Góc khuất quản trị chung cư

Chân dung người đại diện cư dân

Phần lớn tại các cuộc đấu tranh đòi quyền lợi giữa cư dân với chủ đầu tư luôn có bóng dáng của những người “ăn cơm nhà, vác tù và hàng tổng”. Nhiều người trong số họ đấu tranh vì lợi ích chính đáng chung của cư dân, nhưng cũng có những góc khuất không phải ai cũng thấu…

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản sau khi tiếp xúc cư dân ở một số khu chung cư có phát sinh tranh chấp, bước cơ bản trước khi có thể lập nên một ban quản trị đại diện cho cư dân, là lựa chọn những người năng nổ, tích cực, có kiến thức, thời gian dành cho công việc chung, đòi quyền lợi cho cư dân.

Thường thì các thành viên ban quản trị lâm thời (được các cư dân tín nhiệm bầu lên sau một thời gian đầu năng nổ hoạt động) sẽ có chân trong ban quản trị sau này. Ghi nhận ý kiến của các cư dân ở nhiều tòa nhà chung cư, phần lớn người dân đều đánh giá cao sự nhiệt tình, tinh thần trách nhiệm vì cộng đồng của những người tham gia hoạt động của chung cư.

Phổ biến ở nhiều chung cư, trong số các thành viên ban quản trị có những người đã từng hoặc đang công tác trong các cơ quan nhà nước hoặc các lĩnh vực liên quan đến luật, xây dựng, kinh doanh. Điểm nổi bật của những người này được coi là có kiến thức nền, thạo luật hơn phần lớn cư dân, nên có những thuận lợi nhất định trong việc bảo vệ, đấu tranh đòi quyền lợi cho cư dân.

Phía sau những cuộc đấu tố

Tuy nhiên, ở khía cạnh khác, trong nhiều cuộc làm việc với các đơn vị phát triển dự án, chủ đầu tư và tìm hiểu riêng của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, trong một số vụ tranh chấp chung cư, xuất hiện những góc khuất mà không nhiều người biết.

 Tại nhiều chung cư xuất hiện mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư, đơn vị quản lý

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đại diện một chủ đầu tư cho biết: “Tại dự án của chúng tôi, dù đã cố gắng, nỗ lực và cải thiện nhiều về mặt dịch vụ, nhưng vẫn xảy ra nhiều vụ việc theo kiểu trên trời rơi xuống. Sau này khi tìm hiểu, chúng tôi mới biết được có một nhóm dẫn đầu, họ chủ động khuấy lên bầu không khí căng thẳng, mượn tiếng đấu tranh cho cư dân. Sau đó, nhóm này đưa ra những đòi hỏi riêng cho mình, yêu cầu chúng tôi phải đáp ứng, nếu không, họ sẽ tiếp tục xúi cư dân đấu tranh”.

Một chủ đầu tư khác cay đắng: “Dù cố gắng, nhưng là giai đoạn đầu đưa vào vận hành nên chúng tôi không tránh khỏi những sai sót. Tuy nhiên, khi chúng tôi đang nỗ lực khắc phục và thể hiện thiện chí, thì lại có một nhóm 4 - 5 người tìm cách xúi bẩy, kích động cư dân thực hiện các hành vi theo kiểu chống đối. Cuối cùng, chúng tôi đã phải xuống nước và thỏa hiệp với nhóm người này để không ảnh hưởng đến uy tín đơn vị”.

Một nhân sự phụ trách truyền thông có dự án tại quận Thanh Xuân cho biết: “Dự án của công ty tôi là chung cư cao cấp. Nhóm dẫn đầu và đạo diễn các vụ đấu tố chủ đầu tư ra điều kiện là được giảm phí, miễn suất đỗ xe, thậm chí mua căn nhà thứ 2 của chủ đầu tư (ở dự án khác) với mức giá ưu đãi vài phần trăm và nếu dọn đến đó ở, họ phải có chân trong ban quản trị”.

Lo ngại về sử dụng quỹ bảo trì

Trong số các vấn đề gây mâu thuẫn ở chung cư, có không ít nội dung liên quan đến chuyện tiền nong.

Một dự án ở Văn Phú, Hà Đông, cư dân phải chật vật đấu tranh với chính ban quản trị do mình từng tín nhiệm bầu ra. Sau khi bản quản trị được thành lập, phía chủ đầu tư đã bàn giao quỹ bảo trì chung cư và quyền quản trị theo quy định. Tuy nhiên, sau khi tiếp quản, thay vì bảo vệ quyền lợi, chăm lo cho đời sống người dân, thì ban quản trị tòa nhà này lại có nhiều hành động khuất tất khiến hàng trăm cư dân bị mắc kẹt giữa những khó khăn. Đặc biệt, vấn đề quản lý quỹ bảo trì và các nguồn thu khác đang trong tình trạng bất minh.

 Việc thu chi tài chính không minh bạch cũng là một trong những nguyên nhân phát sinh tranh chấp

Chị Đinh Ngọc Anh, cư dân chung cư này cho biết: “Quỹ bảo trì lên đến hơn 40 tỷ đồng và hàng loạt nguồn thu khác như bán vị trí quảng cáo, khai thác kinh doanh…, chúng tôi đều không được biết ban quản trị sử dụng ra sao”?

Cũng theo phản ánh của các cư dân tại đây, quỹ bảo trì của chung cư này hiện được gửi tiết kiệm với lãi suất 6,8%/năm. Tuy nhiên, nhiều người cho rằng, với số tiền như vậy, hoàn toàn có thể thỏa thuận với ngân hàng ở mức lãi suất khoảng 8%/năm. Nếu làm được điều này, quỹ bảo trì sẽ được bổ sung một nguồn tiền không nhỏ, giảm bớt gánh nặng chi phí cho cư dân. Dù vậy, qua một thời gian dài đấu tranh, vấn đề quản lý, sử dụng quỹ vẫn chưa được công bố, người dân như "kiến bò chảo nóng" vì lo ngại nguồn quỹ bị sử dụng sai mục đích hoặc thất thoát.

Tương tự, vụ việc tại Tòa nhà Rainbow (Văn Quán, Hà Đông) cũng là một ví dụ điển hình. Chính chủ đầu tư (Công ty cổ phần BIC Việt Nam) cũng lo lắng cho sự an toàn của quỹ bảo trì. Nguồn quỹ bảo trì của tòa nhà này ước lên đến trên 10 tỷ đồng và chủ đầu tư từng đưa ra phương án bảo vệ, đó là bàn giao cho quỹ bảo trì chung cư cho UBND phường Văn Quán, hoặc Phòng Tài chính UBND quận Hà Đông để các cơ quan này tiến hành bàn giao lại cho ban quản trị nhà chung cư.

Chia sẻ với phóng viên, chị Nguyễn Thị Hoài, cư dân một dự án trên đường Tố Hữu (Nam Từ Liêm, Hà Nội) cho biết: “Ở chung cư chúng tôi, quỹ bảo trì lên đến gần 30 tỷ đồng. Nói thật, nếu bỗng dưng một ngày các thành viên ban quản trị biến mất cùng với quỹ, thì cư dân cũng chẳng biết đâu mà lần”.

Nhiều khu chung cư, người dân đấu tranh kịch liệt với chủ đầu tư những mong thoát khỏi cái bóng của ban quản lý (vốn ít khi nhận được thiện cảm vì là đơn vị của chủ đầu tư). Nhiều người tin rằng, việc thoát khỏi chủ đầu tư sẽ giúp việc quản lý tài chính minh bạch, rõ ràng hơn, quyền lợi được bảo vệ tốt hơn. Tuy nhiên, không ít trường hợp “tránh vỏ dưa lại gặp vỏ dừa”, khi các thành viên ban quản trị sau thời gian đầu ghi điểm bằng sự năng nổ, nhiệt tình, đã quay ra lo cho lợi ích riêng của mình nhiều hơn, trong đó quỹ bảo trì và các khoản thu khác là một miếng pho mát thơm đã bày đàng hoàng trên đĩa sứ.