Theo các số liệu do CBRE Việt Nam công bố, cả giá thuê và tỷ lệ lấp đầy của hai phân khúc văn phòng cho thuê hạng A và B tại Hà Nội đều khả quan, mang đến cửa sáng cho các nhà đầu tư ở phân khúc này. Cụ thể, giá thuê văn phòng hạng A đạt 25,1 USD/m2/tháng, tăng 4,2% theo năm. Giá thuê văn phòng hạng B đạt 13,7 USD/m2/tháng, tăng 0,3% theo năm.
Tỷ lệ trống ở cả 2 phân khúc đều giảm đáng kể. Ở phân khúc hạng A là 6% (so với 12% cùng kỳ), hạng B khoảng 11 - 12% (so với 17% cùng kỳ năm ngoái).
Lý giải về diễn biến này, các chuyên gia cho rằng, đó là do nguồn cung hạn chế. Đặc biệt, ở phân khúc hạng A, trong 3 năm qua, thị trường Hà Nội không hề có thêm nguồn cung mới. Ở phân khúc hạng B, từ đầu năm 2018 đến nay, thị trường cũng không ghi nhận thêm nguồn cung nào. Trong khi đó, nhu cầu thuê văn phòng (gồm thuê mới và mở rộng diện tích văn phòng) vẫn khá lớn, dẫn đến sự thiếu hụt nguồn cung tạm thời, tạo áp lực cho việc tăng giá.
Hiện tại, trong cơ cấu khách thuê, không khó để nhận ra một số ngành chủ lực, như ngân hàng, bảo hiểm, công nghệ.
Theo đại diện của CBRE, việc nhóm doanh nghiệp trên là khách thuê chính cũng không quá khó hiểu. Hiện tại, đây là nhóm khách hàng có mức độ sáng tạo, ứng dụng công nghệ cao. Nhóm này sử dụng ngày càng nhiều văn phòng trải nghiệm dịch vụ cho khách hàng. Ngoài ra, ngành sản xuất, công nghệ bên cạnh việc lắp đặt nhà máy, cũng có nhu cầu mở rộng văn phòng hoạt động.
Thời gian gần đây cũng ghi nhận một sự thay đổi tích cực từ phía các chủ đầu tư dự án văn phòng cho thuê. Nhiều chủ đầu tư đã quan tâm hơn đến cam kết tiến độ dự án. Đây là sự thay đổi được rất nhiều khách hàng đánh giá cao.
Ông Nguyễn Duy Hưởng, Công ty TNHH Đào Nguyên cho biết, việc các chủ đầu tư cam kết và thực hiện đúng tiến độ dự án là điều đáng ghi nhận, nhất là với những khách thuê mới, khách thuê lần đầu. Vì nó ảnh hưởng đến toàn bộ kế hoạch hoạt động, ra mắt thị trường của doanh nghiệp.
“Cá nhân tôi đánh giá, nếu dự án nào không thực hiện được cam kết về tiến độ, thì khách thuê bỏ qua ngay. Vì điều này cũng phần nào phản ánh văn hóa doanh nghiệp của đơn vị đầu tư”, ông Hưởng nói.
Hà Nội thiếu cung văn phòng hạng A.
Trong khi đó, ông Đào Văn Tám, Tổng giám đốc Tập đoàn Detech, chủ đầu tư Tòa nhà Detech Tower 2 (Nguyễn Phong Sắc, Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết: “Là chủ đầu tư, chúng tôi coi mối quan hệ tốt với khách hàng trong và ngoài nước là tài sản lớn nhất. Và để duy trì được điều này, Detech Tower 2 đã được thi công khẩn trương để có thể về đích đúng hẹn”.
Không chỉ ghi nhận sự lớn mạnh của các chủ đầu tư nội, theo các chuyên gia, hiện một số tập đoàn đa quốc gia có tham gia vào mảng văn phòng đang tạo nên sự thay đổi khi họ một mặt dẫn dắt thị trường, mặt khác đưa ngày càng nhiều công nghệ xanh vào tòa nhà. Từ việc sử dụng vật liệu, tiêu thụ năng lượng, tài nguyên..., giúp các tòa nhà văn phòng ngày càng có nhiều tiện ích hơn. Đây được dự báo sẽ là xu hướng phổ biến trong thời gian tới.
Nhận diện xu hướng
Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận cho thuê văn phòng CBRE Việt Nam cho biết, sẽ có hai xu hướng lớn tác động đến thị trường văn phòng.
Xu hướng thứ nhất, các tòa nhà sẽ ngày càng trở nên thân thiện môi trường hơn, được áp dụng các chứng chỉ như LEED, Green Mark nhiều hơn. Một tỷ lệ lớn hiện nay trong số những tòa nhà văn phòng mới đều hướng đến việc áp dụng các tiêu chí này. Một mặt, nó giúp tiết giảm chi phí vận hành, năng lượng…, mặt khác, nó giúp thu hút được các khách thuê, đặc biệt là các tập đoàn đa quốc gia. Các khách hàng này sẵn sàng trả giá cao cho các tòa văn phòng đạt được các chứng chỉ nói trên.
Xu hướng thứ hai là các công nghệ về mặt tiện ích. Chúng ta đang nói nhiều về nền kinh tế chia sẻ. Hiện nay, các tòa nhà cũng hướng đến những tiện ích tương tự để các khách thuê có thể tiếp cận dễ dàng các tiện ích. Chẳng hạn, chỉ cần bước vào tòa nhà là các ứng dụng trên điện thoại thông minh sẽ cung cấp cho chủ nhân biết xung quanh tòa nhà có tiện ích gì, giúp khách thuê có thể dễ dàng tiếp cận, sử dụng các dịch vụ một cách tiện lợi và hiệu quả.
Hiện nhiều chủ đầu tư, đơn vị quản lý cho thuê còn ứng dụng các công nghệ, cho phép khách thuê có thể hình dung, tính toán một cách chính xác về không gian thuê, về việc bố trí, thiết kế văn phòng ra sao, phục vụ nhu cầu làm việc của bao nhiêu người, tầm view thế nào. Tức khách hàng có thể biết chính xác hầu hết các nội dung cơ bản mà khách thuê thường quan tâm ở ngay thời điểm khảo sát thực địa (thay vì việc lấy file thiết kế, bản vẽ mặt bằng về tính toán, bố trí các hạng mục…). Điều này khiến cho khách hàng có thể đưa ra ngay lập tức quyết định thuê/không thuê văn phòng, ở thời điểm khảo sát.
Đoán bước thị trường
Nhận định về diễn biến thị trường quý IV/2018 và thời gian sau đó, ông Hiếu cho rằng, vào quý IV/2018 và 2019, nguồn cung hạng A Hà Nội sẽ có thêm 1 tòa nhà mới sau 3 năm im ắng. Ngoài ra, quý IV/2018 và năm sau đều có nguồn cung mới ở phân khúc hạng B, tập trung ở khu vực phía Tây Thành phố.
Mặc dù nguồn cung hạng A có bổ sung, nhưng không nhiều, nên mức giá sẽ giữ khoảng 25 - 26 USD/m2 vào cuối năm nay và năm 2019. Đến năm 2020, có thể mức giá sẽ tăng lên 27 - 28 USD/m2/tháng. Hạng B do nguồn cung ổn định, nên mức giá vẫn nằm trong khoảng 13 - 14 USD/m2/tháng.
Cũng theo ông Hiếu, cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ 4 đang mang lại những hiệu ứng với thị trường văn phòng. Càng ngày, các chủ đầu tư và khách thuê sẽ càng đòi hỏi nhiều công nghệ được tích hợp vào các tòa nhà hơn. Cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ 4 được kỳ vọng sẽ mang lại nhiều công nghệ hơn cho các tòa nhà. Bên cạnh đó, bùng nổ thương mại điện tử thay vì tạo mối lo lên thị trường văn phòng cho thuê, ngược lại, nó được dự báo mang đến nguồn khách thuê mới, vì các đơn vị cung cấp dịch vụ thương mại điện tử cũng chính là những khách hàng có nhu cầu thuê văn phòng rất lớn.
“Với Việt Nam, có hai ngành được hưởng lợi từ diễn biến của tình hình kinh tế thế giới thời gian gần đây. Đó là bất động sản công nghiệp và văn phòng. Rõ ràng, xu hướng dịch chuyển từ Trung Quốc và các quốc gia có chi phí lao động ngày càng tăng sang Việt Nam đã và đang xảy ra. Cho dù có chiến tranh thương mại Mỹ - Trung hay không thì nó vẫn xảy ra. Tuy nhiên, cuộc chiến này càng thúc đẩy thêm điều đó”, ông Hiếu cho biết thêm.
