“Món quà” cho thị trường địa ốc
Trở thành điểm nóng không chỉ ở nghị trường Quốc hội khóa XV - Kỳ họp thứ 3 vừa qua, câu chuyện sử dụng hiệu quả quỹ đất 2 bên đường “siêu” dự án Vành đai 4 vùng Thủ đô Hà Nội cũng là một trong những nội dung được nhắc tới nhiều nhất tại talkshow “Sức hút bất động sản vùng ven” do Báo Đầu tư tổ chức mới đây.
Ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc Kinh doanh, Tập đoàn Hải Phát - Hải Phát Invest cho biết, thông tin về các tuyến đường gom và các điểm kết nối tại Hà Nội của đường Vành đai 4 là điều rất được quan tâm bởi một khi triển khai, tuyến đường này sẽ tạo ra những xung lực mạnh cho thị trường bất động sản tại nhiều khu vực dọc tuyến đường chạy qua.
Theo ông Duy, với việc đi qua địa phận 4 địa phương gồm Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc và Bắc Giang, cùng với đường Vành đai 3 (vùng Thủ đô), đường Vành đai 4 sẽ tạo điều kiện phát triển khu đô thị trung tâm hoàn chỉnh và chuỗi đô thị trong khu vực giữa 2 tuyến đường. Bên cạnh đó, tuyến Vành đai 4 sẽ tạo sức hút giãn mật độ dân cư khu vực trung tâm đô thị, phát triển chuỗi 5 đô thị vệ tinh gồm Sóc Sơn, Sơn Tây, Hòa Lạc, Xuân Mai và Phú Xuyên, kết nối chùm đô thị TP. Hà Nội và các khu vực đô thị, công nghiệp Vùng Thủ đô.
Trong nhiều cuộc họp trước khi chính thức trình lên Quốc hội xem xét thông qua, lãnh đạo nhiều địa phương đã khẳng định tầm quan trọng của dự án Vành đai 4. Nói như Bí thư Thành ủy Hà Nội Đinh Tiến Dũng, tuyến đường Vành đai 4 là tuyến giao thông có tính chất kết nối liên vùng Vùng Thủ đô và được khép kín theo tiêu chuẩn đường cao tốc để kết nối các cao tốc, quốc lộ hướng tâm, tạo hệ thống phát triển hiệu quả, góp phần giảm tình trạng ùn tắc giao thông khu vực đô thị trung tâm của Thủ đô; tăng cường khả năng kết nối giao thông liên vùng giữa Hà Nội với các tỉnh trong Vùng Thủ đô, từng bước hoàn thiện quy hoạch giao thông của Hà Nội cũng như các địa phương trong vùng này; tạo điều kiện phát triển kinh tế - xã hội vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ và vùng Đồng bằng sông Hồng.
Là tuyến đường có quy mô và vốn đầu tư thuộc loại “khủng” nhất Thủ đô cũng như cả nước hiện nay được phê duyệt, nhiều thành viên thị trường kỳ vọng, đường Vành đai 4 sẽ tạo động lực thúc đẩy thị trường bất động sản khởi sắc hơn. Thực tế, từ hơn 10 năm trước, khi thông tin về tuyến đường bắt đầu xuất hiện, giá nhà đất nhiều khu vực nơi tuyến đường đi qua như Xuân Mai, Miếu Môn, Quốc Oai, Chúc Sơn, Phụng Châu, Thụy Hương, Mê Linh… đã sốt nóng.
Thời gian gần đây, khi thông tin phê duyệt dự án Vành đai 4 được đưa rộng rãi hơn trên các trang mạng xã hội cũng như website giao dịch bất động sản, các bài quảng cáo về các dự án nhà liền kề, biệt thự “ăn theo” siêu dự án này cũng bùng nổ với đa dạng nội dung như: “Dự án tọa lạc tại giao lộ Vành đai 4 và đường Tố Hữu - trục giao thông chính phía Tây Nam Hà Nội...”, “Tuyến đường Vành đai 4 đoạn từ đại lộ Thăng Long đến Quốc lộ 6 có chiều dài khoảng 6,7 km, đi qua địa bàn huyện Hoài Đức và quận Hà Đông (Hà Nội). Đây là tuyến đường cấp đô thị có quy mô mặt cắt ngang điển hình rộng từ 42-63 m gồm 6 làn xe…”,…
Không chỉ nhà ở, các dự án đất nền thổ cư nằm dọc trục đường Vành đai 4 dự kiến đi qua cũng được nhiều môi giới, “cò” đất lợi dụng để “té nước theo mưa”. Nhiều nhà đầu tư được “truyền tin” rằng, hiện giá đất còn thấp nên phải tranh thủ mua vào, nếu không sẽ lỡ cơ hội, bởi khi đường Vành đai 4 hoàn thành thì giá trị bất động sản ở những khu vực tuyến đường đi qua sẽ tăng “chóng mặt”.
Theo đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường (Đoàn đại biểu Quốc hội Hà Nội), khác với các tuyến đường cao tốc khác, đường Vành đai 4 vùng Thủ đô Hà Nội cũng như Vành đai 3 vùng TP.HCM đều là loại hình cao tốc đặc biệt - cao tốc của vành đai, trong quá trình triển khai sẽ giúp hình thành nên các đô thị, trung tâm thương mại, trung tâm phân phối… dọc 2 bên tuyến đường nên cần được khai thác có hiệu quả, tránh lãng phí, bởi trên thực tế, chỉ mới nghe Quốc hội sẽ xem xét thông qua dự án, giá đất nhiều khu vực nơi tuyến đường đi qua đã tăng lên rất nhiều lần.
Cần cơ chế đặc thù
Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng cho biết, các dự án hạ tầng giao thông lớn được phê duyệt như dự án Vành đai 4 có sự thay đổi về cách tiếp cận, cụ thể là phải đảm bảo được tính kết nối vùng, liên kết vùng, giảm ùn tắc, ô nhiễm; phải mở rộng được không gian phát triển cho thành phố và cho cả vùng; phải nâng cao được sức cạnh tranh và phải biến các vành đai trở thành một động lực cho phát triển...
“Mục tiêu không chỉ để hình thành một tuyến hành lang giao thông, mà phải biến nó thành một hành lang kinh tế, phải phát triển theo quy hoạch và thu hồi lại các giá trị địa tô tăng lên, đảm bảo hài hòa lợi ích cho Nhà nước, nhà đầu tư và người dân”, Bộ trưởng nhấn mạnh.
Theo chuyên gia kinh tế Vũ Vinh Phú, kinh nghiệm từ các công trình đường bộ trước đây về công tác quy hoạch, hướng tuyến hành lang công trình cho thấy, cần đặc biệt coi trọng và đồng bộ hóa công tác quy hoạch đối với các khu đô thị dân cư, khu tái định cư, quy hoạch cảnh quan, môi trường, công trình thoát nước, tránh tình trạng ô nhiễm, ngập lụt thường xuyên xảy ra như hiện nay.
Bên cạnh đó, công tác giải phóng mặt bằng và các vấn đề liên quan đến vốn, đội vốn cũng cần được tính toán kỹ, mà bài học giải phóng mặt bằng đường Bưởi phải mất nhiều năm mới lưu thông được là một minh chứng. Hay như tuyến đường Tố Hữu - Hà Đông, dù đưa vào sử dụng nhiều năm nay nhưng các quy hoạch quỹ đất 2 bên đường vẫn chưa khai thác tốt, gây lãng phí. Kết luận số 39/KL-TTr của Thanh tra Bộ Xây dựng cũng chỉ ra hàng loạt sai phạm về quy hoạch, xây dựng dọc trục đường Lê Văn Lương - Tố Hữu.
Trong đó, riêng tuyến đường Tố Hữu, cơ quan thanh tra phát hiện ra nhiều sai phạm trong quy hoạch sử dụng đất. Nhiều dự án chậm tiến độ, xây sai quy hoạch, bố trí chỉ tiêu quy hoạch không đúng với quy chuẩn, chẳng hạn không bố trí trạm y tế, trường trung học cơ sở, sân luyện tập, chợ, đất công trình giáo dục chỉ đạt dưới 2,7 m2/người, diện tích trường mầm non thiếu 20.190 m2; trường tiểu học thiếu 15.904 m2; trường trung học phổ thông thiếu 5.535 m2; tỷ lệ bố trí cây xanh rất thấp, đạt dưới 20%...
TS. Ngô Viết Nam Sơn, kiến trúc sư chuyên về quy hoạch đô thị cho biết, việc khai thác quỹ đất dọc các tuyến đường giao thông đã được nhiều quốc gia thực hiện hiệu quả. Tại Việt Nam, việc rà soát và đưa ra quy hoạch chi tiết cho quỹ đất dọc các tuyến vành đai để khai thác hiệu quả sẽ giúp các thành phố chỉnh trang đô thị, tránh lãng phí, đem lại nguồn thu cho ngân sách cũng như tái đầu tư cho các dự án đô thị khác.
Còn theo đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường, bên cạnh phê duyệt chủ trương xây dựng, Chính phủ nên đề xuất với Quốc hội có một cơ chế đặc thù để khai thác hiệu quả quỹ đất dọc 2 bên tuyến đường Vành đai 4, cụ thể là cùng với việc quy hoạch chi tiết xây dựng toàn tuyến, nên quy hoạch đồng thời khu vực 2 bên đường để hình thành nên các khu đô thị hiện đại, các trung tâm thương mại, trung tâm phân phối, trung chuyển hàng hóa và các hệ thống đường không chỉ là đường song hành, mà cả hệ thống đường kết nối trong khu vực.
“Khi tiến hành đấu thầu các dự án sẽ có được các khu đô thị hiện đại, khai thác hiệu quả các nguồn lực và tránh được tình trạng phát triển tự phát, còn việc giải phóng mặt bằng ngay một lần toàn bộ các phần diện tích đất đai sẽ tạo quỹ đất dự trữ phát triển các công trình hạ tầng trong tương lai. Hay về phương thức đầu tư, tôi đánh giá cao khi Hà Nội kêu gọi được các nhà đầu tư tham gia vào dự án...”, ông Cường nói.
