Hệ lụy nhãn tiền khi chạy theo sốt đất

Thị trường tăng nhiệt

Bước sang năm 2019, thị trường bất động sản các tỉnh giáp ranh TP.HCM, đặc biệt là những khu vực có thông tin về quy hoạch dự án giao thông luôn ghi nhận sự sôi động của phân khúc đất nền, giá tăng mạnh, thậm chí gấp 2 - 3 lần chỉ trong vài tháng.

Chẳng hạn, tại một dự án trên đường Huỳnh Tấn Phát, (xã Phú Xuân, huyện Nhà Bè, TP.HCM - đoạn gần phà Bình Khánh) được chủ đầu tư tung ra với giá khoảng 18 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2018. Đến nay, các lô đất của dự án này đã tăng lên 22 - 26 triệu đồng/m2 với mỗi lô khoảng 80 m2, nhưng vẫn được nhiều khách hàng
tìm mua.

Hay tại khu Đông TP.HCM, nếu như đất nền tại quận 2 và Thủ Đức đã có sự bão hòa về giá cả cũng như nguồn cung, thì thị trường quận 9 lại luôn trong tình trạng nóng. Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, mức giá giao dịch đất nền tăng trung bình từ 30 - 40%, có những dự án tăng tới 70% so với lúc mở bán đợt 1.

Đơn cử như Dự án Khu dân cư Gia Hòa (phường Phước Long B, quận 9), nếu như năm 2015 giá giao dịch chỉ quanh mức 20 - 22 triệu đồng/m2, hiện đã tăng lên 40 - 50 triệu đồng/m2. Hay tại khu vực xung quanh siêu Dự án Vinhomes Grand Park (quận 9) dù chỉ mới xây dựng phần thô và chưa được chủ đầu tư chính thức mở bán, nhưng thị trường đất nền quanh khu vực này cũng tăng phi mã, hiện giá đất đường Nguyễn Xiển (phường Long Thạnh Mỹ) đã ở mức 70 - 80 triệu đồng/m2, cao nhất là 90 triệu đồng/m2.

Còn tại Đồng Nai, thời điểm này Long Thành và Nhơn Trạch là 2 địa phương luôn trong tình trạng nóng bỏng khi có thông tin về chính sách xây dựng hạ tầng.

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, dù thị trường Đồng Nai không còn tình trạng chen chúc, tấp nập kẻ bán người mua đất nền như cách đây vài tháng, nhưng trên thực tế vẫn đang diễn ra làn sóng ngầm săn quỹ đất. Tính đến nay, hầu hết các đại gia địa ốc tên tuổi tại TP.HCM đã đặt chân tại thị trường Đồng Nai.

Điều này cũng khiến cho giá đất tại Đồng Nai luôn trong chiều hướng tăng. Ghi nhận thực tế tại huyện Long Thành cho thấy, giá đất hiện đã tăng mạnh từ 20 - 30% so với thời điểm đầu năm 2019, mức giá trung bình phổ biến vào khoảng 15 - 25 triệu đồng/m2, khu vực gần các trục đường lớn giao dịch ở mức 35 - 40 triệu đồng/m2. Còn tại Nhơn Trạch, mức tăng ở các nền diện tích nhỏ từ 60 - 80 m2 đạt trung bình từ 30 - 40%/năm. Tuy nhiên, bước sang năm 2019, một số nền gần phà Cát Lái đã có mức tăng 20 - 30% chỉ trong vài tháng.

Hay mới đây, thông tin về xây dựng cao tốc TP.HCM - Mộc Bài (Tây Ninh) được xây dựng nhằm phá thế độc đạo của Quốc lộ 22 cũng khiến cho thị trường địa ốc tỉnh Tây Ninh nóng hổi. Từ những tấm biển quảng cáo ven đường đến mạng xã hội luôn xuất hiện dày đặc thông tin rao bán nền. Khảo sát nhanh của phóng viên cho thấy, tại những tuyến đường lớn như Lê Duẩn, Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Nguyễn Văn Bạch, Trương Tùng Quân, Trường Chinh... có giá giao dịch dao động trong khoảng 10 - 40 triệu đồng/m2 tuỳ vị trí. Cao nhất là tuyến đường 30/4 có giá khoảng 60 triệu đồng/m2, nơi thấp hơn cũng khoảng 40 triệu đồng/m2.

Lắm hệ lụy

Các nhà đầu tư địa ốc lâu năm đều cho rằng, hoạt động đầu tư bất động sản, nhất là đất nền luôn có đặc thù riêng. Tâm lý chung ai cũng muốn mua trước với giá rẻ và bán sau cùng với giá thị trường để có khả năng sinh lời cao nhất. Điều này khiến cò đất dựa vào tâm lý để đẩy giá. Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư dễ dàng bị cuốn vào guồng xoay của cơn sốt đất, chắc chắn sẽ bị “vỡ trận” nếu không thực sự tỉnh táo.

Anh Trần Quốc Huy, một chuyên gia về đầu tư đất nền cho rằng, sốt đất lúc nào cũng để lại những hệ lụy khó lường, bởi sốt nóng khiến giá tăng, nếu sự tăng giá đó không dừng lại thì chắc chắn dẫn đến đổ vỡ thị trường địa ốc. Trong khi đó, các nhà đầu tư sẽ không thoát được nhanh sẽ bị mắc cạn, nếu dùng đòn bẩy tài chính thì họ sẽ phải gồng mình trả nợ hàng tháng. Trường hợp không trả được thì khoản vay của họ biến thành nợ xấu, ngân hàng cũng rất khó để thu hồi nhanh số tiền này.

Nhìn lại thị trường Nhơn Trạch (Đồng Nai) cách đây 20 năm, khi mà địa phương này được quy hoạch thành đô thị loại II đến năm 2020 và kỳ vọng là cánh tay nối dài của Khu đông TP.HCM. Dù đã trải qua không dưới 5 lần sốt đất, nhưng Khu đô thị mới Nhơn Trạch vẫn đang còn “ngủ yên”. Hay tại Thành phố mới Bình Dương cũng là trường hợp điển hình của sóng tăng không có điểm dừng rồi cuối cùng nền đất đa số thuộc về các nhà đầu tư chậm chân nên hoang vắng từ nhiều năm nay. Dù được đầu tư bài bản về hạ tầng giao thông, những đợt “nóng - lạnh” về giá đất vẫn chưa hề thuyên giảm, thế nhưng Thành phố mới giờ đây cũng chỉ là một đô thị im lìm nằm trong cơn sốt đất, lãng phí rất lớn đến nguồn tài nguyên đất, thất thoát nguồn thu ngân sách quốc gia.

Ngoài ra, không ít nhà đầu tư khi chạy theo những cơn sốt cũng vỡ nợ vì bị om hàng nhiều năm. Anh Lợi (Tân Bình, TP.HCM) đang phải gánh khoản nợ gần 2 tỷ đồng khi đầu tư vào đất nền quận 9. Anh kể, đầu năm 2017, nghe bạn bè bàn tán về đất nền vùng ven đang tăng giá mạnh, anh đến tận khu vực đường Cầu Đình, quận 9 tìm hiểu và mua mảnh đất khoảng 500 m2 với giá 2,5 triệu đồng/m2.

“Khoảng 2 tháng sau, có người trả 5 triệu đồng/m2 để mua miếng đất này nhưng tôi quyết đợi giá lên tiếp. Đến nay, miếng đất của tôi vẫn chưa bán được, hàng tháng đi làm chỉ đủ để trả tiền lãi ngân hàng”, anh Lợi tiếc nuối.

Chưa kể, tình trạng sốt đất cũng là một phần nguyên nhân dẫn đến việc phân lô bán nền đất nông nghiệp, những dự án “ma” cũng được nước ăn theo để tung ra thị trường. Tình trạng này gây khó khăn trong việc quản lý của các cơ quan chức năng địa phương. Thời gian gần đây, nhiều địa phương như UBND quận 12, Bình Chánh, Thủ Đức (TP.HCM), thị xã  Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu)... phải phát đi cảnh báo về tình trạng lừa đảo trong hoạt động phân lô bán nền của một số doanh nghiệp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, cơn sốt đất hiện nay ở nhiều địa phương mang tính chất rất ảo, nhưng thiệt hại cuối cùng sẽ thuộc về các nhà đầu tư sau khi cơn sốt đi qua.

“Điều này đã được chứng minh rất rõ ở Phú Quốc và Bắc Vân Phong từ hồi 2017, khi cơn sốt đã vượt đỉnh, Hiệp hội đã đưa ra cảnh báo cho những người đầu tư thiếu thông tin, đầu tư với tâm lý ăn theo sẽ thiệt hại rất lớn, có thể tán gia bại sản”, ông Châu nói.

Cũng theo ông Châu, không chỉ các nhà đầu tư cá nhân khốn đốn, với doanh nghiệp, những cơn sốt đất cũng khiến họ lao đao khi khó tiếp cận quỹ đất, bởi giá bị thổi cao và không ngừng thiết lập mặt bằng giá mới. Khi giá đã quá cao thì các doanh nghiệp cũng không mặn mà với quỹ đất tại địa phương đó.

Chưa kể, khi giá đất lên quá cao so với thực tế, người mua cũng e dè dẫn đến tình trạng ế ẩm, thị trường bất động sản “đóng băng”. Giá đất tăng cao cũng khiến nhiều người nghèo, người có thu nhập thấp khi nghĩ tới việc mua đất xây nhà là một điều xa xỉ.