nghỉ dưỡng tại đó chắc chắn sẽ cao hơn", ông Hiển cho biết.

Trường hợp lựa chọn dự án của chủ đầu tư mới, khách hàng có thể căn cứ vào tên tuổi của đơn vị thiết kế - thi công xây dựng, đơn vị quản lý - vận hành...