Nhìn lại 9 tháng qua, với thị trường nhà ở Hà Nội, bà ấn tượng điều gì?
Tính đến cuối quý III/2024, nguồn cung mới của phân khúc căn hộ tại thị trường Hà Nội đạt trên 19.000 căn và đến hết năm 2024, dự báo có thể đạt trên 29.000 căn. So với tổng nguồn cung mới năm 2023 chỉ khoảng 10.000 căn, rõ ràng đây là tín hiệu rất đáng mừng.
Có lẽ năm 2024 sẽ đánh dấu một cột mốc quan trọng, kết thúc giai đoạn khan hiếm nhà ở và bước vào giai đoạn nguồn cung dồi dào hơn hẳn.
Theo bà, thị trường sẽ diễn biến thế nào trong quý cuối năm?
Như chúng ta đã thấy, 3 quý đầu năm 2024, thị trường Hà Nội ghi nhận nguồn cung căn hộ mới cao nhất trong 5 năm qua và dự báo quý IV có thể có thêm khoảng 10.000 căn hộ ra mắt thị trường. Với nguồn cung như vậy, sự cạnh tranh của các bên sẽ tăng lên và mang đến nhiều lựa chọn hơn cho người mua, giúp giá bán không còn tăng quá nhiều.
Bà nhận định gì về diễn biến giá nhà năm 2025?
Hiện tại, các sản phẩm căn hộ mua để ở cũng như đầu tư khá đa dạng, mặt bằng giá cũng cao hơn các năm trước. Tuy nhiên, với việc có nhiều hơn các sản phẩm mới, tôi cho rằng, năm 2025, nguồn cung căn hộ mới có thể đạt trên 30.000 căn, giá sẽ không giảm nhưng không còn tăng nhanh như giai đoạn vừa qua. Dự báo, giá căn hộ năm 2025 có thể chỉ tăng ở mức 5-8% so với năm 2024.
Là người theo dõi thị trường đã lâu, bà có thể lý giải đôi chút về chuyện giá nhà “nhảy múa” thời gian qua?
Tính đến cuối quý III/2024, chúng ta có trọn vẹn 4 quý giá chung cư tăng nhanh, đạt 26% theo năm. Đã tham gia thị trường nhiều năm, nhưng đây là lần hiếm hoi tôi chứng kiến sự tăng giá nhanh trong thời gian ngắn như vậy.
Nhìn lại giai đoạn 2009-2019, giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội tăng trung bình 5%/năm (bằng tốc độ mất giá, lạm phát), giá thứ cấp tăng khoảng 2%/năm, cho thấy sản phẩm này trong thời gian dài rất ít biến động.
Tuy nhiên, từ năm 2021 đến nay, giá chung cư Hà Nội tăng nhanh, chia thành 2 giai đoạn: Giai đoạn 1 từ cuối năm 2021 đến quý III/2022, giai đoạn 2 từ quý IV/2022 tới nay. Lý do bởi có nhiều yếu tố tăng giá xuất hiện cùng một thời điểm.
Dường như việc tăng giá còn xuất phát từ tâm lý của người mua chung cư đã thay đổi?
Đúng vậy. Có thể thấy, trong thời gian dài, người Hà Nội không thích ở nhà chung cư và đến năm 2019, nhiều người vẫn thích nhà đất. Thế nhưng, vài năm gần đây, sự phổ biến hơn của các dự án có hệ sinh thái, quần thể, tiện ích trong ngoài đều tốt khiến mô hình chung cư trở nên quen thuộc hơn.
Cùng với đó, nếu như trước đây, thị trường căn hộ chưa có sự tham gia đa dạng của các chủ đầu tư, sản phẩm chưa cạnh tranh, thì hiện tại, nhiều nhà phát triển dự án (cả khối ngoại) đã tham gia thị trường, nâng cao chất lượng sản phẩm, dịch vụ và tạo được sức hấp dẫn cho chung cư hơn trước.
 |
Bà Nguyễn Hoài An. |
So sánh giữa 2 thị trường lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM thì sao?
Thực tế, thị trường địa ốc TP.HCM đi trước Hà Nội khá lâu, từ khối lượng đầu tư, số lượng các nhà phát triển dự án… cho đến thói quen tiêu dùng bất động sản, sử dụng chung cư. Do đó, người dân TP.HCM quen thuộc với nhà chung cư sớm hơn.
Ngoài ra, là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, TP.HCM cũng thu hút nhiều hơn sự quan tâm của nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài, nên thị trường nhà ở đã phát triển mạnh từ những năm 2015-2016.
Kể cả trong giai đoạn thị trường trầm lắng nhất khi đại dịch Covid-19 xuất hiện, giá căn hộ tại đây vẫn tăng trung bình 9%/năm. Điều này cho thấy, xu hướng tăng giá tại thị trường căn hộ TP.HCM đã diễn ra trong thời gian dài, trong khi Hà Nội chỉ mới bắt đầu. Đây là điều khiến nhiều người “ngỡ ngàng”.
Vậy còn mức giá hiện tại của 2 đô thị này?
Như đã chia sẻ trước đó, giá nhà Hà Nội đang tiệm cận với TP.HCM. Dữ liệu từ các nghiên cứu của chúng tôi cho thấy, tính đến cuối quý III/2024, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội trung bình đạt 64 triệu đồng/m2 (chưa thuế, phí), còn tại TP.HCM là 66 triệu đồng/m2. Giá thứ cấp tại Hà Nội đạt khoảng 46 triệu đồng/m2, tại TP.HCM là 48 triệu đồng/m2.
Tóm lại, giá nhà Hà Nội tăng nóng thời gian qua đến từ nhiều yếu tố và có thể lý giải được. Trong tương lai gần, có thể với nguồn cung dồi dào hơn, mức giá sẽ chưa giảm nhưng không còn tăng quá mạnh.
Nhiều người vẫn mong chờ giá nhà giảm, điều này liệu có diễn ra?
Giá bất động sản có thể giảm khi: Thứ nhất, nguồn cung dư thừa và nhu cầu tăng chậm, làm ảnh hưởng tới thanh khoản thị trường, tác động đến giá bán; thứ hai, có biến động lớn về vĩ mô, thị trường tài chính, tăng trưởng kinh tế.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy, kể cả tình huống có biến động lớn về vĩ mô như tại Trung Quốc, giá trung bình có thể giảm, nhưng tại các đô thị trung tâm thì không giảm.
Tại Việt Nam, hiện nguồn cung nhà ở còn thiếu hụt, kinh tế tăng trưởng ổn định, mặt bằng lãi suất, lạm phát, tỷ giá được kiểm soát ở ngưỡng hợp lý…, do đó trong ngắn hạn, rất khó để bất động sản giảm giá.
Ở thời điểm hiện tại, nhiều người vẫn đang băn khoăn nên mua nhà ngay hay tiếp tục chờ, thậm chí trên mạng xã hội còn xuất hiện những hội nhóm kêu gọi “dừng mua nhà, tránh ngáo giá”, theo bà thì sao?
Việc quyết định mua bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố: Tài sản đó là gì, nằm ở đâu, có đúng sở thích người mua không, mua để làm gì (ở, cho thuê, chờ tăng giá…). Bởi vậy, chỉ người thực sự có nhu cầu mới biết nên mua hay không, mua thời điểm nào và mua ở đâu.
Bà vừa đề cập đến lãi suất, với bối cảnh hiện tại, người mua nhà có nên dùng đòn bẩy nợ vay, nếu dùng thì tỷ lệ bao nhiêu là phù hợp?
Hoạt động mua bán trên thị trường đang ngày một sôi động hơn, nhưng dường như số lượng khoản vay của chủ đầu tư đang chiếm ưu thế hơn, cho nên có lẽ việc sử dụng đòn bẩy nợ vay của người tiêu dùng chưa nhiều.
Có thể thấy, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đang ở mức thấp trong nhiều năm trở lại đây, tạo thuận lợi để cả nhà đầu tư tổ chức lẫn cá nhân tiếp cận tín dụng ngân hàng. Việc vay ngân hàng để mua bất động sản cũng không còn lạ lẫm với nhiều người.
Bên cạnh đó, ngày càng nhiều người trẻ mạnh dạn và có tính toán kỹ lưỡng về khoản vay sao cho phù hợp với thu nhập của mình. Bởi vậy, tôi cho rằng, với căn hộ giá trị 3 - 4 tỷ đồng thì không nên vay quá 50%.
Hiện tại, căn hộ chung cư vẫn là phân khúc hấp dẫn, bất chấp giá đã tăng cao?
Dù trong hoàn cảnh nào, thị trường bất động sản cũng sẽ xuất hiện các nhà đầu tư “lướt sóng” ngắn hạn. Thị trường “nóng” như giai đoạn hiện tại có nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư sang tay nhanh.
Tuy nhiên, cũng không phủ nhận chu kỳ thị trường gần đây khiến nhiều nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm lợi nhuận trong dài hạn hơn và tôi thấy đã xuất hiện lớp nhà đầu tư như vậy. Điều này cho thấy hành vi đầu tư, sử dụng bất động sản có sự thay đổi.
Tại Hà Nội, người dân tìm kiếm chung cư ngày một nhiều hơn, nên nhu cầu đối với phân khúc này tăng nhanh. Ngoài mục đích để ở, họ mua để cho thuê lại, vừa tạo thu nhập đều đặn hàng tháng, vừa chờ tăng giá.
Thực tế,tỷ suất sinh lời cho phân khúc căn hộ đang giảm nhanh trông thấy vì giá thuê ít biến động, trong khi giá nhà tăng nhanh. Tuy nhiên, bù lại, nhà đầu tư kỳ vọng kiếm lời từ việc mua đi, bán lại. Nhiều nhà đầu tư mua nhà nhưng không ở mà cho thuê lại, sau đó đi thuê chỗ khác gần chỗ làm để ở, điều này rất bình thường.
