Tiềm năng đi cùng thách thức
Với việc FDI đăng ký quý I giảm tới 38,8% so với cùng kỳ, trong khi vốn FDI đăng ký cấp mới chỉ giảm nhẹ 5,9%. BSC cho rằng, nguồn vốn FDI đăng ký tăng thêm trong năm 2023 có khả năng suy giảm do sự suy yếu của nền kinh tế nói chung. Tuy nhiên, vốn đầu tư cấp mới có khả năng tăng trưởng do Việt Nam vẫn thu hút được các nhà đầu tư nước ngoài.
Thực tế, tính đến ngày 20/5, Tổng cục Thống kê công bố vốn đăng ký cấp mới có 962 dự án được cấp phép với số vốn đăng ký đạt 5,26 tỷ USD, tăng 66,4% so với cùng kỳ năm trước về số dự án và tăng 27,8% về số vốn đăng ký.
Do đó, BSC đánh giá các khu công nghiệp Việt Nam vẫn sẽ là 1 điểm đến hấp dẫn cho các doanh nghiệp nước ngoài do xu hướng hướng dịch chuyển sản xuất ra ngoài Trung Quốc vẫn đang tiếp tục diễn ra. Với vị trí địa lý trọng yếu, và sự tương đồng về văn hóa, chính trị, BSC tin rằng Việt Nam sẽ trở thành sự lựa chọn của những doanh nghiệp toàn cầu với quy mô lớn.
Việt Nam cũng có nhiều lợi thế cạnh tranh so với các quốc gia trong khu vực ASEAN. Về giá cho thuê đất khu công nghiệp, Việt Nam thấp hơn 30 - 36% so với Indonesia, Malaysia và Thái Lan; ngang bằng với Philippine. Về tỷ giá hối đoái, biến động USD/VND là khá ổn định khi so sánh với các quốc gia khác, điều đó sẽ giúp cho các doanh nghiệp đầu tư giảm thiểu thiệt hại hơn.
 |
Đặc biệt, các dự án xây dựng hạ tầng giao thông được đẩy mạnh triển khai từ năm 2023 sẽ giải quyết nút thắt cổ chai logistic hỗ trợ trực tiếp cho ngành bất động sản khu công nghiệp. Chi phí logistics tại Việt Nam chiếm khoảng 16,8% giá trị hàng hóa, trong khi mức chi phí này trên thế giới chỉ khoảng 10,6%.
Hiện Chính phủ đang nỗ lực trong việc cải thiện hạ tầng giao thông với hàng loạt dự án đầu tư công như Cao tốc Bắc – Nam giúp kết nối giao thông toàn quốc, hay Đường vành đai 4 ở Hà Nội và vành đai 3 ở TP.HCM giúp chuyển dịch sản xuất ra các tỉnh ngoài trung tâm và các dự án cảng biển, sân bay đang được nằm trong quy hoạch và triển khai.
Bất động sản khu công nghiệp cũng sẽ được hỗ trợ nhờ môi trường pháp lý dẫn rõ ràng và hoàn thiện kỳ vọng sẽ rút ngắn thủ tục hành chính, phát triển bền vững nhờ sự phối hợp giữa các Bộ, ban ngành và UBND tỉnh. Dù vậy, trong ngắn hạn, nguồn cung vẫn còn hạn chế do khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng và tiến độ quy hoạch còn chậm ở các địa phương.
Bên cạnh những thuận lợi, BSC cho rằng, việc phát triển bất động sản khu công nghiệp vẫn sẽ gặp một số khó khăn như thiếu nguồn cung tại các vị trí trung tâm công nghiệp, giá cho thuê duy trì ở mức cao trong bối cảnh nhu cầu thuê mạnh mẽ. Sau giai đoạn 2021 – nửa đầu 2022 bùng nổ nguồn cung với hàng loạt khu công nghiệp được chấp thuận chủ trương đầu tư, thị trường khu công nghiệp gần như không có thêm dự án mới trong nửa cuối 2022.
Theo CBRE, trong quý I/2023, cả nước có 5 khu công nghiệp mới đi vào hoạt động, tổng diện tích đất là 1,874 ha, cung cấp thêm khoảng 3,2% cho thị trường. Tỷ lệ lắp đầy các khu công nghiệp tại phía Nam duy trì ở mức 85%, trong khi phía Bắc giảm còn 80,6%, do diện tích tăng thêm 528 ha từ các khu công nghiệp mới tại Bắc Ninh, Hải Dương và Thái Bình.
Việc áp dụng chính sách thuế tối thiểu toàn cầu 15% có thể ảnh hướng đến việc thu hút đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Hiện nay, các doanh nghiệp nước ngoài tại Việt Nam đang được hưởng các ưu đãi về thuế ở các mức từ 5 - 10% trong trường hợp đáp ứng được các điều kiện trong địa bàn ưu tiên, lĩnh vực ưu tiên hoặc quy mô đầu tư lớn. Các ưu đãi này sẽ không còn tác dụng khi chính sách thuế tối thiểu toàn cầu được áp dụng do phát sinh thêm thuế phải nộp bổ sung, gây bất lợi lớn cho hoạt động sản xuất kinh doanh tại Việt Nam.
Ngoài ra, chi phí nhân công giá rẻ đã không còn là một lợi thế cạnh tranh quá lớn của Việt Nam. Theo nghiên cứu của JETRO, tại thời điểm 2013 - 2014, mức lương công nhân trung bình ở Việt Nam là 162 USD/tháng, bằng 75% so với Ấn Độ; 69% so với Indonesia và 44% so với Thái Lan. Trong khi đó, tại năm 2022, mức lương công nhân trung bình tại Việt Nam đã tăng lên 277 USD/tháng, bằng 84% so với Ấn Độ; 74% so với Indonesia và 72% so với Thái Lan.
Tỷ lệ tăng lương kỳ vọng năm 2023 của Việt Nam đạt 5,9%, dẫn đầu khu vực Đông Nam Á, và chỉ xếp sau Ấn Độ (8,7%), trong khi năng suất lao động của nhân công Việt Nam lại chưa tăng như doanh nghiệp mong muốn. BSC đánh giá lợi thế về chi phí nhân công sẽ dần không còn là điểm mạnh của Việt Nam nếu chính phủ không có các biện pháp để mở rộng đào tạo nghề và đẩy mạnh công nghiệp hóa ở khu vực nông thôn.
Doanh nghiệp còn tiềm năng
BSC đánh giá, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp có nền tảng tài chính lành mạnh, đặc biệt là các doanh nghiệp thuộc Tập đoàn Cao su Việt Nam (GVR) khi không có nợ ròng, không tồn tại nợ trái phiếu, phần lớn nợ vay ngắn hạn dùng để bổ sung vốn lưu động và trả cổ tức.
Đối với các doanh nghiệp có tỷ lệ nợ trái phiếu/tổng nợ vay cao như BCM và KBC, BSC nhận thấy tỷ lệ nợ/tổng tài sản vẫn ở mức an toàn, các khoản vay nợ đều có tài sản đảm bảo, chất lượng tài sản tương đối tốt trong khi giá trị đáo hạn trái phiếu trong năm 2023 không nhiều (1.000 tỷ đồng đối với BCM và 2.900 tỷ đồng đối với KBC).
 |
Kết quả kinh doanh quý I/2023 của các doanh nghiệp hầu hết đều có sự suy giảm so với cùng kỳ. Ngoại trừ KBC có mức tăng trưởng ấn tượng nhờ mức nền thấp trong năm 2022 và hoạt động cho thuê đất phục hồi, các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp còn lại đều chứng kiến sự suy giảm hai chữ số do doanh thu ghi nhận một lần các hợp đồng cho thuê giảm so với cùng kỳ.
Kế hoạch kinh doanh năm 2023 có sự phân hóa giữa các doanh nghiệp, trong khi KBC, BCM lạc quan với kế hoạch tăng trưởng ba chữ số thì các doanh nghiệp còn lại thận trọng hơn với mức tăng trưởng thấp và thậm chí giảm so với cùng kỳ.
 |
BSC đưa ra khuyến nghị khả quan đối với nhóm ngành bất động sản khu công nghiệp trong năm 2023 do các khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn sẽ là điểm đến hấp dẫn cho các doanh nghiệp nước ngoài; nguồn cung hạn chế và nhu cầu cao vẫn là yếu tố giúp giá cho thuê khu công nghiệp duy trì ở mức cao; môi trường pháp lý dần được hoàn thiện giúp các doanh nghiệp có thể mở rộng nguồn cung đáp ứng nhu cầu và triển vọng về hạ tầng giao thông được đẩy nhanh cải thiện trong trung hạn.
Trong năm 2023, BSC đưa ra khuyến nghị với các doanh nghiệp có diện tích đất sẵn sàng cho thuê lớn như KBC nhờ kỳ vọng từ các hợp đồng cho thuê giá trị lớn đã ký kết và IDC nhờ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng thấp và dòng tiền ổn định từ các dự án điện và BOT.
