Về hiệu quả, nếu triển khai, chưa rõ những người thiết kế có một sự sáng tạo đặc biệt nào không, nhưng nếu nhìn vào những gói nghìn tỷ cho doanh nghiệp xuất nhập khẩu, cho chế biến, cho công nghiệp phụ trợ... có tính truyền thông là chính thì câu chuyện gói 100.000 tỷ thực ra chỉ hoành tráng hơn về... con số!
Còn nếu phân tích kỹ về tính khả thi của gói này thì thực tế rất nhiều ngân hàng đã có không ít gói vay mua nhà, cho vay chủ đầu tư theo hình thức thương mại nhưng cụ thể giải ngân chưa bao giờ như ý muốn. Lý do chính vẫn là bởi sự ảm đạm của thị trường bất động sản.
Phân tích kỹ hơn về gói 30.000 tỷ cho ta một cái nhìn rõ hơn về khoảng cách giữa tín dụng bất động sản và nhu cầu thực tế. Theo con số được tổng hợp thường xuyên, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng của Chính phủ cùng nhiều gói tín dụng dành cho bất động sản của các NHTM cổ phần đến nay được giải ngân rất hạn chế.
Khơi thông tín dụng lĩnh vực này là không dễ, khi điều kiện cho vay chặt chẽ, do lo ngại rủi ro nợ xấu mặc dù ngân hàng rất muốn giải ngân.
Với gói vốn tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng dành cho người thu nhập thấp mua nhà, lãi suất ưu đãi 5%/năm đến nay cũng chỉ giải ngân được hơn 3% và số doanh nghiệp tiếp cận được nguồn vốn này rất ít.
Cụ thể, số liệu từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy, tính đến ngày 31/1/2014, các ngân hàng tham gia giải ngân gói vốn này cam kết cho vay đối với 2.246 khách hàng, tổng số tiền hơn 2.324 tỷ đồng.
Trong đó, đã giải ngân cho 2.218 khách hàng, với tổng dư nợ trên 1.000 tỷ đồng và chủ yếu là khách hàng cá nhân mua nhà.
Trên địa bàn TP. HCM, nguồn vốn này mới chỉ đến được khách hàng cá nhân, chưa có doanh nghiệp.
Không chỉ với các chương trình kích cầu của Nhà nước, mà trước thực trạng tín dụng doanh nghiệp khó khăn trong 2 năm qua, các ngân hàng đã quay lại đẩy mạnh cho vay bất động sản, trong đó tập trung hỗ trợ vốn cho khách hàng mua nhà.
Các ngân hàng như Sacombank, Eximbank, Techcombank, VIB, Vietcombank… dành hàng chục tỷ đồng cho vay mua nhà, với lãi suất dần cạnh tranh với gói vốn 30.000 tỷ đồng.
Chẳng hạn, tại Eximbank, lãi suất cho vay mua nhà hiện được áp dụng từ 9 - 12%/năm, chưa kể ưu đãi 3 tháng đầu cho khách hàng.
Thế nhưng, đến nay, sau gần 2 năm triển khai gói tín dụng ưu đãi cho cá nhân mua nhà trị giá 5.000 tỷ đồng, lãnh đạo Eximbank cho biết, con số giải ngân được rất ít.
Sở dĩ, vốn dành cho bất động sản nhiều, nhưng khó đưa ra thị trường là do rủi ro nợ xấu tăng. Hiện các ngân hàng tập trung chủ yếu cho cá nhân vay mua nhà và hạn chế cung ứng vốn cho chủ đầu tư cũng như nhà đầu cơ kinh doanh bất động sản, vì lịch sử nợ xấu bất động sản vẫn tồn tại trong hệ thống ngân hàng, một khi bất động sản còn khó khăn, nợ xấu sẽ còn tăng.
Đó cũng là lý do để các ngân hàng kiểm soát chặt đối với tín dụng bất động sản, cho dù nguồn vốn dành cho phân khúc này rất lớn và đang có nhu cầu mở rộng thị phần tín dụng.
Phó tổng giám đốc NamA Bank, ông Trần Ngọc Tâm cho rằng, nhu cầu của khách hàng mua nhà hiện rất lớn, nhưng ngân hàng cũng chỉ chọn lọc dự án để cung ứng vốn cho khách hàng và cho vay đối với các dự án có liên kết. Hay tại OCB, chủ trương của nhà băng này là chỉ chọn phân khúc sản phẩm có giá cả phù hợp, chẳng hạn dòng sản phẩm Ehome của Nam Long để tài trợ vốn.
TS. Trần Du Lịch, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia nhận định, thị trường bất động sản khó có thể kỳ vọng tan băng trong thời gian ngắn, phải 2 năm nữa mới thực sự bắt đầu hồi phục.
Tuy nhiên, trước mắt, với các giải pháp kích cầu bằng tín dụng nói trên sẽ phần nào làm thị trường nhà đất dần ấm lên. Từ đó, mới có thể kỳ vọng các phân khúc cao cấp hơn phục hồi khi nền kinh tế tăng trưởng, nợ xấu được giải quyết và tín dụng tăng trở lại.
Theo TS. Lịch, để có thể đẩy nhanh tiến độ giải ngân các gói kích cầu vào thị trường bất động sản, chẳng hạn gói 30.000 tỷ đồng cần phải mở rộng đối tượng được tiếp cận nguồn vốn và không nên kỳ vọng quá nhiều vào đối tượng thu nhập thấp vay mua nhà. Vì nếu thu nhập của người dân ở mức thấp thì rất khó có thể nghĩ đến việc mua nhà để ở, cho dù nguồn vốn được hỗ trợ 70% (30% là vốn tự có) với lãi suất ưu đãi 5%/năm. Nên hướng đến các đối tượng có thu nhập ổn định, mua nhà ở với giá trên dưới 1,2 tỷ đồng, phù hợp với người mua về vị trí địa lý.
Thực tế, các sản phẩm bất động sản có giá cả phù hợp tại TP. HCM và Hà Nội vẫn tiêu thụ tốt, cần mở rộng đối tượng được vay, đồng thời tăng thời hạn cho vay (có thể là 15 năm) và giảm lãi suất.
TS. Lịch lưu ý, cần đánh giá và xác định các gói vốn kích cầu chỉ là hỗ trợ cho một phân khúc của thị trường, chứ không thay thị trường giải quyết vấn đề khó khăn cho bất động sản. Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa cho rằng, không phải vốn dành cho bất động sản nhiều đồng nghĩa với việc tiền sẽ chảy mạnh vào thị trường và sớm làm tan băng bất động sản.
