Chỉ 4/240 dự án đủ điều kiện vay
Dù bất động sản không nằm trong nhóm lĩnh vực được thụ hưởng gói hỗ trợ tín dụng 40.000 tỷ đồng với lãi suất 2%/năm theo Nghị định 31/2022/NĐ-CP của Chính phủ, nhưng các dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, cải tạo chung cư cũ thuộc danh mục dự án do Bộ Xây dựng tổng hợp từ các UBND tỉnh, thành phố và công bố vẫn được ưu đãi lãi vay.
Trong văn bản hướng dẫn thi hành Nghị định 31/2022, Bộ Xây dựng cho biết, những đối tượng được vay vốn ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại Khoản 1, Điều 53 - Luật Nhà ở để cho thuê, cho mua, bán thì nhà đầu tư được vay vốn ưu đãi theo quy định của pháp luật về nhà ở. Với khách hàng vay vốn để thực hiện dự án phá dỡ toàn bộ, xây dựng lại chung cư cũ thì thuộc đối tượng được quy định tại Điểm b, Khoản 2, Điều 2 - Nghị định 31/2022.
Quy định là vậy, nhưng trên thực tế, không phải doanh nghiệp nào khi xây dựng nhà ở xã hội, nhà công nhân và cải tạo chung cư cũ cũng đều đủ điều kiện được nhận hỗ trợ. Cụ thể, Nghị định 31/2022 quy định, các doanh nghiệp được hỗ trợ lãi suất phải đáp ứng đầy đủ điều kiện vay vốn thông thường của các ngân hàng thương mại, được ký kết thỏa thuận cho vay và giải ngân trong khoảng thời gian từ ngày 1/1/2022 đến ngày 31/12/2023, sử dụng vốn đúng mục đích và chưa được hỗ trợ lãi suất từ ngân sách nhà nước theo các chính sách khác.
Ngoài ra, dự án phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt, đã được giao đất, cho thuê đất và đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, đã được cấp phép xây dựng... Đặc biệt, dự án phải được UBND cấp tỉnh lập danh mục gửi cho Bộ Xây dựng để cơ quan này tổng hợp, công bố danh mục dự án. Nghĩa là, dự án phải thuộc danh mục do Bộ Xây dựng tổng hợp, công bố thì chủ đầu tư mới được cho vay.
Trong công văn gửi Ngân hàng Nhà nước về việc tổng hợp danh mục dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, cải tạo chung cư cũ, Bộ Xây dựng cho biết, có 41 địa phương gửi báo cáo đề xuất 240 dự án, nhưng qua rà soát điều kiện theo quy định, chỉ 4 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm về hồ sơ pháp lý và đề xuất nhu cầu vay vốn (gồm các tỉnh Lào Cai, Hòa Bình, Tây Ninh và Tiền Giang).
Cụ thể, dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp tại khu dự phòng Tây Bắc, thị xã Sa Pa (tỉnh Lào Cai) do liên danh Công ty cổ phần BVB và Công ty cổ phần Bất động sản Vital làm chủ đầu tư; dự án nhà ở xã hội tại xã Sú Ngòi, nay là phường Quỳnh Lâm, TP. Hoà Bình (tỉnh Hoà Bình) do Công ty cổ phần Bất động sản Sao Vàng làm chủ đầu tư; dự án nhà ở xã hội Thành phố Vàng, phường 2, TP. Tây Ninh (tỉnh Tây Ninh) do Công ty cổ phần đầu tư Thành phố Vàng làm chủ đầu tư; dự án nhà ở xã hội Khu công nghiệp Tân Hương (tỉnh Tiền Giang) do Công ty cổ phần Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân làm chủ đầu tư.
Bốn dự án trên có quy mô 6.426 căn hộ, tổng mức đầu tư 4.665 tỷ đồng và nhu cầu vay vốn theo đề xuất của các địa phương khoảng 1.751 tỷ đồng.
Quan trọng vẫn là khơi thông thủ tục
Theo Bộ Xây dựng, có 41 địa phương gửi báo cáo đề xuất 240 dự án, nhưng qua rà soát điều kiện theo quy định, chỉ 4 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm về hồ sơ pháp lý và đề xuất nhu cầu vay vốn.
Thực tế, ngoài gói hỗ trợ lãi suất 2% nêu trên, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, cải tạo chung cư cũ còn có gói hỗ trợ cho vay ưu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội dành cho cá nhân, hộ gia đình để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân; xây mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở theo chính sách về nhà ở xã hội với tổng nguồn vốn cho vay tối đa là 15.000 tỷ đồng thuộc chương trình phục hồi kinh tế - xã hội giai đoạn 2022-2023.
Sau khi 2 chương trình ưu đãi lãi suất trên được triển khai, báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cho biết, chỉ trong 6 tháng đầu năm 2022, cả nước có 11 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp được khởi công xây dựng, quy mô khoảng 25.675 căn hộ, tương ứng khoảng 1,28 triệu m2 sàn nhà ở.
Tuy nhiên, theo ông Trần Nhật Quang, Giám đốc Đầu tư Công ty cổ phần Địa ốc Kim Oanh, số lượng dự án được triển khai tuy có sự cải thiện nhưng còn rất hạn chế so với đề xuất của các địa phương, mà một trong những nguyên nhân dẫn đến sự hạn chế này vẫn xuất phát từ việc hồ sơ, thủ tục còn nhiêu khê.
Ông Quang cho biết, hiện nay, một dự án xây dựng nhà ở xã hội vẫn phải hoàn thiện các hồ sơ, giấy tờ như một dự án nhà ở thương mại, chưa kể những thủ tục đặc thù của khác của loại hình dự án này. Chẳng hạn, dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất nhưng vẫn phải làm thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính rồi mới làm thủ tục miễn tiền sử dụng đất. Dự án nhà ở xã hội phải làm thủ tục thẩm định giá bán, giá thuê, giá thuê mua nhà và cuối cùng là phải xác nhận đối tượng mua nhà ở xã hội. Do nhiều quy trình, thủ tục hơn nên thời gian hoàn thiện cũng kéo dài hơn, từ đó ảnh hưởng tới tiến độ triển khai dự án.
Riêng việc xác nhận đối tượng mua nhà ở xã hội, theo ông Quang, cũng là vấn đề đáng bàn, bởi khi lựa chọn đối tượng được mua nhà ở xã hội thì rất nhiều, nhưng khi đưa ra xét duyệt lại rất thấp.
“Quy định là chỉ xét duyệt nhà ở xã hội cho những cá nhân có thu nhập từ 11 triệu đồng/tháng trở xuống, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, song đối tượng này lại không đạt tiêu chí vay vốn của ngân hàng. Với những người có thu nhập từ 12-15 triệu đồng/tháng nhưng sinh sống tại những đô thị lớn như TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương… thì sau khi trừ đi các khoản chi tiêu cho gia đình hầu như không dư được nhiều, song họ lại không nằm trong nhóm đối tượng được mua nhà ở xã hội”, ông Quang nêu dẫn chứng, đồng thời chia sẻ thêm, hiện Kim Oanh có kế hoạch xây dựng 15.000 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2022-2023 với 2 phân khúc nhà ở cao tầng và thấp tầng, nhưng trước mắt mới hoàn thiện xong 700 căn và chuyển danh sách qua cơ quan chức năng chờ phê duyệt. Do đó, điều quan trọng nhất lúc này là tiếp tục đơn giản hóa thủ tục đầu tư, xây dựng dự án và triển khai các gói vay phù hợp để kịp thời hỗ trợ vốn cho cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà.
“Với những chủ đầu tư may mắn qua được vòng sàng lọc để được vay vốn hỗ trợ lãi suất 2%/năm là một điều đáng mừng, nhưng nếu thủ tục hành chính còn nhiêu khê thì còn là thách thức. Lấy ví dụ, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân hiện chỉ được hưởng lợi nhuận định mức 10% toàn dự án, giả sử phải đi vay thương mại khoảng 70% chi phí đầu tư với lãi suất khoảng 8%/năm (sau khi được hỗ trợ 2%/năm), nhưng nếu thời gian hoàn thiện dự án kéo dài trong 2-3 năm thì chủ đầu tư sẽ không còn lãi”, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM bình luận thêm.
