Hệ lụy của việc điều chỉnh quy hoạch

Còn nhiều hạn chế, bất cập

Nghị quyết 82/2019/QH14 của Quốc hội chỉ rõ, bên cạnh những kết quả tích cực, công tác quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị vẫn còn những hạn chế, bất cập. Việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016 - 2020) cấp tỉnh ở một số địa phương còn chậm.

Một số địa phương chưa thực hiện nghiêm việc dành diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị theo quy định. Công tác xây dựng hệ thống thông tin cơ sở dữ liệu đất đai và phát triển đô thị chưa đáp ứng yêu cầu. Việc công khai, minh bạch thông tin trong quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị còn hạn chế, nhất là thông tin về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Nghị quyết nêu rõ, một số tổ chức, cá nhân chưa chấp hành tốt quy định của pháp luật, trong đó nhiều vi phạm liên quan đến chậm đưa đất vào sử dụng, xây dựng sai quy hoạch, sai giấy phép xây dựng. Việc xử lý các vi phạm trong quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị còn chậm, một số trường hợp chưa nghiêm minh. Công tác thanh tra, kiểm toán, giám sát và việc đôn đốc thực hiện các kết luận thanh tra, kiểm toán chưa thường xuyên, một số nội dung chưa được xử lý triệt để.

Những hạn chế, bất cập nêu trên do nhiều nguyên nhân, mà chủ yếu là nguyên nhân chủ quan. Tầm nhìn, dự báo và đánh giá tác động của các chính sách còn hạn chế. Việc thi hành pháp luật chưa tốt, còn nhiều sai phạm, làm giảm hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai, đô thị.

Các công cụ để quản lý quy hoạch đô thị chậm được phê duyệt và ban hành. Một bộ phận cán bộ, công chức quản lý đất đai, quy hoạch đô thị phẩm chất đạo đức yếu kém, còn lợi dụng chức vụ, quyền hạn để trục lợi. Vẫn còn tình trạng buông lỏng quản lý, thiếu quyết liệt trong việc áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả, làm giảm tính nghiêm minh của pháp luật.

Việc giao đất, cho thuê đất thông qua phương thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất có những trường hợp còn chưa tuân thủ quy trình và quy định của pháp luật. Nhiều trường hợp chỉ định nhà đầu tư, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép. Việc áp dụng các phương pháp xác định giá đất cụ thể còn bất cập, nguy cơ thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước.

Trong khi đó, việc sử dụng quỹ đất để thanh toán cho nhà đầu tư theo hình thức xây dựng - chuyển giao cũng chưa được quy định rõ ràng, việc triển khai còn nhiều bất cập, dẫn đến thất thoát tài sản công.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, kiến trúc sư Vũ Quốc An (Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam) cho biết, theo quy hoạch, các chỉ số, tỷ lệ trong các khu đô thị được phân bố rất bài bản. Tuy nhiên, trên thực tế, dù quy hoạch chỉ cho phép xây dựng 40% quỹ đất, nhưng lại xin lên 60%. Và rất ít dự án làm đúng quy hoạch, hầu hết các dự án đều điều chỉnh quy hoạch theo hướng tăng quỹ nhà lên với mục đích có lợi cho nhà đầu tư.

Và những hệ lụy

Báo cáo giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch, quản lý và sử dụng đất ở đô thị (2013 - 2018) do ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội trình bày cho biết, nhiều dự án điều chỉnh quy hoạch theo đề xuất của chủ đầu tư, gây hệ lụy lớn về hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, ảnh hưởng đến lợi ích người dân. Đơn cử, Dự án 8B Lê Trực (Ba Đình, Hà Nội) được nhắc tới như một điển hình của sai phạm trong xây dựng, khi chủ đầu tư không làm theo giấy phép xây dựng, không giật cấp ở một số tầng, mà tự ý tăng chiều cao các tầng.

Theo ông Thanh, hiện cả nước có 1.390 dự án điều chỉnh quy hoạch từ 1 đến 6 lần, có dự án tới 9 lần. Trong đó, phần lớn là cơi nới tầng, chia nhỏ diện tích căn hộ, giảm diện tích cây xanh hoặc bổ sung chức năng nhà ở vào các lô đất thương mại..., làm tăng mật độ dân số, gây hệ luỵ về hạ tầng kỹ thuật, xã hội.

Hiện tượng tắc nghẽn giao thông tại Hà Nội, TP.HCM là dẫn chứng điển hình cho sự thiếu đồng bộ, thiếu kết nối giữa quy hoạch xây dựng đô thị với hạ tầng kỹ thuật, xã hội. Tỷ lệ đất dành cho giao thông chỉ đạt 9%, tỷ lệ đất bãi đỗ xe trên đất xây dựng đô thị dưới 1%...

Ông Thanh dẫn chứng, tỷ trọng công trình cao tầng ở khu vực nội đô Hà Nội lên tới 80%, trong khi thiếu liên kết về hạ tầng. Việc co cụm các dự án nhà ở cao tầng đã gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật, xã hội; địa phương không dành đủ quỹ đất cho giao thông, khiến vấn đề ách tắc càng thêm trầm trọng.

Ngoài ra, tình trạng xây dựng sai quy hoạch, sai giấy phép xây dựng diễn biến phức tạp. Một số khu vực như Đầm Bông, Đầm Sòi (quận Hoàng Mai, Hà Nội) được quy hoạch là đất cây xanh, nhưng thực tế lại “mọc” lên các khu dân cư. Nhiều dự án đô thị chậm tiến độ; một số nhà đầu tư có biểu hiện giữ đất, trì hoãn bằng cách xin điều chỉnh quy hoạch, điều chỉnh chủ trương đầu tư để chờ đủ điều kiện mới thực hiện hoặc chờ chuyển nhượng dự án.

Tại buổi họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội để cho ý kiến Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng ngày 18/9, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cũng thừa nhận, những tồn tại, bức xúc mà các thành viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội nói về lĩnh vực xây dựng là hoàn toàn xác đáng.

“Dự thảo lần này không đẻ ra thủ tục hành chính gì, điều kiện gì, mà chỉ bổ sung để khắc phục hạn chế hiện nay là xây dựng khu đô thị nhưng không đồng bộ cơ sở hạ tầng, cái cần làm thì không làm trước, mà chỉ tập trung xây dựng khu nhà ở, thương mại”, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà cho biết.

Nói về vấn đề quy hoạch đô thị Hà Nội bị băm nát, giới kiến trúc sư Thủ đô thường lấy câu chuyện của Khu đô thị HH Linh Đàm (quận Hoàng Mai) để làm dẫn chứng cho sự thất bại này. Ngoài ra, phải kể đến nhiều tuyến đường huyết mạch của thủ đô như đường Vành đai 3, đường Tố Hữu, đường 70, Vạn Phúc, Lê Trọng Tấn… luôn trong tình trạng ùn tắc, nhất là vào giờ cao điểm do gánh trên mình hàng chục tòa nhà cao tầng.

Theo thống kê sơ bộ, dọc hai bên đường Tố Hữu đã có tới 30 - 40 tòa chung cư thuộc gần 20 dự án với chiều cao từ 20 đến trên 30 tầng. Trong đó, có những dự án lớn như khu đô thị Dương Nội của Công ty Nam Cường, Park City, Văn Khê, hay các tòa nhà CT14 Bắc Hà, CT Trung Văn, The Light, Tây Hà, Ecolife Capitol...

Theo kiến trúc sư Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, để ngăn chặn tình trạng quy hoạch bị băm nát, Hà Nội cần làm nghiêm ngay từ khâu quy hoạch và thực hiện quy hoạch.

Phải rà soát lại toàn bộ tiêu chuẩn, quy phạm và nó phải phù hợp với sự phát triển của xã hội. Rà soát lại toàn bộ quy hoạch phân khu của từng khu vực phù hợp với quy hoạch chung đã được phê duyệt hay chưa.

Ngoài ra, cần xem xét lại toàn bộ quy hoạch chi tiết thiết kế đô thị của từng con đường, khu phố có phù hợp trong quy hoạch tổng thể, bởi quy hoạch phân khu phải tuân thủ quy hoạch chung.

Về vấn đề này, mới đây, Thủ tướng Chính phủ cũng từng chỉ đạo Hà Nội xem xét xử lý theo thẩm quyền khi các cư dân và cơ quan báo chí phản ánh về nguy cơ phá vỡ quy hoạch khi nhà đầu tư đề nghị điều chỉnh quy hoạch Khu đô thị Ciputra.