Hai sắc luật địa ốc sau 1 năm: Những điểm còn khập khiễng!

Tăng tính minh bạch, lành mạnh và tạo sức hút với vốn ngoại

Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 với nhiều điểm mới tiến bộ đã tác động tích cực đến sự phát triển của thị trường.

Cụ thể, với quy định mở rộng điều kiện sở hữu nhà cho người nước ngoài, đã góp phần khuyến khích, thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam, làm tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư - kinh doanh, góp phần phá vỡ sự “trầm lắng” của thị trường bất động sản.

Trong khi đó, việc phân định rạch ròi phần diện tích sở hữu chung - riêng tại nhà chung cư, vốn là vấn đề phát sinh tranh chấp tại các tòa nhà chung cư, giúp giảm thiểu tranh chấp, đem lại niềm tin cho người mua nhà. Hay việc quy định quyền của Ban quản trị tòa nhà đã nâng cao vị thế người đại diện của cư dân trong quan hệ với chủ đầu tư, doanh nghiệp quản lý tòa nhà.

Ngoài ra, quy định chủ đầu tư phải công bố công khai các thông tin về dự án nhà ở, công khai thông tin về chất lượng, bản vẽ thiết kế, thời gian hoàn thành, phải có xác nhận đủ điều kiện mở bán của cơ quan quản lý, phải có bảo lãnh của ngân hàng... trước khi mở bán nhà ở hình thành trong tương lai, làm tăng tính công khai, minh bạch của thị trường, đem lại niềm tin cho người mua nhà. Việc cho phép bên mua nhà được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hoặc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường.

 

Bên cạnh đó, việc Luật Kinh doanh bất động sản 2014 nâng vốn pháp định đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản từ 6 tỷ đồng lên 20 tỷ đồng, giúp hạn chế tình trạng “chạy dự án”, “tay không bắt giặc”... Hơn nữa, việc bỏ quy định giao dịch bất động sản qua sàn, giúp đảm bảo quyền tự do kinh doanh của doanh nghiệp, được ghi nhận trong Hiến pháp năm 2013.

Còn quy định về đào tạo, cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, dù còn một số ý kiến không đống ý, nhưng đây là quy định cần thiết để giúp nâng cao chất lượng, tính chuyên nghiệp và đạo đức nghề nghiệp của đội ngũ môi giới bất động sản. 

Vẫn còn vướng mắc

Bên cạnh nhiều điểm tích cực, qua 1 năm triển khai, một số quy định trong 2 sắc luật liên quan đến địa ốc vẫn khó được thực thi do chưa có hướng dẫn chi tiết.

Chẳng hạn, quy định về thời hạn sở hữu, tuổi thọ công trình khiến người mua căn hộ lo lắng, băn khoăn. Cụ thể, sau khi bán nhà chung cư cho người mua và trong thời hạn 50 năm, chủ đầu tư giải thể, phá sản hoặc người đại diện hợp pháp của chủ đầu tư chết. Trong trường hợp này, chủ đầu tư có trách nhiệm phá dỡ, xây dựng lại khu nhà chung cư được hiểu như thế nào?

Hay sau 50 năm sử dụng, chất lượng nhà chung cư không đảm bảo, buộc phải phá dỡ và chủ đầu tư đầu tư xây dựng khu chung cư mới, thì người mua nhà trước đây có được tiếp tục ở trong khu nhà mới xây không? Trong trường hợp phải mua lại căn hộ mới xây dựng, thì liệu họ có chấp nhận không và họ có được hưởng ưu đãi gì khi mua căn hộ lần thứ 2 ở khu chung cư mới xây dựng lại?...

Điểm băn khoăn thứ hai là Luật Nhà ở 2014 không quy định cụ thể đối với trường hợp người mua căn hộ của chủ đầu tư xây dựng trên diện tích đất chủ đầu tư thuê 50 năm của Nhà nước, thì khi hết thời hạn thuê đất, họ có được tiếp tục sử dụng căn hộ đã mua không?

Ngoài ra, các quy định của pháp luật hiện hành vẫn chưa có sự bình đẳng thực sự trong việc tiếp cận đất đai để đầu tư kinh doanh bất động sản giữa tổ chức kinh tế trong nước với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Theo quy định, tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân sử dụng đất trong nước, trong khi doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án kinh doanh bất động sản được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất, được giao đất có thu tiền sử dụng để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê hoặc kết hợp giữa bán, cho thuê; không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân sử dụng đất trong nước. Điều này khiến các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài còn băn khoăn khi đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Một điểm gây khó khăn nữa chính là sự bất tương thích trong các luật về thời điểm phát sinh hiệu lực pháp lý về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản nói chung và hợp đồng mua bán, cho thuê nhà ở với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.

Cụ thể, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính”. Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 lại quy định: “Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực, thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực, thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng”.

Còn Luật Nhà ở 2014 quy định: “1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này, thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ởm thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng”.

Sự bất tương thích trong các quy định trên không chỉ gây khó khăn cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình tổ chức, triển khai thi hành luật, mà còn là trở ngại lớn cho tổ chức sử dụng đất khi thực hiện các quyền và nghĩa vụ do pháp luật quy định. 

Tháo gỡ cách nào?

Để thúc đẩy sự phát triển hơn nữa của thị trường, Nhà nước cần sửa đổi, hạn chế chống chéo giữa các luật, thống nhất về thời điểm có hiệu lực của các loại hợp đồng về nhà ở, hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất… Bởi lẽ, đất đai, nhà ở và các bất động sản luôn gắn bó mật thiết với nhau không thể tách rời. Hơn nữa, đất đai là tiền đề, điều kiện vật chất cho việc hình thành nhà ở và các bất động sản khác gắn liền với đất.

Vì vậy, sự không thống giữa Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014 về thời điểm có hiệu lực của các loại hợp đồng này gây khó khăn cho tổ chức trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất do pháp luật quy định. Điều này tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Nhà nước cũng cần bổ sung quy định cụ thể, chi tiết đối với trường hợp người mua căn hộ của chủ đầu tư xây dựng trên diện tích đất chủ đầu tư thuê 50 năm của Nhà nước. Phải quy định rõ, khi hết thời hạn thuê đất, người mua nhà được tiếp tục sử dụng căn hộ đã mua nhằm làm cho bên mua nhà yên tâm.

Ngoài ra, nên có hướng dẫn chi tiết quy định về thời hạn sở hữu căn hộ, tuổi thọ công trình. Trong đó, quy định rõ chủ đầu tư xây dựng mới nhà, người mua nhà sống trong căn hộ chung cư có được mua nhà ở mới xây dựng không, có được hưởng ưu đãi khi mua nhà ở mới xây dựng lại không?

Bên cạnh đó, cần nghiên cứu, xây dựng quy định cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân để thực hiện dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản, nhằm khuyến khích, thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam.