Hạ tầng vẫn cản bước nhà đầu tư vào Đông Nam Bộ

Doanh nghiệp bỏ phố “về quê”…

Trong 7 tỉnh lân cận TP.HCM thuộc quy hoạch xây dựng vùng đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050, một số tỉnh Đông Nam Bộ như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu... đang nhận được sự chú ý rất lớn của các nhà đầu tư, nhất là từ quý III/2018, khi thị trường bất động sản TP.HCM có sự chững lại vì vướng thủ tục cấp phép.

Vốn dĩ là một thị trường ít được nói đến, song thời gian gần đây, Bà Rịa - Vũng Tàu đã thực sự nóng lên khi lọt vào tầm ngắm của hàng loạt đại gia địa ốc. Xu hướng nóng lên của thị trường này được đánh giá là nhanh và mạnh nhất trong làng bất động sản phía Nam vào năm 2019.

Chẳng hạn, dự án mang tên NovaWorld Ho Tram do Novaland làm chủ đầu tư có quy mô hơn 1.000 ha, chia làm khoảng 10 giai đoạn phát triển. Giai đoạn 1 gần 100 ha sẽ ra mắt thị trường vào quý IV/2019 tới đây.

Hay mới đây, Tập đoàn Hưng Thịnh đã công bố ra thị trường dự án căn hộ du lịch Vũng Tàu Pearl, dự án có quy mô diện tích hơn 13.000 m2 tọa lạc ngay mặt tiền đường Thi Sách, TP. Vũng Tàu, được xây dựng thành 4 block, cao 33 tầng với tổng số 1.787 căn hộ. Đây là dự án thứ 3 của Hưng Thịnh đầu tư tại Vũng Tàu trong số rất nhiều dự án mà doanh nghiệp này đang có kế hoạch phát triển tại đây.

Kế bên là dự án The Sóng của Tập đoàn An Gia cũng được công bố ra thị trường. Được quy hoạch trên tổng diện tích đất 8.816 m2, với tổng vốn đầu tư 1.400 tỷ đồng, The Sóng được thiết kế với 2 tầng hầm và 35 tầng nổi, bao gồm 1.500 căn hộ condotel và 10.000 m2 sàn thương mại, có diện tích trung bình khoảng 50 m2.

Ngoài NovaLand, Hưng Thịnh, nhiều chủ đầu tư lớn có tên tuổi trên thị trường như FLC, Vingroup, Danh Khôi… cũng đang lên kế hoạch đầu tư vào thành phố biển Vũng Tàu, dòng vốn đầu tư cá nhân cũng đang ráo riết chọn địa phương này làm địa chỉ bỏ vốn.  

Kẹt xe đang là nỗi ám ảnh. Ảnh: Trọng Tín

Đối với thị trường Đồng Nai, từ đầu năm 2018 tới nay, thị trường sôi động bởi nhiều dự án lớn được ra mắt. Chẳng hạn, Dự án Biên Hòa New City tại TP. Biên Hòa rộng hơn 120 ha, với các phân khúc nhà phố, biệt thự và khoảng 6.000 căn hộ chung cư do Công ty cổ phần Địa ốc Himlam Land làm chủ đầu tư đang hoàn tất thủ tục.

Ngoài những dự án đã hiện hữu và chuẩn bị bung hàng, một làn sóng săn tìm quỹ đất lớn cũng khiến cho nhiều nhà đầu tư chú ý. Điển hình, mới đây, Hà An - thành viên của Tập đoàn Đất Xanh đã bỏ ra gần 3.060 tỷ đồng để thâu tóm 92 ha đất vàng tại Long Thành; Thuận Lợi - thành viên của Kim Oanh Group chi gần 1.270 tỷ đồng để thâu tóm lô đất 49 ha cũng nằm gần sân bay Long Thành.

Còn tại Bình Dương, một thị trường được cho là thức dậy muộn hơn so với các thị trường lân cũng đã bắt đầu có nhiều chuyển biến. Xa hơn nữa là thị trường Bình Phước, Tập đoàn Địa ốc Cát Tường vừa mở bán Dự án Khu đô thị phức hợp - cảnh quan Cát Tường Phú Hưng tại TP. Đồng Xoài. Dự án được doanh nghiệp này công bố với 18 tiện ích nội khu quy hoạch đồng bộ trên tổng diện tích 92,7 ha.

…vẫn lo về hạ tầng quá tải

Có thể thấy, dù sở hữu nhiều lợi thế và hút được dòng tiền của nhiều nhà đầu tư, nhưng nếu xét trong dài hạn, hạ tầng quá tải từ TP.HCM đến các tỉnh trong khu vực Đông Nam Bộ sẽ là nút thắt lớn cản bước chân các nhà đầu tư. Sự quá tải này song hành với việc tăng dân số và xu hướng công nghiệp hóa, đô thị hóa diễn ra nhanh chóng. Trong đó, cứ 5 năm, TP.HCM lại tăng thêm một triệu người. Đây sẽ là áp lực lớn đối với môi trường sống, giao thông, nhà ở, hạ tầng đô thị cho cả vùng.

Cách đây 5 năm, khi tuyến cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây được thông xe toàn tuyến, đánh dấu một mốc lớn trong việc kết nối giao thông liên vùng, tạo đà phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, hiện nay tuyến cao tốc này liên tục tắc nghẽn vì quá tải dù không trong giờ giờ cao điểm. Còn vào những ngày cuối tuần, khi dòng người đổ ra các tỉnh vệ tinh nghỉ ngơi, thăm thú thì giao thông luôn là nỗi kinh hoàng. Điều này cho thấy sự lỗi thời rất nhanh của tuyến cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây và một số tuyến đường huyết mạch khác và khiến thị trường bất động sản ở các thị trường vùng ven TP.HCM cũng bị “mất điểm”.

Đối với cao tốc Bắc - Nam giai đoạn 2017 - 2020, trong đó tuyến cao tốc Phan Thiết - Dầu Giây được xem là cửa ngõ vùng Đông Nam Bộ kết nối với TP.HCM với quy mô 6 làn xe, vận tốc thiết kế 120km/giờ cũng dự kiến khởi công xây dựng vào cuối năm 2020. Ngoài sự trông đợi tuyến cao tốc này sẽ tạo đà phát triển cho các tỉnh giáp ranh, nhiều người cũng  lo lắng khi đi vào hoạt động, tuyến cao tốc này có nguy cơ xảy ra tình trạng “nút thắt cổ chai” như tuyến cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây hay không.

Một dự án giao thông không kém phần quan trọng đang được người dân vùng Đông Nam Bộ mong chờ, đó là cầu Cát Lái nối quận 2 (TP.HCM) với huyện Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai). Nói quan trọng là bởi cầu Cát Lái nối hai địa phương mạnh về kinh tế của cả phía Nam, qua đó giúp kết nối, phát triển kinh tế - xã hội khu vực rất quan trọng của miền Đông Nam Bộ. Tuy nhiên, cây cầu này hiện nay cũng chỉ mới đang dừng lại ở thông tin Thủ tướng Chính phủ đồng ý giao cho tỉnh Đồng Nai thực hiện, còn khi nào khởi công vẫn chưa có thông tin.

Giới phân tích cho rằng, để phát triển kinh tế - xã hội thì hạ tầng phải đi trước một bước. Xét ở góc độ thực tế, việc hình thành nên các dự án, các khu đô thị tập trung là cần thiết nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao. Tuy nhiên, vì hạ tầng chưa thực sự đồng bộ cũng như quá tải đã khiến cho nhiều dự án, các khu dân cư ở những địa phương này vẫn còn ngổn ngang, nếu không muốn nói là hoang vắng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, từ lâu TP.HCM đã định hướng giãn dân ra các khu đô thị vệ tinh. Theo đó, ưu tiên của chiến lược này là phải phát triển hệ thống giao thông hạ tầng kết nối liên vùng, đồng bộ.

“Thời gian qua, hàng loạt công trình hạ tầng như đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, Metro số 1 nối TP.HCM với Bình Dương, Đồng Nai… được triển khai là những khởi đầu cho mục tiêu phát triển các khu đô thị vệ tinh trong xu thế giãn dân của Thành phố. Tuy nhiên, trước sự quá tải và chậm triển khai một số dự án đã khiến cho chính sách này chưa thực sự hiệu quả”, ông Châu phân tích.

Còn lãnh đạo của một doanh nghiệp có dự án tại Bình Dương cho rằng, câu chuyện phát triển bất động sản các tỉnh lân cận TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu đang giống như kịch bản phát triển vùng ven TP.HCM nhiều năm về trước.

“Ở nhiều nước phát triển, người dân đi làm với quãng đường 100 - 200 km là bình thường do hạ tầng phát triển tốt. Nên ở TP.HCM, với sức ép đô thị và dân số cơ học ngày càng gia tăng thì người dân có thể sống ở Đồng Nai hay Bình Dương và đi làm ở TP.HCM nên coi là chuyện bình thường. Tuy nhiên, để làm được điều này thì hạ tầng phải đi trước, bởi chẳng ai muốn ngày nào cũng phải di chuyển hàng giờ đồng hồ đến TP.HCM làm việc rồi mất hàng giờ đồng hồ để về lại nơi cư trú”, vị giám đốc này nói.