Theo quy định hiện hành, các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất để phát triển dự án nhà ở xã hội. Theo đó, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP yêu cầu chủ dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha được lựa chọn giữa các hình thức là dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, giao quỹ nhà ở tương đương, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất đó.
Đến năm 2021, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ra đời đã siết chặt hơn với yêu cầu các dự án nhà ở thương mại quy mô từ 2 ha trở lên tại đô thị đặc biệt và loại I, từ 5 ha trở lên tại đô thị loại II và III, thì phải bố trí 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội. Đặc biệt, theo nghị định này, chủ đầu tư không được nộp tiền sử dụng đất thay thế nếu không dành 20% quỹ đất trong dự án xây dựng nhà ở xã hội.
Tại ngày làm việc thứ ba của kỳ họp thứ 13 HĐND TP.HCM khóa X diễn ra vào ngày 8/12, HĐND Thành phố đã thực hiện buổi giám sát chuyên đề việc triển khai, thực hiện các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố giai đoạn 2016 – 2025, trong đó nổi lên là việc dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để xây nhà ở xã hội.
Báo cáo của Đoàn giám sát HĐND cho biết, năm 2021, UBND Thành phố đã giao Sở Xây dựng phối hợp Sở Tài nguyên và Môi trường rà soát, thống kê quỹ đất nhà ở xã hội do Nhà nước quản lý được điều tiết tại các dự án nhà ở thương mại, làm cơ sở để đôn đốc, giám sát việc chủ đầu tư triển khai dự án theo đúng tiến độ đã phê duyệt hoặc nhà nước tổ chức thực hiện.
Theo đó, có 37 dự án nhà ở thương mại có dành một phần quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án. Hiện 37 dự án này đang được Thành phố rà soát để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về thủ tục đầu tư. Trước mắt, Thành phố chỉ đạo các Sở, ngành tập trung rà soát 13/37 dự án này, trình UBND Thành phố xem xét, quyết định.
Đến năm 2023, UBND Thành phố tiếp tục chỉ đạo Sở Xây dựng chủ động đôn đốc chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của các dự án theo tiến độ được phê duyệt.
Qua rà soát, trên địa bàn Thành phố có 91 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị. Trong đó, có 58 dự án nộp tiền tương đương với giá trị quỹ đất 20%; 1 dự án thực hiện giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20%; 32 dự án thực hiện bố trí quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, hiện chỉ mới có 2 trường hợp, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tự nguyện bàn giao quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội cho Thành phố. Trong đó có 1 dự án đã được Thành phố thanh toán tiền và giao Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố thực hiện các thủ tục đầu tư tiếp theo; 1 dự án chủ đầu tư đề nghị bàn giao quỹ đất nhà ở xã hội cho Thành phố nhưng thành phố chưa xác định chi phí để hoàn trả.
Với kết quả trên, Đoàn giám sát của HĐND Thành phố đánh giá có sự khác biệt về số liệu các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có bố trí quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong Báo cáo của UBND Thành phố tại thời điểm năm 2022 báo cáo Thường trực HĐND Thành phố và tại thời điểm năm 2023 báo cáo HĐND Thành phố.
Điều này cho thấy, Thành phố chưa hoàn thành được công tác rà soát, thống kê đầy đủ, toàn bộ dự án nhà ở thương mại có bố trí 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội hoặc chuyển giao quỹ nhà ở hoặc nộp tiền tương đương. Chính vì vậy, chưa xác định được số tiền thu được từ việc chủ đầu tư nộp tiền tương đương 20% quỹ đất vào ngân sách nhà nước dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố.
Trong khi đó, chủ đầu tư chỉ chú trọng phát triển nhà ở thương mại, chưa ưu tiên cho việc phát triển nhà ở xã hội tại các dự án nhà ở thương mại có bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội.
Chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị chậm bàn giao quỹ đất 20% tại dự án cho Nhà nước hoặc chậm triển khai dự án nhà ở xã hội trên phần đất 20% này. Hiện UBND Thành phố chưa có quyết định thu hồi quỹ đất 20% để lựa chọn, giao cho các chủ đầu tư khác trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện.
Mặt khác, nguồn tiền thu được từ các quỹ đất 20% tại các dự án phát triển nhà ở thương mại, phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha đã được Bộ Tài chính hướng dẫn tại Công văn số 3099/BTC-QLCS ngày 20/3/2018. Tuy nhiên, nguồn tiền này chưa được tách thành mục riêng dùng để phát triển nhà ở xã hội khi chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất tại dự án.
Do đó, HĐND Thành phố yêu cầu UBND Thành phố cần khẩn trương hoàn thành việc thực hiện rà soát, thống kê toàn bộ dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có bố trí 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương 20% quỹ đất để sử dụng làm nhà ở xã hội hoặc nộp tiền tương đương 20% quỹ đất vào ngân sách nhà nước. Thời gian hoàn thành chậm nhất đến hết quý III/2024.
Đồng thời, có giải pháp khai thác, sử dụng hiệu quả, đúng mục đích đối với nguồn tiền thu được tương đương 20% quỹ đất để phát triển đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn Thành phố, trong đó ưu tiên bố trí vốn cho các địa phương, đơn vị đã có quỹ đất sạch nhưng thiếu vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội nhằm tránh lãng phí nguồn lực đất đai.
Liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội, UBND Thành phố kiến nghị cho phép thành phố quyết định hình thức thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha đến dưới 10 ha theo 1 trong 3 hình thức tương tự như Nghị định 100/2015/NĐ-CP.
Đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 10 ha trở lên, thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng hình thức dành quỹ đất 20% trong dự án theo quy định.
