Nhà giá 20 triệu đồng/m2 “tuyệt chủng”
“Mặt bằng giá mới về căn hộ chung cư tại Hà Nội đã được thiết lập. Phân khúc bình dân trở thành trung cấp, dự án trung cấp biến thành cao cấp, nhưng là do tăng giá cơ học chứ không song hành với việc tăng chất lượng”. Đây là nhận định của ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam trong cuộc trò chuyện mới đây với Báo Đầu tư Chứng khoán.
Ông Đính cho rằng, việc giá chung cư bị đẩy lên quá nhanh khiến cơ cấu cung - cầu mất cân bằng, tiềm ẩn nguy cơ phát triển thiếu bền vững. Theo ông Đính, chỉ một vài năm trước, giá căn hộ bình dân được định vị trên dưới mức 20 triệu đồng/m2 đã là cao, thì nay giá tối thiểu đã tăng lên 25 triệu đồng/m2, đây là điều rất đáng lo, nhất là trong bối cảnh thu nhập người dân sụt giảm mạnh do bệnh dịch.
Ghi nhận của phóng viên tại nhiều đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản cho thấy, trong khi nguồn cung ở TP.HCM có dấu hiệu cải thiện ngay khi kết thúc giãn cách xã hội, khi một loạt dự án mới bắt đầu mở bán với lượng cung lên tới hàng ngàn căn hộ, thì Hà Nội chỉ ghi nhận một vài dự án mới được mở bán kể từ đầu tháng 11/2021, chủ yếu tập trung ở khu vực Tây Nam Thủ đô và số lượng căn hộ đưa ra thị trường cũng rất ít ỏi, chỉ 300-400 sản phẩm/dự án. Đáng chú ý, các sản phẩm chào bán đều thuộc phân khúc trung cấp với mức giá dao động từ 30-40 triệu đồng/m2 trở lên, trong khi sản phẩm có giá khoảng 20 triệu đồng/m2 vắng bóng trên thị trường.
Báo cáo mới nhất của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, thời gian qua, mức độ quan tâm tới sản phẩm chung cư đều tăng ở tất cả các phân khúc, trong đó phân khúc bình dân tăng cao nhất, với mức tăng 43% trong tháng 11 so với tháng trước đó. Tuy nhiên, lượng dự án căn hộ thương mại có mức giá trung bình dưới 25 triệu đồng/m2 trên thị trường Hà Nội vô cùng khan hiếm.
Việc giá nhà tăng cao một phần xuất phát từ tình trạng doanh nghiệp thu gom lượng lớn đất đai để phát triển dự án, nhưng thực chất chỉ phát triển có lệ nhằm mục đích “găm giữ” đất chờ giá tăng.
Các dự án Tecco Diamond (Thanh Trì), Thăng Long Capital (Hoài Đức), Hanhomes Blue Star (Trâu Quỳ, Gia Lâm), BID Residence Văn Khê (La Khê, Hà Đông), Anland Lake View (Hà Đông) nằm trong số hiếm hoi được liệt kê vào phân khúc bình dân ở thời điểm hiện tại. Song, ngoại trừ BID Residence Văn Khê và Anland Lake View được coi như gần trung tâm nhờ trục đường Tố Hữu (cách trung tâm Hà Nội khoảng 11 km), các dự án còn lại đều cách xa trung tâm từ 15-20km.
Không những vậy, qua khảo sát trực tiếp của phóng viên tại từng dự án, giá chào bán tối thiểu dao động từ 23,5-25 triệu đồng/m2 cho 1 căn hộ diện tích 60-70 m2 (gồm 2 phòng ngủ + 2 WC) với nội thất cơ bản. Để có thể ở được, người mua nhà cần phải đầu tư thêm từ 1-2 triệu đồng/m2.
“Mức giá này không chỉ cao so với phần lớn người dân, mà còn cao hơn so với chính giai đoạn 1 của một số dự án, dù chất lượng chưa được cải thiện nhiều” anh Tuấn Sơn, một người có nhu cầu mua nhà cho hay.
Lấy ví dụ cụ thể, anh Sơn cho biết, giai đoạn 1 dự án Thăng Long Capital với tên gọi Thăng Long Victoria có giá ra mắt thị trường cách đây 6 năm chỉ gần 17 triệu đồng/m2, thậm chí có thời điểm chủ đầu tư phải bán cắt lỗ các căn hộ diện tích lớn ở tầng trên với mức giá giảm về hơn 14 triệu đồng/m2. Thế nhưng hiện tại, để mua căn hộ ở tòa 2 (giai đoạn 2), mức giá đã tăng gần 40%.
Một số dự án ở khu vực Long Biên như AQH Riverside, Phương Đông Green Home, Le Grand Jardin… có giá bán từ 21-23 triệu đồng/m2 trong giai đoạn rumor (khảo sát giá) cách đây gần 2 năm, thì nay tăng lên 26-28 triệu đồng/m2 đối với các căn hộ có nội thất cơ bản.
“Hiện nay, người có nhu cầu mua nhà ở Hà Nội không có nhiều lựa chọn, ngay việc mua lại căn hộ thứ cấp cũng không dễ dàng do mặt bằng giá sản phẩm này cũng đã tăng khá cao, từ 10-14% so với năm ngoái”, ông Phạm Trung Hà, Tổng giám đốc Funi Bamboo cho hay.
Sẽ vẫn tiếp tục tăng
Ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc Hải Phát Land cho biết, tìm mua nhà mới vào thời điểm này giá không những không giảm, mà còn tăng lên so với trước dịch, thậm chí có sẵn nguồn tài chính cũng khó tìm được căn hộ ưng ý khi nguồn hàng đã cạn kiệt. Theo ông Giang, một số dự án đang mở bán trên thị trường chủ yếu là hàng tồn kho từ năm trước, song cũng gần như được đặt cọc hết, cho nên khách hàng có nhu cầu về nhà ở chỉ có thể tìm cách mua lại những căn hộ cũ hoặc nhà tập thể. Nhu cầu tăng lên có thể là lý do khiến ngay cả những căn hộ tập thể cũ nát cũng được “hét giá” cao thời gian gần đây.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC), tình trạng nguồn cung nhỏ giọt xuất phát từ việc tháo gỡ vướng mắc cho các dự án nhà ở tại nội đô Hà Nội chưa được cải thiện.
“Thực tế này khiến việc ra hàng của các chủ đầu tư gặp khó khăn, trong khi muốn ra mắt dự án mới cũng phải mất tới 2-3 năm chuẩn bị, tốn kém nhiều chi phí, cộng với giá nguyên vật liệu đầu vào leo thang, nên các chủ đầu tư không làm nhà giá rẻ, phù hợp với túi tiền của đại bộ phận người dân (dưới 25 triệu đồng/m2 như hiện tại hoặc dưới 20 triệu đồng/m2 như trước đây), bởi nếu làm sẽ chắc chắn lỗ”, ông Hiệp nhấn mạnh.
Ở một góc nhìn khác, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho hay, việc giá nhà tăng cao cũng một phần xuất phát từ tình trạng doanh nghiệp thu gom lượng lớn đất đai để phát triển dự án, nhưng thực chất chỉ phát triển có lệ nhằm mục đích “găm giữ” đất chờ giá tăng, trong khi các nhà phát triển thực thụ khác lại thiếu đất, thiếu dự án trầm trọng.
“Hậu quả để lại là giá nhà tăng liên tục, tăng đến đau lòng. Có nhiều bạn trẻ dành dụm được 1-1,5 tỷ đồng và nghĩ rằng sẽ mua được căn hộ xa trung tâm, nhưng giá thực tế đã tăng lên 2-2,5 tỷ đồng”, ông Nghĩa nói.
Thống kê của Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hà Nội cho thấy, Thành phố hiện có 383 dự án đầu tư vốn ngoài ngân sách sử dụng đất, có 295 dự án đã được giao đất, cho thuê đất, 88 dự án chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất. Đáng chú ý, có tới 161 dự án có dấu hiệu vi phạm pháp luật đất đai, chậm tiến độ...
Chỉ tính riêng quận Nam Từ Liêm, cũng là địa phương có nhiều dự án “treo” với 48 dự án được thanh - kiểm tra và yêu cầu xử lý từ năm 2018, nhưng đến nay UBND TP. Hà Nội mới ban hành quyết định thu hồi 1 dự án (đó là Khu dịch vụ đào tạo nhân sự cấp cao Phú Hòa và văn phòng làm việc tại phường Mễ Trì); 3 dự án được gia hạn sử dụng đất 24 tháng; 7 dự án đã thực hiện giải phóng mặt bằng nhưng còn vướng mắc; 20 dự án đã giải phóng mặt bằng nhưng chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý.
Báo cáo của Sở Xây dựng về tổng quan tình hình thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2021 công bố cuối tháng 11/2021 cũng cho thấy, nguồn cung nhà ở tại Hà Nội tiếp tục ở mức thấp nhất so với cùng kỳ các năm trước và sản phẩm chung cư cũng nằm trong số này. Theo đại diện cơ quan này, cả nguồn cung mới lẫn lượng giao dịch từ các dự án bất động sản đô thị và nhà ở tại Hà Nội đều sụt giảm mạnh, sự lệch pha cung - cầu ngày càng rõ nét khi phân khúc nhà ở bình dân với nhu cầu rất lớn và có khả năng hấp thụ tốt tiếp tục vắng bóng.
