Lại đề xuất bảo hiểm rủi ro cho người mua nhà
Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) mới có văn bản số 12/2022/CV-HoREA gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội để góp ý cho dự thảo Luật Kinh doanh bảo hiểm (sửa đổi). Theo HoREA, đối với các giao dịch kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh bảo hiểm cần có quy định về “bảo hiểm nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà, công trình xây dựng theo đúng tiến độ đã cam kết” để đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà.
Đồng thời, HoREA cũng đề nghị bổ sung trở lại quy định cho phép doanh nghiệp bảo hiểm được mua cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp, chứng chỉ quỹ, góp vốn vào các doanh nghiệp khác, được kinh doanh bất động sản theo quy định như tại Khoản 2, Điều 98 - Luật Kinh doanh bảo hiểm 2000.
Khoản 1, Điều 56 - Luật Kinh doanh bất động sản 2014 nêu rõ: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.
Tuy nhiên, theo HoREA, quy định như vậy là chưa đủ, mà cần bổ sung thêm biện pháp “bảo hiểm rủi ro” thông qua doanh nghiệp bảo hiểm “chấp nhận rủi ro của người được bảo hiểm” là chủ đầu tư trong trường hợp không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với người mua nhà…
Đừng để “bắt cóc bỏ đĩa”
Bảo hiểm rủi ro cho người mua nhà hình thành trong tương lai là bảo hiểm nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà theo đúng tiến độ đã cam kết.
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, một số doanh nghiệp bảo hiểm cho rằng, sản phẩm này là cần thiết bởi hiện nay, tình trạng chậm trễ bàn giao nhà diễn ra khá phổ biến vì nhiều lý do (cả khách quan và chủ quan), cho nên rủi ro này là cao và dễ bị trục lợi.
Tuy nhiên, để triển khai được trên thực tiễn thì cần có sự nghiên cứu kỹ lưỡng và đưa ra bộ quy tắc phù hợp để vừa đảm bảo hạn chế tối đa tình trạng trục lợi, vừa đảm bảo lợi ích của các bên liên quan, đặc biệt là cần có sự hỗ trợ của Nhà nước thì các doanh nghiệp bảo hiểm mới sẵn sàng triển khai sản phẩm trên diện rộng.
Theo đại diện Bảo hiểm Bưu điện (PTI), sản phẩm bảo hiểm được đề xuất là một trong những dòng sản phẩm bảo hiểm bảo lãnh thực hiện hợp đồng và được xem là loại hình bảo hiểm tiềm năng trong bối cảnh dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản bị kiểm soát ngày một chặt chẽ như hiện nay.
Bảo hiểm rủi ro mua nhà hình thành trong tương lai là một trong những dòng sản phẩm bảo hiểm bảo lãnh thực hiện hợp đồng và được xem là loại hình bảo hiểm tiềm năng trong bối cảnh dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản bị kiểm soát ngày một chặt chẽ như hiện nay.
Bên cạnh đó, mức phí của sản phẩm này tương đối cao so với các dòng sản phẩm bảo hiểm bảo lãnh khác (từ 3-5%) nên đây được xem là cơ hội để nghiệp vụ bảo hiểm bảo lãnh cải thiện doanh thu phí. Theo số liệu của Cục Quản lý và giám sát bảo hiểm (Bộ tài chính), thị phần của dòng sản phẩm này hiện chưa đến 1%/tổng doanh thu phí các nghiệp vụ bảo hiểm. Tính hết năm 2021, doanh thu bảo hiểm bảo lãnh chưa đạt con số 100 tỷ đồng.
Thực tế, bảo hiểm bảo lãnh có nhiều tiềm năng khai thác, nhưng để triển khai được sản phẩm này không hề đơn giản. Điểm khó khăn đầu tiên là các doanh nghiệp bảo hiểm cần phải có được một đội ngũ nhân sự có chuyên môn cao về cả lĩnh vực bảo hiểm lẫn bất động sản, tiếp đó là cần có sự nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng, chi tiết về các nguy cơ rủi ro để đưa ra mức phí phù hợp, đảm bảo bao phủ được những rủi ro có thể xảy ra.
Hơn thế nữa, khi xảy ra sự kiện bồi thường, việc đánh giá xem khả năng không thực hiện được cam kết bàn giao nhà là lý do khách quan, bất khả kháng hay là do sự cố ý của chủ doanh nghiệp cũng là một vấn đề nan giải, cần có sự am hiểu chuyên môn rất cao.
Trong khi đó, chỉ riêng việc thiếu hụt nhận sự định phí bảo hiểm thông thường cũng đã là bài toán khó giải với phần lớn doanh nghiệp bảo hiểm, chứ chưa nói tới nhân sự định phí chuyên sâu về bảo hiểm bất động sản.
Lãnh đạo một hãng bảo hiểm khác có doanh thu phí nằm trong Top 10 doanh nghiệp bảo hiểm có thị phần doanh thu phí lớn nhất Việt Nam nhìn nhận, để có thể khai thác được dòng sản phẩm này, trong giai đoạn đầu, các doanh nghiệp bảo hiểm trong nước cần hợp tác chặt chẽ với các doanh nghiệp bảo hiểm nước ngoài có chuyên môn và kinh nghiệm trong việc triển khai sản phẩm này để họ hỗ trợ các công tác liên quan đến định phí và giám định bồi thường.
Tuy nhiên, cũng theo vị này, trong quá trình triển khai có thể sẽ phát sinh một số vấn đề như làm tăng chi phí của chủ đầu tư, hay việc cấp bảo hiểm cũng đòi hỏi các doanh nghiệp bảo hiểm phải đánh giá kỹ lưỡng từng dự án, bên cạnh nhiều yếu tố liên quan khác.
Được biết, Bảo hiểm BIDV (BIC) từng triển khai một sản phẩm bảo hiểm tương tự cho người mua nhà tại các dự án mà BIDV cho vay vốn. Tuy nhiên, sản phẩm không bán được nhiều vì khách hàng không quan tâm nên đã dừng bán.
“Bảo hiểm rủi ro cho người mua nhà hình thành trong tương lai nếu được tạo cơ chế triển khai thuận lợi thì sẽ tốt cho tất cả các bên, khi quyền lợi của người mua nhà được đảm bảo, chủ đầu tư thể hiện được trách nhiệm, uy tín với khách hàng, đồng thời có thể được công ty bảo hiểm đứng ra chi trả trách nhiệm pháp lý khi phát sinh yếu tố khách quan ảnh hưởng đến quá trình thi công, bàn giao nhà. Đối với công ty bảo hiểm, đây là một thị trường tiềm năng có thể đem lại doanh thu lớn. Tuy nhiên, lý thuyết là như vậy, còn để sản phẩm ra đời và được triển khai rộng rãi trên thực tế thì còn rất nhiều vấn đề cần phải giải quyết”, vị lãnh đạo trên nhìn nhận.
