Hãy để thị trường BĐS trải qua "cơn đau" tự thanh lọc

Hãy để cho BĐS… “xì hơi”

Việc quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn 2050 vừa thông qua, theo ông nó sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản?

GS Đặng Hùng Võ - Cố vấn cấp cao Bộ Tài nguyên và Môi trường

Trước mắt bản quy hoạch không tác động gì nhiều đến thị trường. Có hai lý do: Thứ nhất, chúng ta phải xử lý hàng loạt dự án, ít nhất là 500 dự án hiện đang rà soát lại để quyết định số phận. Thứ hai, bản thân thị trường BĐS Việt Nam hiện đang thiếu vốn. Các doanh nghiệp, nhà phát triển dự án BĐS Việt Nam đang không tìm được nguồn để thực hiện dự án. Những lợi ích ở những khu vực theo quy hoạch mới chắc cũng phải xem lại, từ đó mới có thể dàn xếp vốn để tiếp tục triển khai.

Liệu thị trường bất động sản có về giá trị thực của nó?

Một quy hoạch tổng thể vừa được thông qua rất khó có thể nói giá bất động sản sẽ tăng hay giảm ngay được. Tương lai, giá bất động sản sẽ giảm về mức bình thường nhưng sẽ qua nhiều lần. Lúc nào giảm về giá trị phù hợp với mức sống người lao động thì rất khó dự báo.

Theo tôi được biết thì có khoảng 160 dự án nằm ở vành đai xanh sẽ bị thu hồi. Vậy số phận chúng sẽ được quyết định như thế nào thưa ông?

Tôi nghĩ không nhất thiết là dự án nào cũng bị rút, mà không làm dự án ở vành đai xanh thì có thể làm dự án ở nơi khác. Trừ khi đã có dàn dựng về tài chính từ trước, cũng như quyền lợi của ai đó bị thiệt thì không thể di dời được.

Nghĩa là, có sự quy đổi nếu các dự án không phù hợp với quy hoạch. Chúng ta phải rà soát lại. Nếu vị trí đó đặt quy hoạch vào chức năng khác thì dự án chuyển đi chỗ mới, theo đúng chức năng của dự án. Chỉ những dự án phức tạp, ảnh hưởng đến cái đuôi quyền lợi đằng sau của một ai đó khiến mình cứ phải suy diễn phức tạp thêm. Đã quy hoạch sử dụng đất như thế, đã có vành đai xanh, đã có dự án, nếu chúng ta thấy quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt không phù hợp thì rút dự án ra. Nguyên tắc là như vậy.

Vậy theo ông, bối cảnh này đã cần phải đưa ra giải pháp cứu thị trường?

Hãy để cho bất động sản tiếp tục "xì hơi". Các nhà đầu tư phải tự chủ động tìm giải pháp cho mình. Nhà nước phải tập trung cho mục tiêu chống lạm phát, chứ không phải đi cứu thị trường bất động sản, nhất là khi bản thân siêu lợi nhuận từ bất động sản đang gây ra lạm phát. Hãy để thị trường trải qua “cơn đau” để tự thanh lọc, phát triển bền vững.

Lẽ ra người dân Việt Nam có thể tiếp cận được với nhà ở bằng thu nhập bình thường của mình. Hiện nay, ở Việt Nam , tỉ lệ giữa giá cả nhà ở với thu nhập trung bình đang ở mức 25 lần. Trong đó ở các nước phát triển, tỉ lệ này là 5 lần, ở các nước đang phát triển, tỉ lệ này là 2 lần. Vì vậy, phải coi đây là dịp tốt để thị trường bất động sản tự cơ cấu lại cấu trúc, loại bỏ những nhà đầu tư "tay không bắt giặc", chỉ còn lại những nhà đầu tư nghiêm túc.

Nhà thu nhập thấp lại áp tiêu chuẩn người giàu

Liên quan đến việc xây nhà cho người thu nhập thấp, hiện nay các doanh nghiệp không mấy mặn mà. Theo ông nguyên nhân là vì đâu?

Theo tôi, doanh nghiệp Việt Nam đã quen quy luật tham gia thị trường BĐS phải được siêu lợi nhuận. Trong khi tham gia vào khu vực nhà thu nhập thấp chắc chắn không có nhiều lợi nhuận, bán cho người nghèo bao giờ lợi ích cũng thấp nên doanh nghiệp không nhiệt tình là phải.

Ông nói họ không có lợi nhuận nhưng tôi thấy hiện nay giá nhà cho người thu nhập thấp vẫn quá cao?

Giá nhà cho người thu nhập thấp quá cao bởi chúng ta làm nhà cho người thu nhập thấp nhưng vẫn lấy chuẩn theo những nhà cho người có nhiều tiền. Điển hình như diện tích vẫn là 40-50m2, vật liệu tốt và phải có bếp, tủ, giường, trong khi người thu nhập thấp có thể đun bằng than cũng được. Vì vậy, đừng áp tiêu chuẩn kỹ thuật cao vào nhà có người thu nhập thấp.

Chúng ta đang làm việc theo kiểu có sao làm vậy mà không tư duy sâu là người thu nhập thấp đang cần gì họ có bao nhiêu tiền? Nhiều nhà đầu tư khi nhận dự án không tư duy theo chiều sâu của dự án đó phục vụ cho ai chính vì vậy mà chúng ta làm theo quán tính.

Nhiều nước khác họ làm nhà cho người thu nhập thấp hạ giá thành sản phẩm bằng cách họ dùng vật liệu rất rẻ tiền và như vậy giá thành hạ được.

Vấn đề tiếp cận vốn vay để xây nhà thu nhập thấp hiện nay cũng bị phản ảnh là rất khó?

Tất nhiên hiện giờ vốn vay là rất khó nhưng nếu nguồn vốn vay từ tín dụng ở mức 25% liệu có phù hợp? hay đầu tư như vậy thì người có thu nhập thấp lại cũng không thể đáp ứng được. Bởi lẽ giá thành đầu tư cộng với lãi suất ngân hàng trong từng dự án lên đến độ khoảng 20-30% nữa thì làm sao mà người thu nhập thấp kham nổi.

Giá thành không phù hợp với thu nhập và khả năng thanh toán của người dân thì họ phải rút hồ sơ. Họ phải tính đến những phương án khác có thể giúp họ đỡ tốn kém hơn là việc mua nhà thu nhập thấp. Và đương nhiên nhà thu nhập thấp xây nhưng không có người mua thì sẽ bán cho người có thu nhập cao.

Vậy theo ông, định hướng thị trường BĐS trong thời gian tới là gì?

Theo tôi, phải thực hiện thật tốt nghị quyết 11 của Chính phủ thì mới cứu nổi thị trường BĐS.