Linh hoạt trong xác định giá đất
Sau buổi thảo luận tại hội trường cả ngày 21/6, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã hoàn tất quá trình bàn bạc tại hai kỳ họp Quốc hội. Chỉ còn một kỳ họp nữa là kỳ họp thứ 6 Quốc hội khoá XV dự kiến diễn ra vào tháng 10/2023, dự án Luật này sẽ được thông qua để đi vào cuộc sống.
Tuy vậy, đây là một bộ luật đồ sộ, phức tạp, có liên quan đến hơn 100 luật chuyên ngành khác nên vẫn còn khá nhiều ý kiến đóng góp cho ban soạn thảo trong quá trình xây dựng và hoàn thiện.
Bên hành lang Quốc hội sáng 22/6, đại biểu Trương Xuân Cừ (đoàn Hà Nội) chia sẻ với báo chí rằng, Luật Đất đai phải cụ thể hóa chủ trương đường lối chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước, đặc biệt là thống nhất với tinh thần của Nghị quyết 18 Trung ương Đảng.
“Tuy nhiên, giải quyết vấn đề về đất đai là vấn đề rất khó”, vị đại biểu nói.
Đơn cử, về phương pháp xác định giá đất, trong Luật Đất đai không thể quy định cách xác định giá đất, bởi giá đất luôn luôn biến động; do đó chỉ đưa ra quy định chung là giá đất bám theo giá thị trường là hợp lý.
Lý giải thêm về điều này, đại biểu đoàn Hà Nội thông tin, ông đã từng chứng kiến một miếng đất ở Sóc Sơn, một miếng đất ở Vĩnh Phúc cùng chung một con mương nhưng bên này theo giá đất Hà Nội, bên kia lại theo giá đất của tỉnh.
"Một bên 40 triệu đồng/m2, một bên chỉ khoảng 4 triệu/m2 thì xử lý thế nào?", ông Cừ dẫn chứng cho việc khó xác định cách tính giá đất trong Luật Đất đai.
Cho nên, theo vị đại biểu, cần có ứng xử linh hoạt với giá đất bằng cách luật chỉ xác định theo cơ chế thị trường, sau đó cơ quan chuyên môn tính toán, xác định sao cho hợp lý nhất. Tránh tình trạng hiện nay xác định giá đất nhiều khi không sát, dân thì quá thiệt thòi mà chủ doanh nghiệp kinh doanh nhà thương mại lại được hưởng địa tô quá lớn, gây nên sự bất hợp lý về lợi ích.
Linh hoạt trong xử lý thu hồi hoặc thoả thuận về chuyển nhượng đất
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán bên hành lang Quốc hội sáng 21/6, đại biểu Quốc hội Quản Minh Cường, Trưởng đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Đồng Nai nêu quan điểm về quy định sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế xã hội.
 |
Đại biểu Quốc hội Quản Minh Cường, Trưởng đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Đồng Nai |
Theo đại biểu, hiện tại, để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất đối với các dự án có sử dụng đất, nội dung của dự thảo Luật ưu tiên giao thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, sau đó là đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án có sử dụng đất; lựa chọn cuối cùng mới là sử dụng đất thông qua việc thoả thuận.
Việc thoả thuận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội đã giúp nhiều dự án được triển khai nhanh chóng, phát huy hiệu quả sử dụng đất và tránh được những khiếu kiện liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường hỗ trợ, tái định cư và được sự đồng thuận của người dân. Đồng thời, Nhà nước cũng có khoản thu ngân sách từ tiền chuyển mục đích sử dụng đất.
Tuy nhiên, theo đại biểu, nên nghiên cứu việc áp dụng phương thức "trung dung" để giải phóng mặt bằng nhằm thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội.
Trên thực tế, rất ít doanh nghiệp có thể thoả thuận được toàn bộ 100% diện tích đất với dân, vì thường phát sinh những trường hợp một thiểu số những người đang sử dụng đất không hợp tác với chủ đầu tư dự án, nhất là những trường hợp người sử dụng đất biết vị trí thửa đất không thể tách rời khỏi ranh giới dự án nên yêu cầu giá cao bất hợp lý, thậm chí gấp nhiều lần giá thị trường.
Khi đó, nhà đầu tư phải chấp nhận giá cao bất hợp lý để có thể thực hiện dự án, dẫn đến hệ luỵ là làm giá đất tăng cao, gây khó khăn cho công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
Trường hợp nhà đầu tư không chấp nhận giá quá cao, sẽ gây ách tắc cho việc phát triển dự án, lãng phí nguồn lực đất đai đối với phần lớn diện tích đã thoả thuận được về quyền sử dụng đất.
Phần lớn nhà đầu tư đều mong muốn được Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án, nhưng việc thu hồi đất thường gây tình trạng khiếu kiện, nhất là khiếu kiện về giá trị bồi thường.
"Vì vậy, tôi cho rằng cần nghiên cứu thực hiện phương thức ”trung dung” phát huy ưu điểm và giảm bớt nhược điểm của hai phương thức trên, bằng cách khuyến khích việc thoả thuận nhưng nếu đã thoả thuận được 80% diện tích và gặp khó khăn trong việc thoả thuận do thiểu số người sử dụng đất còn lại đòi giá bất hợp lý thì Nhà nước hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất đối với 20% diện tích còn lại", ông Cường đề xuất.
Xác định giá đối với 20% diện tích thu hồi này thế nào? Theo đại biểu, dự thảo Luật đã quy định phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường và việc tính giá đất cụ thể trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất, nên có thể tham khảo đơn giá nhà đầu tư đã thoả thuận đối với các diện tích khác để áp dụng đối với trường hợp thu hồi đất.
Cần hạn chế tối đa những trường hợp thu hồi đất
Đại biểu Trần Hoàng Ngân (đoàn TP HCM) cho rằng, qua 10 năm Luật Đất đai đã có những bước tiến nhất định góp phần giảm thiểu tranh chấp, đồng thời đưa việc sử dụng đất đai ngày càng hiệu quả hơn. Tuy nhiên, cho đến hôm nay đất đai vẫn luôn là vấn đề “nóng”, cần phải điều chỉnh để phù hợp với thực tiễn.
 |
Đại biểu Trần Hoàng Ngân (đoàn TP HCM) |
Trong buổi thảo luận tại hội trường ngày 21/6, có 3 nội dung lớn được các đại biểu quan tâm là công tác thu hồi đất; công tác hỗ trợ, tái định cư cho người dân sau thu hồi đất và công tác bồi thường cho người bị thu hồi đất.
Có nghĩa là vấn đề thu hồi đất luôn rất "nóng" và là nguyên nhân gây nhiều khiếu kiện thời gian qua, do đó, theo vị đại biểu, phải có những quy định chi tiết các trường hợp thu hồi đất sao cho hạn chế tối đa những trường hợp Nhà nước phải thu hồi đất.
"Chúng ta cần lưu ý, cho dù có bồi thường ở mức cao thì cũng sẽ không thể thay thế được sự an cư của người dân khi người dân đã mua đất chọn chỗ ở. Tức là trước khi mua người dân đã có sự nghiên cứu tất cả các yếu tố như môi trường xung quanh, gia đình, truyền thống, quê hương…", ông Ngân nêu quan điểm.
Chính vì vậy, đại biểu cho rằng cần hạn chế tối đa việc thu hồi đất. Khi thu hồi đất phải có kế hoạch truyền thông tốt, có sự tham gia của các tổ chức dân cử giám sát ngay từ đầu.
Nói về công tác giám sát, đại biểu đoàn TP.HCM nêu, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này có dành 14 điều trong chương 15 về công tác giám sát, thanh tra, kiểm tra. Ông cho rằng, cần chú ý hơn công tác giám sát từ đầu chủ trương thu hồi đất (bằng cách đưa ra bàn thảo lấy ý kiến của người dân, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam…), tránh việc triển khai rồi mới đi giải quyết hậu quả sẽ gây rất nhiều khó khăn cho người dân.
Ngoài ra, đại biểu Trần Hoàng Ngân cho rằng, dư luận cũng rất quan tâm đến Luật Đất đai là sử dụng đất công. Đây là vấn đề nhức nhối hiện nay, phải làm sao sử dụng một cách hiệu quả được đất công.
Nếu để đất công lãng phí thì rất dễ dẫn đến những bức xúc. Trong khi xã hội đang rất cần nguồn lực về tài chính để đầu tư vào các dự án hạ tầng kinh tế, hạ tầng xã hội như giao thông, bệnh viện, trường học, chống ngập… thì lại đang có nhiều dự án đất công không được sử dụng hiệu quả, kể cả tài sản công.
Cuối cùng là vấn đề thuế liên quan đến đất đai, đại biểu Trần Hoàng Ngân cho rằng, chúng ta phải lưu ý giải quyết các dự án treo. Nếu để treo “dài hạn” thì việc sử dụng đất sẽ rất lãng phí, quan trọng hơn là ảnh hưởng đến môi trường.
Do đó, nên áp dụng việc thu hồi đất đối với dự án công để quá thời hạn mà không triển khai và sử dụng công cụ thuế đối với đất sử dụng lãng phí thuộc sở hữu của người dân.
