Tiêu chí phải rõ ràng
“Hoạt động lấn biển có thể tạm phân thành 2 trường hợp: Lấn ở các vùng đầm, vùng sình lầy và lấn ở khu biển tiếp giáp trực tiếp với đại dương, nhưng dù trong trường hợp nào cũng đều cần tránh gây ảnh hưởng lớn về môi trường, cảnh quan, ngư trường đánh bắt thủy hải sản, nuôi trồng thủy hải sản…”, ông Nguyễn Phạm Kiên Trung - Phó chủ tịch Hiệp hội Du lịch tỉnh Bình Định, Giám đốc Công ty TNHH Du lịch miền Trung nói và cho biết, Việt Nam đang hướng đến kinh tế biển, trong đó phần mặt biển liên quan nhiều đến nguồn lợi thủy sản và phần trên bờ - hệ thống dịch vụ, cần phải có quỹ đất để thực hiện các dự án. Với lợi thế từ biển, một khu lấn biển quy mô 5 ha có thể tạo ra dự án bất động sản quy mô vốn đầu tư hàng nghìn tỷ đồng, từ đó mang lại công ăn việc làm, sản phẩm dịch vụ du lịch cho địa phương cũng như nguồn thuế lớn cho Nhà nước.
“Do đó, các cơ quan quản lý cần phải xây dựng được các tiêu chí thực hiện dự án, quy định rõ khu vực, địa bàn nào được và không được lấn biển. Thậm chí, nếu có thể, cũng cần có một quy hoạch hoặc xây dựng danh mục dự án kêu gọi đầu tư theo vùng, địa phương để nhà đầu tư nắm được”, ông Trung nói và chia sẻ thêm rằng, cũng không loại trừ trường hợp ở những nơi đắc địa thì nhà đầu tư tranh nhau làm dự án và ngược lại, những nơi hẻo lánh thì khó kêu gọi đầu tư. Bởi vậy, cần phải tính xa, tính trước, tránh việc khi địa phương tìm được nhà đầu tư, nhà đầu tư mất công sức, tiền của nghiên cứu, khảo sát, lập dự án khả thi, nhưng khi làm xong phương án thì lại tổ chức đấu thầu, vừa làm mất lòng tin, vừa gây thiệt hại cho doanh nghiệp.
“Làm dự án lấn biển cũng tương tự như các dự án đô thị, nhưng quy trình, thủ tục pháp lý chắc chắn sẽ nhiều hơn. Trong khi trên thực tế, có không ít trường hợp doanh nghiệp làm dự án rất tâm huyết, dành nhiều công sức, bỏ nhiều tiền của, nhưng sau đó địa phương thu lại và tiến hành đấu thầu, nhà đầu tư này bị đánh trượt. Kịch bản này đã xảy ra nhiều và cần tính toán để không lặp lại với các dự án lấn biển”, ông Trung nhấn mạnh.
 |
Ảnh: Thành Nguyễn |
Ưu tiên phương pháp thặng dư
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), các dự án lấn biển không chỉ tạo quỹ đất để phát triển các dự án đô thị, mà còn có thể tạo quỹ đất có mặt nước biển chuyên dùng để thực hiện các cầu cảng từ đất liền ra vùng biển nước sâu hoặc dự án điện gió ven bờ, điện gió ngoài khơi hoặc đường ống dầu, khí hoặc tuyến cáp điện, cáp quang... Do đó, việc chính thức luật hóa đồng bộ hoạt động lấn biển sẽ mang lại nhiều lợi ích.
Ông Châu cho biết, các dự án đầu tư lấn biển có thể bao gồm khu vực bãi bồi ven biển, hoặc đất rừng phòng hộ ven biển, hoặc đất nuôi trồng thủy sản ven biển…, nên việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với các loại đất này phải thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan.
Dự án lấn biển có thể chia thành 2 nhóm: Thứ nhất, đối với dự án lấn biển là dự án đầu tư công nhằm tạo quỹ đất trên bờ, quỹ đất có mặt nước biển chuyên dùng sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội sau khi nghiệm thu hoàn thành lấn biển thì cần tiến hành đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện.
Thứ hai là dự án lấn biển là dự án đầu tư bằng nguồn vốn nhà nước ngoài đầu tư công và dự án sử dụng vốn khác (vốn tư nhân) theo quy định của Luật PPP 2020, Luật Đầu tư 2020 thì nhà đầu tư chiến lược hoặc nhà đầu tư được lựa chọn theo quy định của Luật PPP 2020, Luật Đấu thầu 2023. Trong trường hợp này, nhà đầu tư phải tuân thủ các pháp luật có liên quan như pháp luật đầu tư, pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật biển, pháp luật lâm nghiệp, pháp luật nông nghiệp, pháp luật thủy sản, pháp luật bảo vệ môi trường…
Về phương pháp định giá, ông Châu cho rằng, dự án lấn biển hầu như chỉ có thể áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Do đây là khu đất có tiềm năng phát triển, nhưng nếu thực hiện thông qua hạng mục lấn biển trong dự án đầu tư thì lại có thể lựa chọn áp dụng phương pháp định giá đất khác theo quy định của pháp luật đất đai. Tuy vậy, trong dự thảo Nghị định lấn biển trình Chính phủ có quy định phương pháp định giá đất khác ngoài phương pháp thặng dư, điều này gây khó cho địa phương khi lý giải việc lựa chọn áp dụng phương pháp thặng dư.
Hoàn thiện và sớm ban hành văn bản hướng dẫn
Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho hay, Luật Đất đai 2024 đã chính thức luật hóa hoạt động lấn biển khi dành riêng một điều luật (Điều 190) quy định hoạt động này, đồng thời Quốc hội cũng đã cho phép áp dụng sớm (cùng với Điều 248 về sửa đổi một số điều của Luật Lâm nghiệp) từ ngày 1/4/2024 (các điều luật còn lại có hiệu lực chậm tối đa hơn 9 tháng), nhưng vì chưa có các hướng dẫn cụ thể nên hiện trạng chung lúc này là “luật vẫn chờ nghị định”,
Ông Đỉnh thông tin, tại Nghị quyết số 134/2020/QH14 ngày 17/11/2020, Quốc hội đã giao Chính phủ xây dựng dự thảo Nghị định về hoạt động lấn biển. Theo đó, nếu các khu vực biển đã được khoanh định để dự kiến lấn biển sẽ được quản lý như đất đai thông thường, trạng thái pháp lý của khu vực biển sẽ trở thành “đất” và được coi là “đất sạch” nên về cơ bản giao đất phải thông qua đấu giá (với trường hợp lấn biển để thực hiện các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại kết hợp thương mại, dịch vụ).
Dù vậy, ở trạng thái này (“đất” vẫn còn là mặt biển), việc xác định giá khởi điểm để đấu giá, làm cơ sở để các nhà đầu tư tham gia chào giá sẽ rất khó khăn (do các yếu tố chi phí, doanh thu mang tính giả định với sai số lớn và liên quan đến các quy định chưa thật rõ về việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án lấn biển; giao đất; xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất… theo Điều 5, 6, 7, 8 dự thảo Nghị định).
Mặt khác, Điều 5 - dự thảo Nghị định quy định đối với dự án lấn biển sử dụng vốn khác (vốn tư nhân) thì chủ đầu tư có trách nhiệm lập dự án lấn biển hoặc hạng mục lấn biển của dự án đầu tư gửi Sở Xây dựng để thẩm định; nội dung của dự án lấn biển gồm dự toán chi phí lấn biển. Quy định này sẽ không thể thực hiện được do: Để xác định được chủ đầu tư thì phải thực hiện xong công tác đấu giá (như vậy việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án lấn biển thực hiện sau khi đấu giá mà nhà đầu tư trúng đấu giá sẽ lập dự án). Tuy nhiên, nội dung dự án lấn biển lại bao gồm dự toán chi phí lấn biển, mà nếu chưa đấu giá, chưa lựa chọn nhà đầu tư thì chưa thể xác định được dự toán chi phí lấn biển; chưa thể tính toán được các chi phí để xác định giá khởi điểm và tổ chức cuộc đấu giá.
Điều 5 - dự thảo Nghị định cũng quy định, dự án lấn biển được phê duyệt là căn cứ để giao khu vực biển để lấn biển đồng thời với giao đất, cho thuê đất. Quy định này tiếp tục gây mâu thuẫn do: Khi đấu giá (để tìm nhà đầu tư được giao đất) thì chưa xác định được chủ đầu tư nên chưa có đơn vị chịu trách nhiệm lập dự án lấn biển.
“Do đó, dự thảo Nghị định cần hoàn thiện hơn để minh định cơ quan lập dự án lấn biển (bao gồm dự toán chi phí lấn biển) để tính toán chi phí phát triển nhằm xác định giá khởi điểm phục vụ tổ chức đấu giá lựa chọn nhà đầu tư”, ông Đỉnh nói và cho biết thêm, do chi phí thực hiện lấn biển rất lớn và việc tính toán, giả định có sai số lớn nên dự thảo Nghị định có quy định mang tính “phòng ngừa” việc chi phí lấn biển phải được quyết toán để xử lý chênh lệch so với chi phí lấn biển đã dự tính trong tổng chi phí phát triển khi xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư: Trường hợp chi phí lấn biển quyết toán nhỏ hơn chi phí lấn biển dự tính thì nhà đầu tư phải nộp phần chênh lệch và ngược lại, trường hợp chi phí lấn biển quyết toán lớn hơn thì phần chênh lệch được tính vào chi phí của dự án (Điều 8 - dự thảo Nghị định).
“Các khu vực dự kiến lấn biển phải đưa vào các cấp độ quy hoạch và trạng thái pháp lý của khu vực biển trở thành ‘đất’ và sẽ được coi là ‘đất sạch’, nên nếu giao đất thì phải thông qua đấu giá. Tuy nhiên, với dự án mà nhà đầu tư đã trúng đấu giá một cách công khai, minh bạch thì việc quyết toán chi phí lấn biển để nhà đầu tư nộp thêm phần chênh lệch là chưa hợp lý (không đúng bản chất của đấu giá tài sản là quy trình bán tài sản một cách công khai, minh bạch, công bằng, khách quan, bảo vệ quyền lợi người tham gia đấu giá…)”, ông Đỉnh phân tích.
