Ảnh minh họa.
Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư, tính đến thời điểm cuối năm 2022, tổng giá trị hàng tồn kho của một số doanh nghiệp bất động sản lớn niêm yết trên sàn chứng khoán như Novaland, Vinhomes, DIC Corp, Đất Xanh Group, Khang Điền, Phát Đạt, TTC Land, LDG Group, CII, Nam Long... gần 270.000 tỷ đồng, tăng hơn 20% so với cuối năm 2021.
Dẫn đầu danh sách là Tập đoàn Novaland. Trong thời gian qua, việc đẩy mạnh phát triển các đại đô thị nghỉ dưỡng với quy mô hàng ngàn héc-ta và tổng số tiền đầu tư lớn cũng kéo tồn kho của doanh nghiệp này tăng mạnh từ 86.870 tỷ đồng (năm 2020), lên 134.485 tỷ đồng vào cuối năm 2022.
Lượng hàng tồn kho của Novaland chủ yếu đến từ việc đầu tư các dự án Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram và từ việc nhận chuyển nhượng các dự án mới. Tới 91% tổng hàng tồn kho, tương đương gần 122.559 tỷ đồng là giá trị quỹ đất và dự án đang xây dựng, phần còn lại là bất động sản đã xây dựng hoàn thành và hàng hóa bất động sản, bất động sản đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách.
Một doanh nghiệp bất động sản lớn khác là Vinhomes đang nắm giữ 65.816 tỷ đồng hàng tồn kho, tăng 131% so với cùng kỳ. Lượng hàng tồn kho của Vinhomes chủ yếu nằm ở bất động sản để bán đang xây dựng (bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng và phát triển) ở các dự án Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire, Vinhomes Ocean Park 3 - The Crown và một số dự án khác. Ngoài ra, chi phí sản xuất, kinh doanh dang dở chiếm 2.186 tỷ đồng, con số này tăng không đáng kể so với hồi cuối năm 2021.
Ngoài hai ông lớn dẫn đầu thị trường, một số doanh nghiệp bất động sản như DIC Corp (tồn kho 5.923 tỷ đồng), Đất Xanh Group (tồn kho 14.238 tỷ đồng), tăng nhẹ so với quý trước.
Doanh nghiệp tăng mạnh hàng tồn kho là Khang Điền khi tăng gần 60% so với cùng kỳ. Trong đó, 12.440 tỷ đồng đến từ các bất động sản dang dở như Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo (5.316 tỷ đồng); Đoàn Nguyên - Khu nhà ở Đoàn Nguyên (3.258 tỷ đồng); Bình Trưng - Bình Trưng Đông (1.078 tỷ đồng)...
Đã thật sự đáng lo ngại?
Lượng tồn kho bất động sản chủ yếu tập trung ở phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, đặc biệt với các dự án ở vị trí có điều kiện hạ tầng không thuận lợi.
Trong báo cáo mới đây về nhà ở và thị trường bất động sản quý IV và cả năm 2022, do Bộ Xây dựng công bố cho thấy, hiện nay lượng tồn kho bất động sản hầu như tập trung ở phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đặc biệt với các dự án ở vị trí có điều kiện hạ tầng không thuận lợi, thuộc về nhà đầu tư thứ cấp.
Cơ quan này đánh giá, trong năm 2022, số lượng bất động sản, nhà ở trong các dự án mới đưa ra giao dịch hạn chế, chủ yếu sản phẩm giao dịch là hàng tồn kho của các dự án đã mở bán, trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn cao. Các phân khúc nhà ở chung cư, nhà riêng lẻ, đất nền hầu như không phát sinh lượng tồn kho và có tính thanh khoản tốt.
Số liệu này cũng tương đồng với báo cáo năm 2022 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS). Theo VARS, trong quý IV/2022, các loại hình nhà ở, căn hộ vẫn tiêu thụ tốt, riêng tỷ lệ hấp thụ của thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng chỉ khoảng 28%.
Việc hàng tồn kho có dấu hiệu tăng mạnh, nhất là trong bối cảnh thanh khoản thị trường vẫn chưa được cải thiện đã phần nào phản ánh thực trạng khó khăn hiện nay, bởi vướng mắc pháp lý, các luật còn chồng chéo. Bên cạnh đó, vốn tín dụng và động thái của các đơn vị quản lý nhà nước khi quản lý chặt vốn trái phiếu cũng khiến dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp gặp khó.
Tất nhiên, nếu chỉ nhìn con số tuyệt đối về hàng tồn kho để đánh giá áp lực của doanh nghiệp đang ở mức cao là chưa đủ, mà cần xem xét chi tiết cấu thành hàng tồn kho. Bởi, việc gia tăng hàng tồn kho tập trung vào các chi phí liên quan đến những dự án đang triển khai, cho thấy doanh nghiệp trông đợi triển vọng thị trường tốt trong trung và dài hạn, nên vẫn đẩy mạnh đầu tư ở thời điểm hiện tại. Nếu các khó khăn được giải quyết, dự án tiếp tục vận hành và bàn giao đúng thời hạn thì khả năng tồn kho sẽ giảm đi.
Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM đánh giá, trong năm 2022, phần lớn doanh nghiệp đều ghi nhận giá trị hàng tồn kho tăng là điều dễ hiểu, do việc khó bán hàng, thanh khoản thị trường gần như đóng băng. Tất nhiên, với những dự án thành phẩm, có pháp lý tốt, lượng hàng tồn kho này sẽ có điểm tích cực với các doanh nghiệp là có tài sản đảm bảo cho giai đoạn sắp tới khi thị trường phục hồi.
“Chỉ đáng lo khi lượng hàng tồn kho chủ yếu ở các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, nhưng vì liên quan tới thủ tục pháp lý khiến dự án không thể triển khai trong thời gian dài. Điều này sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp khi một lượng vốn lớn đã đổ vào nhưng không ra được thành phẩm để bán, làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay…”, vị này nhấn mạnh.
