Hiến kế vực dậy thị trường bất động sản

Tập trung giải quyết dự án đang vướng mắc và đơn giản hóa thủ tục hành chính

Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội

Tôi rất chia sẻ với khó khăn mà các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt, song cũng có một góc nhìn khác khi nhận diện thách thức hiện nay. Thị trường đang vận động và gặp ách tắc, nhưng vấn đề là tại sao thị trường dừng lại? Khung pháp lý là vấn đề mấu chốt, song đã đưa vào áp dụng từ năm 2014 tới nay?

Theo tôi, cần tập trung vào 2 vấn đề. Thứ nhất, phải giải quyết các dự án đang vướng pháp lý, rơi vào cảnh tồn đọng. Tôi nghĩ đây là vấn đề quan trọng nhất, nếu ưu tiên giải quyết sẽ có tác động lan tỏa ra toàn thị trường.

Thứ hai, nếu các dự án bị chậm lại vì thủ tục chưa phù hợp, đòi hỏi phải nhanh hơn thì cần đơn giản hóa các thủ tục trùng lặp, chồng chéo để tiết kiệm thời gian. Chính phủ đang sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản nên chắc chắn cần nhiều thời gian. Vì vậy, có thể bổ sung thêm các quy định để gia tăng cơ hội cho thị trường. Tôi rất đồng tình, với quan điểm của Phó thủ tướng Trần Hồng Hà về việc sửa đổi luật theo hướng vướng thông tư thì sửa thông tư, một nghị định sửa nhiều nghị định, một luật sửa nhiều luật.

Trước mắt, cần xử tạo mức lãi suất và mặt bằng giá mới cho bất động sản

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia

Trong tháng 3/2023, Chính phủ đưa ra nhiều chính sách rất quan trọng nhằm hỗ trợ cho thị trường bất động sản, trong đó có chính sách tập trung cho nhà ở xã hội và chính sách về lãi suất ngân hàng trung ương. Cường độ ra chính sách cho thị trường này chưa bao giờ nhiều như thế.

Song, điều quan trọng hơn là phải hành động, tập trung vào 2 vấn đề lớn trước mắt. Một là giải quyết nhanh các thủ tục về đất đai để có thêm nguồn cung. Hiện nay có rất nhiều dự án bỏ dở dang, dự án “chạy” thủ tục trong nhiều năm nay vẫn chưa xong. Trong đó, vấn đề lớn nhất cần xử lý là giá đền bù giải phóng mặt bằng, giá tính thuế quyền sử dụng đất và đấu thầu. Đây là 3 vướng mắc trọng yếu cần xử lý gấp để có thể giải quyết các vấn đề về quỹ đất phát triển dự án.

Hai là tín dụng ngân hàng - vốn tắc nghẽn suốt 2 năm qua bởi cả lĩnh vực bất động sản và các ngành kinh tế khác đều bị kẹt. Một “cơn bão” thanh khoản đã tràn từ châu Âu sang châu Á và đến Việt Nam trở nên rất khốc liệt, làm cho toàn bộ thanh khoản của hệ thống gặp khó khăn, trong đó thị trường trái phiếu doanh nghiệp bị ảnh hưởng nặng nhất, khiến nguồn vốn dài hạn cho bất động sản bị đình đốn.

Dài hạn hơn, Chính phủ sẽ tiếp tục xử lý 2 vấn đề: Thứ nhất, tạo ra mặt bằng giá mới cho thị trường bất động sản và trên nền tảng đó, các doanh nghiệp chủ động tính toán giá bán sản phẩm của mình; hai là, tạo ra mặt bằng lãi suất mới và dựa theo đó đó thiết lập một chương trình tái cấu trúc cho thị trường bất động sản nói chung, từng doanh nghiệp nói riêng.

Tôi cho rằng, chúng ta cần phải hành động nhanh, nếu không thị trường bất động sản rất có thể sẽ trở thành một “tử huyệt” của hệ thống ngân hàng và là nguy cơ rất lớn gây nên khủng hoảng kinh tế.

Pháp lý bất động sản còn phức tạp, chồng chéo

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia

Có 6 yếu tố chính tác động tới bất động sản, đó là kinh tế vĩ mô (lạm phát, lãi suất, tỷ giá, cung tiền, đầu tư…); môi trường pháp lý, cách thức quản lý và giám sát bất động sản; quy hoạch và kết cấu hạ tầng; tài chính (nguồn vốn, thuế và phí, thị trường sơ cấp và thứ cấp giao dịch bất động sản); cung cầu và giá cả; thông tin dữ liệu minh bạch.

Hiện nay, chúng ta đang tập trung vào yếu tố pháp lý và tài chính, trong đó pháp lý là rào cản, khó khăn lớn nhất, xuất phát từ một số nguyên nhân. Đầu tiên, quy định pháp lý của lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản hết sức phức tạp, liên quan đến hơn 100 luật, nghị định, thông tư, trong đó có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ.

Tiếp theo, quy định pháp lý nhiều khi chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn, dẫn đến thiếu cơ sở pháp lý để triển khai. Chẳng hạn, pháp luật chưa có quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu và chuyển nhượng bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, dẫn đến ách tắc, tồn đọng nhiều dự án phân khúc này (hiện mới chỉ tháo gỡ một phần nhờ Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023)

Cuối cùng là tâm lý sợ sai, đùn đẩy trách nhiệm của một bộ cán bộ quản lý, lãnh đạo địa phương, dẫn đến làm chậm, thậm chí là ách tắc nhiều dự án.

Về nguồn vốn, trong quý I/2023, tín dụng bất động sản ước tăng khoảng 3% so với cuối năm 2022 (cao hơn mức tăng tín dụng chung là 2,06%). Tổng dư nợ tín dụng bất động sản đến hết tháng 2/2023 đạt khoảng 2,6 triệu tỷ đồng, chiếm 21,2% tổng dư nợ nền kinh tế; trong đó, cho vay nhà ở ước chiếm 67%, còn lại là cho vay kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 33% (theo Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng).

Trong khi đó, vốn tư nhân đầu tư vào ngành này giảm mạnh khi số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới trong quý đầu năm nay là 940 doanh nghiệp, giảm 63,2%; vốn đăng ký 53.000 tỷ đồng, giảm 60,5%; hơn 800 doanh nghiệp hoạt động trở lại, giảm 2,6% so với cùng kỳ trước.

Về cung - cầu giá cả, do vướng pháp lý nên ít dự án được phê duyệt, dẫn đến thiếu nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội, cộng với việc chi phí đầu vào phát triển dự án tăng cao... khiến giá bất động sản liên tục leo thang, vượt quá thu nhập của đại bộ phận người dân.

Khó khăn của thị trường đặt ra nhiều nhiệm vụ cho nhà quản lý

Ông Vương Duy Dũng, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng

Khó khăn, vướng mắc của thị trường và doanh nghiệp bất động sản đặt ra rất nhiều nhiệm vụ cho Chính phủ, các cơ quan quản lý nhà nước, chính quyền địa phương. Thời gian qua, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có những chỉ đạo quyết liệt, cụ thể, giao nhiệm vụ cho các bộ, ngành, địa phương thực hiện nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường và bước đầu tác động tích cực.

Hiện tại, Chính phủ đang trình Quốc hội sửa đổi 3 sắc luật rất quan trọng là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Theo đó, quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản và nhiều nội dung khác cơ bản đã được Quốc hội đồng tình và cho thêm gợi ý để Chính phủ tiếp tục nghiên cứu sửa đổi, trình Quốc hội trong cuộc họp tháng 5 tới.

Với các chủ đầu tư, tôi đồng tình với các ý kiến cho rằng, thời điểm này tuy có nhiều khó khăn, nhưng đó cũng là cơ hội để cơ cấu lại các hoạt động sao cho phù hợp, còn thị trường sẽ có sự thanh lọc những chủ thể tham gia. Khó khăn, thách thức luôn song hành với cơ hội cho người có khả năng vượt lên.

Pháp lý dự án là điểm nghẽn cơ bản cần xử lý

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam

Giai đoạn 2011-2013, thị trường bất động sản xảy ra khủng hoảng thừa, hàng hoá nhiều nhưng thị trường không hấp thụ được. Thời điểm hiện tại thì ngược lại, thị trường quá thiếu nguồn hàng, các phân khúc không đồng đều, thiếu sản phẩm phù hợp với số đông… Tất cả những vấn đề này đều xuất phát từ việc pháp lý dự án gặp vướng mắc.

Chính phủ đã nhận thấy vấn đề và bắt đầu có động thái xử lý, tìm biện pháp tháo gỡ. Chẳng hạn, về nguồn vốn thì có các gói hỗ trợ tín dụng như gói 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân mới đây, hay về trái phiếu doanh nghiệp có Nghị định 65, Nghị định 08… để tháo gỡ vướng mắc.

Nguồn vốn có rồi và định hướng rõ ràng là hướng tới sản phẩm nhà ở xã hội, nhưng điểm nghẽn cơ bản phải xử lý là pháp lý, làm thế nào để các dự án được phê duyệt, được tham gia thị trường. Chỉ khi giải được bài toán này thì các dự án đầu tư mới được triển khai, từ đó mới có sản phẩm đưa vào thị trường.

Để giải quyết các khó khăn hiện nay, chúng tôi có một số đề xuất. Thứ nhất, cần xử lý chính sách nhanh hơn, chi tiết hơn, đặc biệt với nhà ở xã hội. Trong giai đoạn này, đây là sản phẩm sẽ kích hoạt giao dịch trên thị trường vốn đang trong tình trạng tắc nghẽn. Khi có sản phẩm phù hợp thì chỉ số giao dịch sẽ tăng lên, guồng quay thị trường sẽ ổn định trở lại.

Thứ hai, xây dựng và sớm ban hành các quy định, quy trình xử lý hồ sơ, thủ tục cho các chủ đầu tư, bao gồm các khâu chuyển nhượng dự án, đấu thầu, đấu giá, phê duyệt giá đất, lựa chọn chủ đầu tư… Theo thống kê của chúng tôi, đây là các vấn đề gặp vướng mắc nhiều nhất hiện nay.

Chẳng hạn, nếu không phê duyệt giá đất thì không được cấp phép xây dựng, dự án sẽ phải “đắp chiếu” nằm chờ. Đặc biệt, chuyển nhượng dự án là vấn đề các chủ đầu tư mong sớm được xử lý nhất. Hầu hết doanh nghiệp địa ốc đều đã suy yếu sau 2 năm chống chọi với dịch bệnh, không thể tiếp cận vốn, cần chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư có năng lực hơn để có nguồn tài chính duy trì hoạt động cũng như tái cơ cấu đầu tư… Tuy nhiên, theo quy định là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng mới được chuyển nhượng dự án, trong khi trên thực tế, nhiều dự án mới chỉ giải phóng mặt bằng, để có sổ đỏ thì cần thêm nhiều thời gian, chi phí… Do đó, cần có cơ chế cởi mở để có thể chuyển nhượng được dự án, đặc biệt là các dự án đã gần xong thủ tục pháp lý để sớm hoàn thiện, tạo nguồn cung cho thị trường.

Thứ ba, các chủ đầu tư phải tiếp tục tái cấu trúc sản phẩm để giảm chi phí sản xuất - kinh doanh, từ đó giảm giá thành sản phẩm, chứ không chỉ phục riêng mục đích sinh tồn.

Hiện là thời điểm để mua, thay vì chờ đợi

Ông Gibran Bukhari, Giám đốc Kinh doanh Masterise Home

Hiện bên mua đang giữ tâm lý chờ đợi và nghe ngóng nhiều hơn, nhưng tôi tin rằng, đây cũng là giai đoạn “lửa thử vàng” của thị trường bất động sản. Những sản phẩm có giá trị thực, những dự án đáng sống sẽ vẫn thu hút khách hàng.

Bên cạnh đó, tôi cho rằng nhà đầu tư không nên tìm tới các sản phẩm đang xuống giá vì đó là sản phẩm phải điều chỉnh về giá trị thực. Trên thị trường, các sản phẩm đáng sống vẫn giữ nguyên giá trị và luôn hấp dẫn. Những chủ đầu tư có năng lực, tiềm lực tài chính vững vàng sẽ luôn mang tới giá trị cho khách hàng và sẽ đảm bảo niềm tin của nhà đầu tư thông qua việc thực hiện tốt những cam kết của mình với khách hàng, thậm chí mang đến nhiều giá trị gia tăng hơn cho khách hàng. Đó cũng là hướng đi của Masterise Homes trong giai đoạn hiện nay.

Masterise Homes xác định tự “gỡ vướng” bằng cách củng cố niềm tin của khách hàng bằng cách đảm bảo tiến độ và chất lượng đúng với cam kết. Riêng trong tháng 3/2023, Masterise Homes đã cất nóc 3 dự án. Bên cạnh đó, chúng tôi cũng sắp mở bán căn hộ và dinh thự mẫu tại một số dự án để khách hàng có thể trực tiếp trải nghiệm một cách chân thật về chất lượng thiết kế, xây dựng và sự hoàn thiện của sản phẩm.

Đồng thời, tạo động lực từ những ưu đãi giải pháp gia tăng giá trị cho khách hàng, để đảm bảo sản phẩm luôn tăng theo thời gian, chẳng hạn như chính sách thanh toán nhàn hạ, mua căn hộ sắp bàn giao nhưng không lo thanh toán gấp, hay gói cam kết cho thuê shophouse, gói hỗ trợ hoàn thiện nội thất…Tiếp tục mở rộng phạm vi kinh doanh ra thị trường quốc tế. Có một thực tế là so với khách hàng trong nước, khách hàng nước ngoài có niềm tin mạnh mẽ hơn vào tiềm năng của bất động sản Việt Nam. Báo cáo công bố mới đây của Knight Frank cho thấy, Việt Nam nằm trong tốp 5 điểm đến của nhà đầu tư Singapore sở hữu bất động sản ở nước ngoài. Vì vậy, chúng tôi đang thúc đẩy hoạt động bán hàng ở thị trường nước ngoài và những giao dịch sôi động ở thị trường quốc tế cũng tạo niềm tin cho khách hàng trong nước.

Vẫn thiếu cơ chế bảo vệ nhà thầu

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam

Đã có nhiều ý kiến liên quan tới việc gỡ vướng cho thị trường bất động sản, nhưng chưa đề cập nhiều tới ngành xây dựng, trong khi sự liên thông giữa bất động sản và xây dựng là vô cùng chặt chẽ. Ngành xây dựng đóng góp 6% vào GDP năm 2022 của Việt Nam. Thị trường bất động sản cần xây dựng, không có xây dựng thì không có dự án, không có bộ mặt đô thị…

Thực tế là chưa bao giờ nhà thầu xây dựng phải trải qua sự khốc liệt như lúc này. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý I/2023, ngành xây dựng tăng trưởng âm 3% so với cùng kỳ năm trước, còn theo Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, quý đầu năm nay chỉ thực hiện được 8% kế hoạch cả năm. Đây là trạng thái bi bét nhất từ trước tới nay của ngành này.

Khoảng 40 nhà thầu thuộc hiệp hội ở miền Trung không có việc làm. Nhóm nhà thầu phía Nam do Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình (HBC) dẫn đầu đã “kêu cứu” tới Thủ tướng với 21 chữ ký ủng hộ của các nhà thầu. Tại miền Bắc, chỉ số ít nhà thầu lớn, đủ năng lực triển khai dự án đầu tư công mới có việc, trong khi đa phần nhà thầu xây dựng khu vực này là doanh nghiệp nhỏ và vừa.

Do đó, vấn đề ở đây là thiếu cơ chế pháp lý bảo vệ nhà thầu, nếu không sớm xử lý thì các nhà thầu xây dựng đối mặt nguy cơ phá sản hàng loạt… Bởi vậy, không chỉ cần gỡ vướng pháp lý cho thị trường bất động sản, mà còn cho cả ngành xây dựng.

Thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều dư địa tăng trưởng

Ông Angus Liew, Chủ tịch Gamuda Land Việt Nam

Gamuda Land đã hoạt động kinh doanh tại Việt Nam từ năm 2007. Xuyên suốt quá trình đó, chúng tôi đã chứng kiến Chính phủ Việt Nam thực hiện rất nhiều cải cách về hành lang pháp lý bất động sản.

Có thể nói, thị trường bất động sản đã phát triển vượt bậc so với 15 năm trước, thời điểm chúng tôi bắt đầu bước vào thị trường Việt Nam, nhưng hiển nhiên là vẫn còn nhiều mặt có thể cải thiện hơn nữa.

Đề xuất đầu tiên của tôi là nên nhanh chóng số hóa thủ tục hành chính, chuyển sang trực tuyến một cách toàn diện, bởi như vậy sẽ giúp rút ngắn đáng kể thời gian hoàn thiện thủ tục hành chính. Số hóa cũng giúp cho mọi thứ minh bạch hơn, giúp chúng ta theo dõi tình trạng hồ sơ dễ dàng hơn.

Đề xuất tiếp theo là phi chính quy hóa một vài khâu trong quy trình thủ tục. Chẳng hạn, ở Malaysia, việc kiểm tra cấp giấy chứng nhận hoàn thiện dự án trước đây là do chính quyền địa phương phụ trách. Tuy nhiên, từ năm 2005, việc này được luật hóa và chuyển giao cho các tổ chức chuyên môn như các công ty kiến trúc hoặc kỹ thuật xây dựng

Tôi cho rằng, đây là biện pháp Việt Nam có thể áp dụng và rất nên để cho các tổ chức chuyên môn thực hiện công việc liên quan tới thủ tục, còn nhà chức trách kiểm soát bằng việc thanh kiểm tra ngẫu nhiên, như vậy vừa đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật, vừa tiết kiệm thời gian hơn cho các cơ quan quản lý và chủ đầu tư.

Một vấn đề nổi cộm là thủ tục phê duyệt dự án ở Việt Nam thường kéo dài, từ lúc tạo lập quỹ đất đến khi sẵn sàng triển khai dự án phải mất vài năm. Việc Chính phủ nỗ lực thực hiện biện pháp đấu giá đất là rất tốt, bởi khi cơ quan công quyền đứng ra thực hiện công tác đền bù giải tỏa và sau đó cho đấu thầu, các chủ đầu tư có thể bắt tay vào phát triển dự án ngay. Vậy nên Chính phủ nên tiếp tục hoàn thiện cơ chế này, sao cho quá trình đấu thầu diễn ra minh bạch và hiệu quả hơn. Dĩ nhiên là khi sửa luật sẽ dẫn đến việc một số quy định mâu thuẫn với nhau, khiến cho thủ tục phê duyệt có thể bị trục trặc. Do đó, nếu các bộ ngành có thể xử lý rốt ráo những bất cập này sẽ giúp cho doanh nghiệp rất nhiều trong thời gian tới.

Một điều nữa mà tôi muốn đề xuất là nên thành lập một tổ tư vấn chuyên biệt có sự tham gia của các chủ đầu tư trong và ngoài nước để cùng Chính phủ tìm ra phương án cải tiến thủ tục phê duyệt dự án. Tôi nghĩ rằng, Gamuda Land có thể giúp sức bằng việc tham gia vào tổ tư vấn và chia sẻ những kinh nghiệm phát triển dự án ở Malaysia, Singapore và Thái Lan.

Tôi cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang mở ra nhiều cơ hội và còn nhiều dư địa để tăng trưởng vượt trội hơn nữa. Mặt khác, khi mọi công đoạn phát triển dự án được đẩy nhanh và chuẩn chỉnh hơn, mặt bằng giá nhà cũng sẽ ổn định hơn, tạo điều kiện cho tất cả người dân đều có thể sở hữu nhà.

Cần những nghị định, văn bản hướng dẫn ban hành một cách cụ thể

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes

Trong quý I/2023, diễn biến thị trường bất động sản chưa có nhiều cải thiện. Theo thống kê, hoạt động giao dịch trên thị trường vẫn ảm đạm, đặc biệt với phân khúc đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng vẫn. Phân khúc nhà chung cư tuy có giao dịch nhưng thanh khoản chậm do đa phần là các sản phẩm cao cấp.

Với các doanh nghiệp, giai đoạn này còn nhiều thách thức: Thứ nhất, tình hình tài chính bị ảnh hưởng nặng nề hơn do thanh khoản ách tắc kéo dài; thứ hai, khả năng tiếp cận tín dụng ngân hàng vẫn khó khăn do điều kiện cho vay khắt khe hơn, cho nên nguồn vốn tiếp tục thiếu hụt; thứ ba, tâm lý người mua còn rất dè dặt, chưa có đường hướng cụ thể; thứ tư, nguồn cung vẫn khan hiếm do rất ít sản phẩm mới được đưa ra thị trường, khiến khách hàng thiếu sự lựa chọn. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư có sản phẩm, nhưng vì thị trường chưa thuận lợi và bản thân còn gặp khó khăn về tài chính nên chưa triển khai bán hàng.

Do đó, trong ngắn hạn, thị trường bất động sản sẽ còn khó khăn và cần có giải pháp tháo gỡ một cách quyết liệt, cụ thể.

Quy định pháp luật đã tương đối đầy đủ, vấn đề nằm ở việc áp dụng trong thực tế

Luật sư Nguyễn Hải Thảo, Công ty Mayer Brown (Vietnam) LLC

Từ thời điểm khủng hoảng toàn cầu 2008 cho tới nay, các hoạt động đầu tư tại Việt Nam vẫn diễn ra liền mạch. Vào thời điểm khó khăn đó, các doanh nghiệp bất động sản đều gặp khó khăn và đồng loạt kêu cứu. Các cơ quan quản lý cũng đã phản ứng rất nhanh, nhưng các chính sách hỗ trợ thị trường cũng phải mất vài năm mới thực sự phát huy hiệu quả.

Hiện tại, nhiều giải pháp đã được đưa ra nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường địa ốc, song cũng cần thời gian để thẩm thấu, chứ không thể thay đổi được ngay, nên để thị trường sớm hồi phục thì cần cả chính sách hỗ trợ lẫn nỗ lực của doanh nghiệp.

Có một số quy định liên quan tới pháp lý dự án cần cân nhắc sửa đổi. Chẳng hạn, Luật Nhà ở hiện hành quy định nguồn vốn dùng để phát triển các dự án nhà ở thương mại không bao gồm vốn vay nước ngoài. Vậy có nên cho phép doanh nghiệp phát triển bất động sản thương mại được phép vay vốn nước ngoài? Thật ra, doanh nghiệp vẫn thực hiện nhưng “đi đường vòng” để phù hợp với quy định pháp luật.

Theo tôi, quy định pháp luật đã đầy đủ, vấn đề nằm ở việc áp dụng trong thực tiễn. Có một thực tế là cùng một quy định, nhưng mỗi địa phương lại có sự diễn giải khác nhau nên cách áp dụng luật cũng khác nhau và điều này gây nhiều cản trở cho chủ đầu tư.

Các bên có cơ hội cùng ngồi lại

Ông Nguyễn Chí Nghĩa, Phó tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc

Bắt đầu từ tháng 11/2022, thị trường bất động sản gần như “rơi tự do”. Trong khoảng 60 ngày sau đó, chúng tôi không có giao dịch và cả thị trường cũng chung tình cảnh “đóng băng” như vậy. Nhờ có giải pháp kịp thời, phù hợp, chỉ trong 3 tháng qua, hoạt động bán hàng đã có sự cải thiện, đạt doanh thu khoảng 600 tỷ đồng.

Tôi cho rằng, tín hiệu hồi phục bắt đầu xuất hiện. Chính phủ đang có những quyết sách bảo vệ cho người dân và hành động rất dứt khoát, đúng thời điểm. Chỉ trong thời gian ngắn, thị trường bất động sản đón nhận nhiều thông tư, nghị định mới và điều này tạo điều kiện để tất cả các bên liên quan cùng ngồi lại tìm cách giải quyết vấn đề.

Cần gỡ vướng ở cả 3 góc độ nhà quản lý, doanh nghiệp và người mua nhà

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển, DKRA Vietnam

Thị trường bất động sản đang đối diện với 4 thách thức, đó là vĩ mô, hành lang pháp lý, nguồn vốn và các vấn đề nội tại.

Về vĩ mô, Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF) dự báo, kinh tế thế giới sẽ suy thoái nhẹ cuối năm nay. Lạm phát ở các quốc gia đang ở mức cao, các ngân hàng trung ương lớn nâng lãi suất để kiềm chế lạm phát. Tăng trưởng GDP quý I/2023 của Việt Nam đang ở mức thấp thứ 2 khu vực trong 10 năm qua. Đây là những yếu tố tác động lớn tới thị trường bất động sản.

Về hành lang pháp lý: Vướng mắc trong thủ tục cấp phép dự án, riêng tại TP.HCM có 116 dự án chưa được tháo gỡ và trên cả nước, số lượng dự án hoàn thành và cấp mới năm 2022 giảm 40-45% so với năm 2021. Bên cạnh đó, chưa có sự nhất quán giữa các quy định điều chỉnh của các luật liên quan; động thái tăng cường thanh tra, kiểm tra doanh nghiệp từ cơ quan quản lý…, tất cả những điều này đã và đang tác động mạnh mẽ tới tâm lý thị trường.

Về nguồn vốn: Hiện có 3 kênh huy động chính trên thị trường, một là vay ngân hàng và các chủ đầu tư dùng đòn bẩy vốn vay nhiều nhất, hai là phát hành trái phiếu doanh nghiệp và ba là huy động từ khách hàng. Cả 3 kênh này hiện đều bị tắc.

Từ giữa tháng 4/2022, khi Ngân hàng Nhà nước tăng cường kiểm soát tín dụng bất động sản thì cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà đều khó tiếp cận, dẫn đến thanh khoản tắc nghẽn và thị trường bất động sản trầm lắng kéo dài.

Với kênh trái phiếu doanh nghiệp, trong năm 2023, khoảng 300.000 tỷ đồng trái phiếu sắp đáo hạn, trong đó ngành bất động sản chiếm tỷ trọng 38,5% - tương đương 119.000 tỷ đồng. Từ tháng 5 tới tháng 9/2023 là thời điểm cao điểm đáo hạn trái phiếu với con số lớn.

Room tín dụng ngân hàng hiện đã tăng, song đứng ở góc độ doanh nghiệp thì điều kiện tiếp cận rất khắt khe. Đặc biệt, lãi suất cho vay dù có xu hướng giảm nhưng vẫn ở mức cao, dao động từ 11-15%/năm cho khoản vay trung - dài hạn.

Về nội tại thị trường địa ốc, khó khăn xuất phát từ cả nguồn cung, sức cầu, mặt bằng giá và tâm lý. Hiện nguồn cung sản phẩm rất khan hiếm, chỉ bằng khoảng 10% so với giai đoạn trước, có những phân khúc lượng cung giảm tới 79%, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng gần như đóng băng nhiều năm nay.

Thực tế, nguồn cung tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Riêng với căn hộ hạng C tại TP.HCM, khoảng 3 năm không có dự án nhà ở thương mại có giá 35 triệu đồng/m2. Có thể nói, căn hộ hạng C tại TP.HCM đã “tuyệt chủng”. Với nhà ở xã hội, cả năm 2022 chỉ có 9 dự án trên cả nước.

Lệch pha cung cầu là vấn đề rất lớn hiện tại, kéo theo hệ quả là sức tiêu thụ xuống thấp. Nhu cầu hiện chỉ bằng 20-30% cùng kỳ năm trước ở hầu hết phân khúc. Khách hàng có xu hướng chờ thị trường “tạo đáy”, thiếu tự tin khi ra quyết định xuống tiền. Theo đó, giải pháp là cần gỡ vướng đồng bộ ở cả 4 vấn đề này và chia làm 3 nhóm chính: Góc độ quản lý nhà nước, doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà.

Ở góc độ quản lý nhà nước, nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đã được đưa ra, nhưng cần hướng dẫn cụ thể hơn, đẩy nhanh hơn. Cần ban hành các văn bản hướng dẫn triển khai áp dụng các nghị quyết, nghị định đã ban hành, nhanh chóng hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…

Ở góc độ doanh nghiệp bất động sản, thời gian qua, hầu hết đều đã tiến hành tái cấu trúc hoạt động, cắt giảm nhân sự, tinh gọn bộ máy; chủ động đàm phán với trái chủ, giãn thời gian đáo hạn các lô trái phiếu; ưu tiên phát triển những dự án chiến lược, đã hoàn thiện pháp lý, tránh việc đầu tư dàn trải…

Ở góc độ người mua, sau chu kỳ bất động sản hiện nay, tính minh bạch của thị trường gia tăng, kiến thức của nhà đầu tư cũng cải thiện. Đã qua thời “lướt sóng” ngắn hạn và là lúc tập trung vào trung - dài hạn, phù hợp với sự phát triển bền vững. Hiện tại, người mua cần cân nhắc tỷ lệ đòn bẩy vay mua bất động sản, có kế hoạch trả nợ gốc và lãi phù hợp, hiệu quả.

Thị trường bắt đầu xuất hiện tín hiệu của sự hồi phục. Vì thế, tôi cho rằng, khó khăn sẽ chỉ kéo dài nhất đến cuối năm nay và bắt đầu khởi sắc từ đầu quý I/2024.