Góc nhìn chuyên gia tuần mới: Cổ phiếu bất động sản sẽ nổi sóng?

Chỉ số USDIndex trên thế giới đang ở mức tăng cao nhất trong vòng hơn 13 năm trở lại đây. Trong nước tỷ giá USD/VND cũng được các ngân hàng thương mại điều chỉnh tăng nhẹ. Diễn biến USD liên tục tăng như thế này sẽ tác động như thế nào đến dòng vốn của TTCK trong nước, theo các ông bà?

Ông Lê Đức Khánh, Giám đốc chiến lược, CTCK Maritime

Tỷ giá thay đổi cũng như khả năng tăng lãi xuất của FED trong tháng 12 tới nhiều khả năng sẽ ảnh hưởng đến việc bán ròng của khối ngoại ở một số cổ phiếu lớn cũng như việc giao dịch dè dặt của khối nội trên 2 sàn giao dịch. Điều dễ dự báo nhất là việc tỷ giá cũng như chính sách tiền tệ thay đổi sẽ ảnh hưởng đến dòng tiền tham gia trên thị trường.

 Ông Lê Đức Khánh

Khả năng có những phiên giảm điểm mạnh hoàn toàn có thể xảy ra. Nhà đầu tư cũng nên cẩn trọng đối với những diễn biến mới trên thị trường và sẽ có ít cơ hội đầu tư hơn.

Dù sao đi nữa, chiến lược cầm nắm cổ phiếu gì, nắm bao lâu mới quan trọng hơn là việc phân tích những diễn biến vĩ mô tác động như thế nào đến thị trường trong ngắn hạn.

Ông Nguyễn Hồng Khanh, Trưởng phòng phân tích, CTCK Sacombank (SBS)

Sau cuộc bầu cử tổng thống Mỹ, đồng USD đã tăng khoảng 2% chỉ sau 1 tuần trong khi đồng nhân dân tệ đã mất giá 6% từ đầu năm đến nay. Việt Nam từng chịu áp lực phá giá của đồng nhân dân tệ vào năm ngoái và buộc phải nới rộng biên độ và phá giá theo. Vì vậy theo xu hướng thế giới, thì đồng Việt Nam không thể neo lại quá lâu.

Tỷ giá trung tâm cho đến nay cũng mới chỉ tăng khoảng 0,93% kể từ đầu năm. Động thái FED sắp tăng lãi suất có thể càng tạo thêm sức ép, vì vậy Ngân hàng Nhà nước có thể chuẩn bị cho đợt điều chỉnh tỷ giá rộng hơn cho đợt tới.

Thị trường chứng khoán luôn nhạy cảm với diễn biến tỷ giá dù tôi cho rằng, dòng tiền chuyển dịch giữa hai kênh này không phải là nguyên nhân chính. Năm ngoái, thị trường chứng khoán Việt Nam từng chao đảo khi Trung Quốc phá giá nhân dân tệ. Vì vậy, năm nay, nếu FED nâng lãi suất sẽ tác động không nhỏ đến chứng khoán. Dù vậy, có thể yên tâm rằng mức độ ảnh hưởng này chỉ diễn ra trong thời gian ngắn vì dù sao thị trường đã có sự chuẩn bị tâm lý từ trước.

Ông Dương Văn Chung, Giám đốc Đầu tư, CTCK MB

Việc phá giá trung bình 2%/năm có lẽ đã trở thành tính quy luật của VND rồi và điểm rơi thường vào cuối năm Dương lịch. Vì vậy, xét về mặt tâm l, dòng vốn nội, tôi cho rằng, điều này nhà đầu tư đã lường được trước và vì vậy không ảnh hưởng nặng nề tới thị trường. Tuy nhiên, đối với dòng vốn ngoại, đặc biệt là dòng vốn từ các quỹ ETF, thì sẽ có sự chuyển dịch lớn bởi dòng vốn này mang tính đầu cơ cao, vào nhanh và ra nhanh, còn với các quỹ đóng thì theo tôi sẽ không có sự chuyển dịch này vì việc phá giá VND vào thời điểm cuối năm đã trở thành tính chu kỳ và trước khi đầu tư vào Việt Nam thì họ đã xác định trước điều này.

Nhưng một điểm cần lưu ý, có sự khác biệt trong năm nay đó là sự lấn át của dòng vốn nội bởi nguồn tiền nhàn rỗi trong dân chúng hiện nay đang rất nhiều và điều này đã chứng minh trong giai đoạn tháng 9 vừa qua, mặc cho khối ngoại bán ròng quyết liệt, nhưng VNIndex vẫn tăng điểm rất mạnh. Lần này tôi cho rằng cũng sẽ như vậy. Khi vấn đề tỷ giá đã lên đến cao trào thì dòng vốn ngoại sẽ quay trở lại cộng hưởng, cùng dòng vốn nội đẩy thị trường lên một tầm cao mới.

Bà Lê Nguyệt Ánh, CFA, Giám đốc Phân tích CTCK ACB

Sau 9 tháng ổn định ở quanh vùng giá 22.350 đồng/USD, mức tăng hơn 299 đồng/USD trong tuần qua là khá mạnh với nhà đầu tư trong nước và gây nhiều lo ngại. Tuy nhiên, so với các đồng tiền lơn trên thế giới và các đồng tiền khác trong khu vực, biến động trong tuần qua vẫn là khá nhẹ nhàng.

 Bà Lê Nguyệt Ánh

Ngay khi tỷ giá có tín hiệubiến động, Ngân hàng Nhà nước đã có những động thái tích cực và kịp thời bao gồm việc nới thời hạn tất toán các khoản vay USD và điều chỉnh ty giá trung tâm.

Như vậy, dù tỷ giá có thể còn biến động mạnh trong thời gian tới, thanh khoản đồng USD dự kiến vẫn ổn định. Đây là yếu tố quan trọng để gây dựng niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài và thu hút nguồn vốn trong thời gian tới.

Thị trường vẫn đang trong xu hướng giảm điểm nhẹ và thanh khoản ở mức trung bình. Ở giai đoạn hiện tại, ngưỡng 680 điểm vẫn là một ngưỡng cản lớn đối với chỉ số VN-Index. Đâu là yếu tố có thể giúp thị trường vượt qua “rào cản” để hình thành nên một xu hướng tích cực mới theo các ông/bà? 

Ông Lê Đức Khánh, Giám đốc chiến lược, CTCK Maritime

Qua phân tích diễn biến thị trường cũng như khối lượng giao dịch trên 2 sàn 10 tháng đầu năm 2016 thì chúng ta phải nói rằng khá tích cực. Thanh khoản trung bình phiên tăng khoảng 28% so với năm 2015 có nghĩa rằng nhiều nhà đầu tư cá nhân cũng như tổ chức đã tham gia giải ngân mạnh hơn trên thị trường.

Tôi cho rằng, mặc dù duy trì quan điểm VN-Index sẽ sớm quay lại và vượt mốc 690 - 700 điểm và thậm chí cao hơn trong giai đoạn đầu năm 2017, nhưng thị trường trong hiện tại vẫn cần thêm thời gian để tích lũy cổ phiếu cũng như cần những thông tin hỗ trợ đủ mạnh lôi kéo dòng tiền. Có lẽ niềm tin nhà đầu tư cũng như nhận thức của thị trường đang là rào cản ngăn VN-Index vượt qua giai đoạn tích lũy. 

Ông Nguyễn Hồng Khanh, Trưởng phòng phân tích, CTCK Sacombank (SBS)

Với tình hình quốc tế và vĩ mô trong nước hiện tại, thị trường chứng khoán năm nay có thể đóng cửa quanh ngưỡng 680 và đây có thể xem là thành công lớn trong năm.

Một trong những yếu tố cốt lõi để giúp thị trường tăng trưởng bền vững không gì khác ngoài yếu tố kinh tế vĩ mô tiếp tục giữ ổn định. Với tỷ giá linh hoạt trong biên độ +/- 2% đến 3%, CPI dưới 5% và lãi suất duy trì ở mức hiện tại là những điều cần thiết nhất để hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp duy trì ổn định ngoài những yếu tố nội tại như môi trường kinh doanh và tiềm lực doanh nghiệp.

Nhìn xa hơn các doanh nghiệp Việt Nam vẫn ở tầm vóc khá bé nếu so sánh với các nước bên cạnnh như Thái Lan, Malaysia hay Singapore. Vì vậy định giá cổ phiếu trên sàn các cổ phiếu doanh nghiệp Việt thường rẻ hơn so với các nước trong khu vực. Đây là một lợi thế nhưng cũng là một thách thức cho các doanh nghiệp trong nước cần một môi trường kinh doanh thuận lợi để mở rộng hoạt động hơn nữa.

Ông Nguyễn Hồng Khanh 

Vì vậy, để thị trường chứng khoán phát triển thì ngoài những biện pháp về mặt kỹ thuật như nới room, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và niêm yết, sản phẩm phái sinh… thì điều kiện đủ là tạo một sân chơi đủ rộng để doanh nghiệp có thể dễ dàng hoạt động kinh doanh và huy động vốn phục vụ nhu cầu tăng trưởng.

Tôi cho rằng, những vấn đề này dù các cơ quan quản lý có hơi chậm một chút nhưng đang đi đúng lộ trình đã vạch ra từ trước. 

Thông thường, cuối năm là mùa kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản. Trong tuần qua, nhóm cổ phiếu bất động sản bắt đầu nhen nhóm tăng ở một số mã (HDG, DIG, DRH, VRC…). Liệu nhóm cổ phiếu bất động sản đã đủ bắt nhịp để bước vào “sóng mới”sau một thời gian dài giao dịch khá trầm lắng?

Ông Lê Đức Khánh, Giám đốc chiến lược, CTCK Maritime

Tôi vẫn giữ quan điểm nhóm bất động sản không phải là nhóm cổ phiếu hấp dẫn để đáng đầu tư trên phương diện mức độ sinh lời cũng như đà tăng giá.

Qua trong sát diễn biến của các nhóm cổ phiếu bất động sản thì có lẽ sự khởi sắc “sớm nở sớm tàn” chưa đủ hấp dẫn dòng tiền và các cổ phiếu bất động sản sẽ đợi cả thị trường cùng tăng điểm để tăng cùng nhịp chứ ít khi tăng giá liên tục đơn lẻ. Vậy vẫn chưa đủ cơ sở để cho rằng các cổ phiếu bất động sản đang bước vào chu kỳ tăng. 

Ông Nguyễn Hồng Khanh, Trưởng phòng phân tích, CTCK Sacombank (SBS)

Theo quan sát của tôi, hoạt động bất động sản năm nay vẫn tăng trưởng khá so với năm ngoái. Tuy nhiên, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp lại không được như kỳ vọng. Đây là nguyên nhân chính khiến nhóm cổ phiếu bất động sản không có nhiều biến động trong cả năm nay.

Theo chu kỳ quý IV hàng năm thì một số doanh nghiệp sẽ đưa lợi nhuận vào nhiều hơn và một nhóm nhỏ này có thể tạo các sóng nhỏ có thể lướt ngắn hạn. Mặc dù vậy, nếu nhìn chung cả ngành bất động sản thì sẽ không nhiều cổ phiếu để lựa chọn. Vì vậy, tôi cho là thị trường vẫn sẽ có sự phân hóa mạnh vào từng cổ phiếu tâm điểm nhiều hơn.   

Ông Dương Văn Chung, Giám đốc Đầu tư, CTCK MB

Cuối năm luôn là thời điểm yêu thích của tôi giải ngân vào các cổ phiếu bất động sản, vì đa phần các doanh nghiệp bất động sản đều dồn lợi nhuận để hạch toán vào thời điểm cuối năm. Nhưng có một điểm đặc biệt, là trong vài năm trở lại đây, cổ phiếu bất động sản lại trầm lắng trong suốt một thời gian dài và khoảng 2 tuần trở lại đây mới bắt đầu sôi động trở lại. Tôi dự báo, cổ phiếu bất động sản sẽ còn tiếp tục tăng thành xu thế trong không dưới 6 tháng tới. Nguyên nhân là do:

 Ông Dương Văn Chung

Việc áp dụng Thông tư 200 khiến các doanh nghiệp bất động sản dù bán được rất nhiều hàng trong 2013 - 2016, có thu được dòng tiền về, nhưng lại không được phép hạch toán lợi nhuận theo tiến độ như các năm trước. Nhưng chính vì yếu tố này lại tạo nên một điểm cực kỳ hấp dẫn cổ phiếu bất động sản trong giai đoạn cuối 2016 đến cuối 2017, bởi đây là điểm rơi bàn giao nhà cho người mua và khi việc bàn giao được hoàn tất, thì các doanh nghiệp bất động sản sẽ được hạch toán lợi nhuận liên tục từ nay cho tới cuối 2017.

Cả thị trường đều lên 1 mặt bằng mới với VN-Index trên 670 điểm, nhưng riêng các mã cổ phiếu bất động sản hiện nay đang được giao dịch tương đương với VN-Index ở vùng 550 - 580 điểm. Chính sự tích tụ lâu ngày này sẽ sớm kích hoạt dòng tiền thông minh chảy vào nhóm ngành này từ nay cho tới 6 tháng tới.

Cuối tuần vừa qua, tôi có đi thăm một số doanh nghiệp bất động sản và thấy rằng, tiềm năng phát triển của các doanh nghiệp bất động sản có chiến lược tập trung vào phân khúc nhà ở hạng B và hạng C là rất lớn, bởi đây là phân khúc có nhu cầu ở thực sự với tỷ lệ vay rất thấp chứ không phải là nhu cầu đầu cơ nên tôi đặc biệt ưa thích các doanh nghiệp bất động sản đang tập trung vào phân khúc này,

Một chất xúc tác nữa cho nhóm cổ phiếu bất động sản đó là Novaland sẽ niêm yết vào tháng 12 tới đây và sẽ trở thành một tham chiếu mới đối với các doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện nay.

Chính vì những lý do đó, nên ngoài nhóm cổ phiếu sắt thép, cổ phiếu bất động sản (phân khúc nhà ở hạng B, C) sẽ là những nhóm cổ phiếu chiến lược của tôi trong 6 tháng tới với mức kỳ vọng lợi nhuận không dưới 50%.