Xót xa nhìn dự án “bất động” kéo dài
Hồi đầu tháng 3/2019, sau khi tham khảo các thông tin trên thị trường và thông qua môi giới, ông Nguyễn Mạnh Khởi (54 tuổi, quê ở Bình Thuận) quyết định đăng ký mua một căn hộ tại dự án La Cosmo Residences do Công ty cổ phần Đức Khải Tân Bình làm chủ đầu tư.
“Khi đó, tổng giá trị của căn hộ là 2,8 tỷ đồng, nhưng vì được hưởng gói ưu đãi nên tôi chỉ phải đóng hơn 2,7 tỷ đồng. Mức giá này chưa bao gồm thuế VAT và các khoản thuế, phí liên quan”, nhà đầu tư này kể và cho biết thêm, theo nội dung hợp đồng, khách hàng phải thanh toán tiền đặt cọc và các khoản khác cho chủ đầu tư theo đúng tiến độ và quy định đã thỏa thuận. Trường hợp thanh toán chậm sẽ chịu lãi phạt bằng 0,05%/ngày trên số tiền chậm trả. Đáng chú ý, nếu trễ hạn quá 30 ngày thì hợp đồng sẽ chấm dứt, chủ đầu tư không những không trả lại tiền cọc, mà khách hàng còn phải “chịu phạt” thêm một khoản tương đương số tiền cọc, đồng thời có toàn quyền xử lý căn hộ mà khách hàng đã đăng ký mua trước đó.
Đổi lại, Công ty Đức Khải Tân Bình có trách nhiệm xây dựng và hoàn thành dự án theo đúng các giấy phép được phê duyệt. Dự kiến muộn nhất là tháng 6/2019 sẽ ký hợp đồng mua bán với khách hàng.
Tuy nhiên, đến hạn, phía Công ty Đức Khải Tân Bình vẫn chưa thực hiện việc ký hợp đồng như đã thỏa thuận. Liên hệ đến Công ty để yêu cầu giải quyết, đồng thời tìm hiểu thêm thông tin thì ông mới tá hỏa khi biết hiện dự án vẫn chưa được triển khai xây dựng.
“Ngay sau khi ký hợp đồng đăng ký mua, tôi đã thanh toán 15% giá trị căn hộ cho chủ đầu tư, tương đương khoảng 417 triệu đồng. Tính đến nay đã hơn 3 năm, dự án vẫn chưa được triển khai. Liên hệ chủ đầu tư để hỏi thông tin thì bị né tránh, không ai trả lời”, nhà đầu tư này cho hay.
Để mục sở thị, đầu tháng 6/2023, phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán đã tới dự án ở địa chỉ 340C Hoàng Văn Thụ, phường 4, quận Tân Bình, TP.HCM. Tại đây, không khó để bắt gặp một khu đất rộng được che chắn bởi những tấm tôn cao quá đầu người, bên trên có tấm biển với dòng chữ “La Cosmo Residences - Dự án Chung cư Hoàng Văn Thụ” đã phai màu. Nhìn qua kẽ hở của các tấm tôn thì thấy bên trong vẫn là khu đất trống, không có bất cứ hoạt động xây dựng nào đang diễn ra.
Thấy có người dò hỏi thông tin, bà Hoài - chủ quán nước sát dự án cho biết, không biết vì lý do gì mà suốt mấy năm nay không thấy chủ đầu tư triển khai xây dựng, thi thoảng có nhóm người tới căng băng rôn để chụp ảnh rồi rời đi.
“Do dự án không được thi công trong thời gian dài nên cỏ mọc um tùm, là nơi trú ẩn của muỗi và các loài côn trùng. Chưa kể, rác thải ngập ngụa nên khó thoát nước, hễ trời mưa là cả khu phố đều bị ngập. Chúng tôi phải phản ánh với chính quyền địa phương thì chủ đầu tư mới cho người xuống cắt cỏ, dọn rác”, bà Hoài nói.
Anh Tuấn, một nhân viên môi giới tự do tại khu vực này không giấu vẻ “xót xa” khi thấy dự án nằm “bất động” mãi, bởi mỗi lần dẫn khách thành công, anh cũng được các nhân viên môi giới của sàn trả 20 triệu đồng tiền hoa hồng.
“Dự án được nhiều khách hàng quan tâm vì sở hữu vị trí đẹp, chỉ mất 5 phút di chuyển là tới sân bay Tân Sơn Nhất, 15 phút chạy xe là tới trung tâm Thành phố, nhưng vì dự án không triển khai xây dựng được nên cũng chẳng ai hỏi mua nữa”, anh Tuấn tiếc nuối nói.
Để làm rõ hơn thắc mắc, phóng viên đã tới trụ sở của chủ đầu tư - Công ty Đức Khải Tân Bình tại địa chỉ 557-559 Sư Vạn Hạnh, phường 13, quận 10. Tại đây, một nhân viên chăm sóc khách hàng tên Vy cho biết, do lãnh đạo Công ty bận nên sẽ cử đại diện cung cấp thông tin.
Lý giải nguyên nhân dự án chưa được triển khai, vị đại diện này cho hay, dự án được xây dựng theo chủ trương của Thành phố về xây dựng lại chung cư cũ đã hư hỏng, xuống cấp trên địa bàn. Từ năm 2016, Công ty đã bồi thường để di dời 137 hộ dân, bố trí tạm cư cho 20 hộ dân.
Tiếp đó, Công ty hoàn tất các thủ tục như chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư và chấp thuận đầu tư; hoàn tất tháo dỡ công trình cũ, chuẩn bị mặt bằng; đầu tư hạ tầng, nâng cấp giao thông kết nối khu vực; phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng, thẩm định thiết kế thi công; thẩm duyệt thiết kế phòng cháy chữa cháy, bố trí, chi trả chi phí tiền tạm cư cho người dân…
Thế nhưng, đến nay, Công ty Đức Khải Tân Bình vẫn chưa được Thành phố giao đất để thực hiện dự án, một trong những nguyên nhân chính là do có đất công nằm xen kẽ trong khu vực triển khai dự án.
Gỡ vướng cách nào?
Hiện nay, có những dự án tỷ lệ đất công xen cài rất thấp, nhưng cũng có dự án lên đến vài ngàn mét vuông, thậm chí vài héc-ta, dẫn đến khó phân định diện tích bao nhiêu thì được tách thành dự án độc lập.
Theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), không chỉ dự án kể trên, mà tại TP.HCM, hiện có ít nhất 126 dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc do Nhà nước quản lý đã phải dừng triển khai để rà soát, kiểm tra về pháp lý. Nếu tính cả các trường hợp chủ đầu tư không có quyền sử dụng 100% đất ở không thể nộp hồ sơ từ tháng 9/2018 đến hết năm 2020, con số dự án bị dừng triển khai còn cao hơn nhiều.
Để tháo gỡ “nút thắt” này, Chính phủ đã ban hành Nghị định 148/2020/NÐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Ðất đai. Trong đó, cho phép được giao, cho thuê những thửa đất xen kẽ trong các dự án, thay vì phải đấu giá như trước. Đây được xem là “cứu cánh” về thủ tục cho các dự án có đất công xen cài.
Nghị định 148/2020 cho phép ưu tiên sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý vào mục đích công cộng, trường hợp không sử dụng thì giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất liền kề, thế nhưng lại không nêu rõ tiêu chí về diện tích hoặc địa thế trong phạm vi dự án để xác định một thửa đất xen cài liệu có phù hợp để xây dựng công trình công cộng hoặc tạo cảnh quan môi trường hay không. Do đó, sẽ không dễ dàng để cơ quan chức năng cũng như doanh nghiệp đi đến một giải pháp hợp lý cho các phần đất xen cài nếu không có hướng dẫn cụ thể hơn khi thực thi.
Theo ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, để hình thành được mảnh đất độc lập trong khu đất công là rất khó, bởi theo quy định hiện hành, muốn giao đất thì bắt buộc phải thông qua đấu giá, còn những tiêu chí để được tách hay không tách thành dự án độc lập thì phải xin ý kiến chỉ đạo từ cấp trên.
“Hiện nay, có những dự án tỷ lệ đất công xen cài rất thấp, nhưng cũng có dự án lên đến vài ngàn mét vuông, thậm chí vài héc-ta, dẫn đến khó phân định diện tích bao nhiêu thì được tách thành dự án độc lập”, ông Khiết chia sẻ thêm.
Ông Nguyễn Toàn, tổng giám đốc một doanh nghiệp có dự án bị vướng đất công xen cài tại quận 7 cho hay, dự án bị dừng thi công cũng do một phần có đất thuộc kênh rạch, mặt nước hoang xen cài bên trong do Nhà nước trực tiếp quản lý. Các thủ tục tiếp theo của dự án đều yêu cầu giải quyết vấn đề đất công xen kẹt, trong khi hành lang pháp lý điều chỉnh vấn đề này còn chưa rõ ràng khiến việc triển khai dự án bị đình trệ kéo dài.
“Cần nhanh chóng hoàn thiện hành lang pháp lý hoặc có cơ chế riêng tháo gỡ vướng mắc về đất công xen kẹt để các dự án sớm được triển khai xây dựng và đưa sản phẩm ra thị trường. Có như vậy thanh khoản thị trường mới cải thiện, doanh nghiệp mới có nguồn thu và vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay”, vị tổng giám đốc trên nói.
